RAPORT o stanie rynku nieruchomości – prognozy Wiosna 2017 r.

Wolumen udzielonych kredytów hipotecznych w 2016 r. wyniósł 41,3 mld zł i był o ok. 0,4 proc. wyższy niż w 2015 r.

Rok 2017 przynosi szereg zmian w ramach procesów hipotecznych. Lutowa implementacja unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi w postaci Ustawy o kredycie hipotecznym, nie tylko wymusi na rynku dostosowanie obecnych procesów kredytowych, ale jednocześnie po raz pierwszy kompleksowo reguluje kwestie kredytowania hipotecznego oraz relacji klient-pośrednik-bank. Ustawa istotnie zmienia relację kredytobiorca hipoteczny-bank, wprowadzając szereg obowiązków ciążących na kredytodawcy i pośredniku kredytowym, a jednocześnie stawiając kredytobiorcę w uprzywilejowanej pozycji. Część zmian idzie dalej niż wynikałoby to z zapisów dyrektywy, a niektóre są nowatorskie, jak np. szczegółowe wymogi w procesie restrukturyzacji kredytów czy też wypowiedzenia umowy kredytowej. Art. 35 wprowadza nowe rozwiązanie, którym jest obowiązek zapewnienia kredytobiorcy samodzielnej możliwości sprzedaży mieszkania czy domu w minimalnym okresie sześciu miesięcy, ryzyko nadużyć rodzi się w przypadku sprzedaży nieruchomości poniżej wartości zobowiązania kredytowego, z jednoczesnym zwolnieniem spod hipoteki. Warto odnotować również konieczność posługiwania się każdorazowo operatem szacunkowym lub ekspertyzą wartości bankowo-hipotecznej w procesie kredytowym.

Kredytowaniu hipotecznemu towarzyszy poszukiwanie przez banki stabilnych, długoterminowych, a jednocześnie tańszych źródeł finansowania. Tworzy to dobrą koniunkturę dla rozwoju listów zastawnych. Na rynku pojawiają się nowe inicjatywy tworzenia banków hipotecznych w ramach istniejących grup bankowych. Bank Hipoteczny PKO BP uplasował pierwsze polskie publiczne emisje listów zastawnych denominowanych w euro na kwotę 500 mln euro i uzyskał świetną marżę w wysokości 27 pb ponad EUR Mid-SWAP. Zmiany regulacyjne będą sprzyjać temu rynkowi, np. Węgry, wprowadzające ustawową konieczność częściowego pokrycia nowo udzielanych kredytów hipotecznych emisją listów zastawnych i ograniczenie kredytowania przez krótkoterminowe pasywa, co koresponduje z oczekującymi wdrożenia nowymi normami płynnościowymi.

Stabilnie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych. W 2016 r. dominującym rynkiem pod względem zawartych transakcji był rynek nieruchomości handlowych z udziałem na poziomie ok. 42 proc.
Rynek nieruchomości handlowych charakteryzował się najniższym poziomem aktywności – inwestorzy dostarczyli na rynek 380,0 tys. m2 nowej powierzchni, co przełożyło się na budowę 22 nowych obiektów handlowych oraz rozbudowę 13 istniejących. Wysokie nasycenie powierzchnią handlową w głównych aglomeracjach wymusza na właścicielach centrów handlowych podejmowania szerokiego zakresu działań mających na celu dostosowanie ich do zmieniającej się postawy i zachowania nabywczego klientów.

Istotnym czynnikiem oddziaływującym na rynek handlowy będzie wprowadzenie ustawy ograniczającej handel w niedzielę. W zależności od decyzji ustawodawcy w zakresie ilości wolnych od handlu niedziel, skala oddziaływania będzie różna, ale tak czy inaczej będzie to odczuwalne, zarówno w zakresie generowanych przepływów w ramach obiektów handlowych, jak i samych wartości tych obiektów.

Na rynku nieruchomości biurowych w 2016 r. można było zaobserwować dynamiczny rozwój rynków regionalnych. Rosnąca aktywność najemców z sektora BPO/SSC przyczyniła się do rekordowo wysokiego wolumenu popytu, przewyższającego poziom ubiegłorocznej podaży oraz rekordowo wysokiej absorpcji netto. Warszawski rynek biurowy w 2016 r. cechował się bardzo dużą aktywnością deweloperów, która znalazła swoje odzwierciedlenie we wzroście współczynnika pustostanów. Wzrost ten został zrównoważony przez wysoki popyt oraz absorpcję nowej podaży.

Rynek nieruchomości magazynowych zaliczył kolejny rok dynamicznego rozwoju. Przyrost powierzchni magazynowej w ubiegłym roku osiągnął rekordowy poziom ok. 1,2 mln m2. Inwestorzy realizowali nowe projekty głównie na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy, Polsce centralnej oraz Poznaniu. Na koniec 2016 r. odnotowano również znaczny wzrost nowoczesnej powierzchni magazynowej w budowie (na koniec roku ok. 1,45 mln m2). Nowe projekty realizowane są przy ograniczonym ryzyku, ok. 75 proc. powierzchni zabezpieczona jest umowami najmu. W 2017 r. należy spodziewać się dalszego rozwoju rynku napędzanego wzrostem branży sprzedaży internetowej (e-commerce), której znaczenie rośnie wraz ze zmieniającymi się preferencjami zakupowymi konsumentów.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

• Rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostał w fazie wysokiej aktywności.
• Rekord w zakresie budownictwa mieszkaniowego: liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 162,7 tys. co daje o 10% więcej niż w 2015 r.
• Wskaźniki budownictwa mieszkaniowego (liczba mieszkań oddanych do użytkowania, liczba mieszkań, na które wydano pozwolenie na budowę, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto) w 2016 r. pozostały w trendzie wzrostowym i osiągnęły najlepsze wyniki od 2008 r.
• Rekordowe poziomy produkcji mieszkań zostały w dużej mierze zaabsorbowane przez popyt. W konsekwencji zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce wzrósł r/r o ok. 4,0 tys.;
• Ryzykiem dla rynku w 2017 r. jest wprowadzenie rządowego programu „Mieszkania na wynajem” i jego wpływ na rentowność inwestowania w nieruchomości szczególnie w segmencie mieszkań popularnych.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje w fazie wysokiej aktywności. Na największych rynkach można zaobserwować utrzymujący się wysoki popyt na nieruchomości oraz odpowiadającą mu wysoką podaż. Czynnikami oddziaływującymi na popyt mieszkaniowy były przede wszystkim niskie stopy procentowe, wzrost dochodów gospodarstw domowych spowodowany spadkiem bezrobocia oraz wprowadzeniem programu 500+. Nie zaobserwowano alarmujących wzrostów cen, a transakcje zawierane były z dużym udziałem środków własnych nabywców.

W 2016 r. banki podpisały 178,4 tys. umów kredytów hipotecznych. Porównując z rokiem poprzednim, to wynik niższy o 1,61 proc. z jednoczesnym nieznacznym wzrostem wartości o 0,45 proc. W tym samym okresie w 2015 r. banki podpisały 181,3 tys. umów o łącznej wartości 39,3 mld PLN. Jednym z czynników mających wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego był program „Mieszkanie dla Młodych” oraz wzrost wymaganego wkładu własnego do poziomu 20 proc. wartości nabywanego mieszkania. Istotnie wzrósł również udział transakcji gotówkowych. Część klientów wycofało z banków oszczędności decydując się na zakup mieszkania z intencją inwestycyjną. Czynnikiem negatywnie działającym na rynek nieruchomości mieszkaniowych mogła okazać się przyjęta w styczniu 2016 r. ustawa o podatku bankowym. Miała ona znaczny wpływ na zwiększenie marży kredytów oraz wzrost opłat związanych z samą procedura kredytową. Na rynek kredytów wpłynęły również nowe regulacje prawne dotyczące gruntów rolnych.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego wykazała wzrostową tendencję wszystkich trzech parametrów. Według danych GUS, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania o ok. 10,2 proc. r/r, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto o ok. 3,3 proc. r/r, a liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę wzrosła o ok. 12 proc. r/r.

Wskaźniki te były odzwierciedleniem kilku czynników. Po wejściu w życie tzw. „ustawy deweloperskiej” doszło do wzmożonej produkcji mieszkań w okresie poprzedzającym wprowadzenie ustawy, stąd wysoka liczba lokali oddanych do użytkowania. Z drugiej strony, rosnąca sprzedaż lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym zachęcała deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.

Z danych GUS wynika, że w przypadku struktury mieszkań oddanych do użytkowania jednoznaczny udział mieli inwestorzy indywidualni oraz inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem – ok. 48 proc.

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach2

Na analizowanych rynkach oddano do użytkowania ok. 47,6 tys. lokali, co stanowiło ok. 29,3 proc. ogółu lokali oddanych do użytkowania w Polsce.

Największą liczbę mieszkań wprowadzono na rynek w Warszawie (ok. 19,5 tys., ^ 48,9 proc. r/r), Krakowie (ok. 9,5 tys., ^ 46,2 proc. r/r) oraz we Wrocławiu (ok. 8,5 tys., ^ 26,9 proc. r/r). Warszawa pozostała również na pierwszym miejscu w przypadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (ok. 21,9 tys. ^ 8,9 proc. r/r).

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w sześciu analizowanych miastach wyniosła 51,6 tys. (tj. ok. 29,7 proc. w stosunku do wartości dla całej Polski). Najwyższy wzrost wartości odnotowano w Gdańsku (^ ok. 6,7 proc. r/r). W Krakowie odnotowano spadek, liczba mieszkań w przypadku badanego parametru wyniosła 8,1 tys. (ˇ ok. 25,7 proc. r/r). Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu (ok. 3,6 tys., ˇ ok. 21,7 proc. r/r) oraz Łodzi (ok. 2,3 tys., ˇ ok. 14,8 proc. r/r).

Wzrostową dynamikę zmian (^ o ok. 8,2 proc. r/r) wykazała liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. W analizowanym roku liczba ta wyniosła ok. 57 tys. (^ o ok. 8,2 proc.) Największy wzrost odnotowano w Gdańsku (^ o ok. 50 proc.) oraz w Łodzi (^ o ok. 75,9 proc.).

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania1 oddanego do użytkowania w sześciu głównych miastach Polski wyniosła 63,1 m2 i była nieco wyższa niż w 2015 r., (^ ok. 0,2 proc. r/r).
Lokale o największej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Łodzi (ok. 77,9 m2) i Poznaniu (ok. 65,6 m2). Lokale o najmniejszej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Gdańsku (ok. 59,7 m2) oraz Krakowie (ok. 57,4 m2).

Rok 2016 był rokiem korzystnym dla firm deweloperskich. Liczba sprzedanych mieszkań na sześciu badanych rynkach, na koniec IV kwartału osiągnęła rekordowy poziom – blisko 18,1 tys. Na rynku pierwotnym sprzedano ok. 61,9 tys. mieszkań, tj. o ponad 19,5 proc. więcej niż w 2015 r. w którym wartość ta wyniosła 51,8 tys.
Wzrost wynagrodzeń oraz utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny zachęcały nabywców do zamiany mieszkań na większe. Ceny transakcyjne na rynkach w największych miastach w Polsce nie wykazały dużych zmian. Średnia zmiana cen transakcyjnych za 1 m2 na rynku pierwotnym w analizowanych miastach, wzrosła o ok. 3 proc. r/r. Największy średni wzrost cen transakcyjnych za 1 m2, na rynku pierwotnym wystąpił w Gdańsku (^ 6,6 proc. r/r) oraz w Krakowie (^ 3,8 proc. r/r).

Indeks zmienności cen na rynku wtórnym lokali mieszkalnych

W 2016 r. Departament Ryzyka Nieruchomości mBanku Hipotecznego podjął zadanie budowy indeksu zmienności cen dla rynku wtórnego lokali mieszkalnych. Badania oparte były na wiarygodnych bazach danych transakcyjnych z okresu 2008-2016. Na użytek analizy skonstruowane zostały modele cen lokali mieszkalnych. Przybrały one postać nieliniowych modeli regresji, w których zmiennymi objaśniającymi były wartości poszczególnych cech danej nieruchomości, które mają największy wpływ na kształtowanie ceny. Takie działanie umożliwiło budowę oddzielnych modeli, cechujących się lepszym dopasowaniem.

Modele zostały skonstruowane odrębnie dla poszczególnych dzielnic dużych polskich miast. W konsekwencji otrzymano 90 indeksów dla lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, dla poszczególnych lokalizacji w Polsce.
Badanie zmienności cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w 2016 r. na 6 największych rynkach w Polsce wykazało dodatnią zmianę r/r. Największy wzrost nastąpił na rynkach: gdańskim (ok. 6 proc.), warszawskim (średni ^ o ok. 4 proc.) oraz wrocławskim (^ o ponad 3 proc.). W Krakowie i Poznaniu w 2016 roku ceny również wzrosły o blisko 3 proc. Na podstawie badania dynamiki średnich cen lokali mieszkalnych w Łodzi, odnotowano ich nieznaczny wzrost o niespełna 0,5 proc.

Analiza pokazuje zróżnicowanie poziomu oraz dynamiki cen w różnych dzielnicach i lokalizacjach. Na przykładzie Warszawy, w 2016 r. zaobserwowana najmniejsza zmiana dotyczyła Śródmieścia, gdzie ceny pozostały praktycznie na niezmienionym poziomie r/r. Podobnie ceny lokali w dzielnicach Targówek, Ursus oraz Włochy, gdzie wystąpił wzrost poniżej 1 proc. Największy wzrost cen w Warszawie miał miejsce na Ursynowie, w Wilanowie oraz w grupie dzielnic Rembertów, Wawer i Wesoła, które w badaniu są analizowane łącznie, ze względu na występujące zbieżne tendencje w kształtowaniu się cen lokali mieszkalnych. W pozostałych dzielnicach miasta wystąpił umiarkowany wzrost na poziomie między 2 a 5 proc. względem roku poprzedniego.

Prognozy na 2017 r.

Czynniki wpływające na popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

• Utrzymanie stóp procentowych3 na stabilnym poziomie, korzystne warunki na rynku pracy (spadek bezrobocia, wzrostowe tendencje dochodów gospodarstw domowych, wdrożenie programu 500+), lepsze dopasowanie oferty rynku pierwotnego do preferencji nabywców.
• Podwyższenie wymaganego wkładu własnego z 15 do 20 proc. od stycznia 2017 r., z jednoczesnym dopuszczeniem możliwości udzielania kredytów osobom finansującym z własnych środków tylko 10 proc. ceny nieruchomości3.
• Wzrost popytu pod koniec 2017 r. wynikający z ostatniej już puli dofinansowania w programie MDM.
• Niskie oprocentowanie lokat bankowych jako czynnik zachęcający do inwestowania w nieruchomości.
• Zaostrzenie polityki decyzyjnej większości banków wynikające z wprowadzenia zmian regulacyjnych (wzrost marż, prowizji, opłat za kredyty hipoteczne, jako konsekwencja wprowadzenia podatku bankowego)4.
• Brak przesłanek do dynamicznego wzrostu cen mieszkań (m.in. ze względu na wzmożoną aktywność/konkurencję inwestorów na rynku pierwotnym).
• Brak możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych (sprzedaży lub zamiany mieszkania na większe) przez kredytobiorców zadłużonych w CHF.
• Wprowadzenie rządowego programu „Mieszkania na wynajem” i obawy związane z niekorzystną zmianą struktury mieszkań w Polsce oraz wpływem na sprzedaż mieszkań.

Czynniki wpływające na podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

• Prognozowana5 wysoka podaż mieszkań wynikająca z utrzymania wzrostowej linii trendu w zakresie liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę (zmiana r/r o ok. 3,8 proc., bezwzględnie z ok. 212 tys. do ok. 220 tys.) oraz liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (zmiana r/r o ok. 3,4 proc., bezwzględnie z ok. 174 tys. do ok. 180 tys.), w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania prognozowany jest wzrost o 2,5 proc. w stosunku do roku poprzedniego.
• Wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych jako zachęta dla deweloperów do utrzymania aktywności budowlanej.
• Wzrost liczby mieszkań, na które wydano pozwolenie na budowę;
• Utrzymanie wysokiej aktywności budowlanej deweloperów mieszkaniowych wynikającej z osiąganych wysokich stóp zwrotu z projektów mieszkaniowych, utrzymanie na stabilnym poziomie czynników produkcji, w dłuższej perspektywie czasowej może skutkować nadpodaż lokali na rynku pierwotnym.
• Niepewność otoczenia regulacyjnego (planowane zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym i wynikające z niego działania związane z realizacją nowych projektów, zmiany ustawowe dotyczące obrotu ziemią rolną itp.) i niepewność otoczenia zewnętrznego.

Rynek nieruchomości komercyjnych

• 2016 r. rekordowym pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych. Łączna wartość transakcji wyniosła ok. 4,5 mld EUR (wzrost o ok. 11 proc. r/r). Na rynku zawarto blisko 80 transakcji obejmujących ok. 130 nieruchomości.
• Polski rynek nieruchomości staje się rynkiem o ugruntowanej pozycji, z rosnącą płynnością i zwiększoną liczbą inwestorów. Rynki zdominowane zostały przez kapitał zagraniczny z: RPA (ok. 37 proc. udziału w całkowitym wolumenie), Stanów Zjednoczonych (ok. 21 proc.), Wielkiej Brytanii (ok. 12 proc.), Niemiec (ok. 9 proc.). Polski kapitał stanowił zaledwie ok. 2 proc.
• Stabilny poziom stawek czynszowych oraz niskie stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa sprawiały, iż inwestorzy zagraniczni postrzegali Polskę jako lokalizację umożliwiającą dywersyfikację ryzyka oraz gwarantującą stabilne zyski z inwestycji w dłuższym okresie.

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w 2016 r. w Polsce przekroczył 4,5 mld EUR. Jest to drugi najwyższy wynik w historii polskiego rynku nieruchomości (w 2006 r. wartość ta wyniosła 4,7 mld EUR). Na tak dobry wynik złożyły się przede wszystkim dwie duże transakcje przejęcia udziałów w Echo Investment SA przez fundusze Oaktree i PIMCO oraz przejęcie części spółek celowych Trigranit przez TPG Real Estate.
Wolumen transakcji na rynku nieruchomości handlowych, podobnie jak w 2015 r., przyciągnął najwięcej kapitału i na koniec 2016 r. wyniósł ok. 1,9 mld EUR. Najbardziej pożądanymi aktywami handlowymi były centra handlowe o dominującej pozycji w regionie, parki handlowe oraz centra typu outlet. Zainteresowaniem inwestorów cieszyły się zarówno obiekty w głównych miastach regionalnych, jak i w mniejszych ośrodkach, pozwalające na bezpieczną alokację kapitału.

Wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych (udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 40 proc.), odnotował wzrost o ok. 38,8 proc. w odniesieniu do 2015 r. i wyniósł ok. 1,8 mld EUR. Transakcje w sektorze biurowym, w przeciwieństwie do 2015 r. kiedy to inwestorzy skupili swoją uwagę na rynkach regionalnych, skoncentrowały się głównie w Warszawie. W stolicy zainwestowano w ubiegłym roku ok. 1,15 mld EUR, co stanowiło ok. 63 proc. środków ulokowanych w sektorze biurowym w Polsce.

Zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Najbardziej pożądanymi aktywami logistycznymi były portfele nowoczesnych obiektów magazynowych, które przyciągnęły ponad 70 proc. kapitału zainwestowanego w tym sektorze.

Stawki wywoławcze czynszów we wszystkich segmentach nieruchomości komercyjnych za powierzchnię do wynajęcia pozostały na stabilnym poziomie lub uległy niewielkiej korekcie. Deweloperzy nadal wykazują dużą elastyczność w trakcie negocjacji pozaczynszowych warunków najmu, jak udział w kosztach wykończenia powierzchni czy też wakacje czynszowe.

Obecnie najlepiej zlokalizowane obiekty biurowe w ścisłym centrum Warszawy są wyceniane przy stopach kapitalizacji na poziomie 5,25 proc., natomiast poza centrum miasta stopy kapitalizacji nieco wzrosły i kształtują się pomiędzy 7,00 a 7,50 proc. Z kolei w miastach regionalnych stopy kapitalizacji szacuje się na poziomie 6,25-7,00 proc. za najlepsze nieruchomości biurowe. Natomiast w sektorach handlowym i magazynowym w ostatnich latach obserwowana była kompresja stóp kapitalizacji i obecnie w przypadku obiektów handlowych typu prime oczekiwany poziom to 5,25-5,50 proc., a w przypadku obiektów magazynowych ok. 6,75 proc.

Pomimo coraz bardziej ograniczonej liczby najlepszych obiektów dostępnych na sprzedaż, aktywność inwestorów rośnie. Poszukiwane są aktywa inwestycyjne we wszystkich sektorach nieruchomości, położone nie tylko w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji potwierdza liczba nowych inwestorów aktywnych na rynku. W 2016 r. na rynku pojawili się tacy gracze, jak południowoafrykański fundusz Redefine Properties, niemiecki fundusz Warburg-HIH Invest Real Estate czy singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC. Przewiduje się, że w 2017 r. wolumen transakcji będzie zbliżony do osiągniętego w 2016 r.

Rynek nieruchomości biurowych

• Wysoka aktywność deweloperów przełożyła się na rekordowy dotychczas poziom nowej podaży – 884,0 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
• Najwięcej powierzchni oddano do użytkowania w Warszawie (ok. 407,0 tys. m2), w Krakowie (ok. 149,0 tys. m2) oraz Wrocławiu (ok. 142,0 tys. m2).
• 2016 r. dla warszawskiego rynku biurowego był kolejnym dobrym rokiem zarówno pod względem popytu na powierzchnię biurową (ok. 755,0 tys. m2), jak i poziomu absorpcji netto (ok. 261,0 tys. m2).
• Na rynkach regionalnych popyt brutto, jak i absorpcja osiągnęły rekordowo wysoki poziom wynoszący odpowiednio 577,0 tys. m2 oraz 368,0 tys. m2.
• Rekordowo niskie stopy kapitalizacji 5,25% w Warszawie, 6,5% na rynkach regionalnych.

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie oraz największych regionalnych rynkach osiągnęły poziom ok. 8,7 mln m2. Rok 2016 był rekordowy pod względem ilości nowoczesnej powierzchni dostarczonej na największe rynki biurowe w Polsce. W sumie w ciągu dwunastu miesięcy ukończono ok. 885,0 tys. m2 i był to wynik wyższy od zanotowanego w 2015 r. o ok. 43,8 proc. r/r. Ponad połowa (ok. 57 proc.) nowej podaży została oddana do użytkowania na rynkach regionalnych (ok. 43 proc. w Warszawie).

W związku z wysokim poziomem powierzchni w trakcie budowy (ok. 1,6 mln m2, z czego ok. 856,0 tys. m2 powstanie w Warszawie, a ok. 790,0 tys. m2 na pozostałych rynkach regionalnych), należy spodziewać się, że podaż w 2017 r. osiągnie wartości porównywalne do tych z 2016 r. Na wszystkich analizowanych rynkach utrzymał się silny popyt na nowoczesną powierzchnię biurową.

Współczynnik pustostanów na koniec 2016 r. dla głównych ośrodków biurowych wyniósł ok. 11,5 proc. Najniższą wartość wskaźnika odnotowano w Łodzi (6,2 proc.), a najwyższą w stolicy (14,2 proc.).
Stawki czynszów dla obiektów typu prime w Warszawie odnotowały niewielki spadek i wyniosły ok. 19,0-23,0 EUR/m2/m-c (w COB). W miastach regionalnych stawki pozostały na relatywnie stabilnym poziomie 10,0-15,5 EUR/m2/m-c.

Prognozy na 2017 r.

• Prognozowany jest wysoki poziom podaży nowoczesnej powierzchni w latach 2017-2019 (aktualnie w budowie jest ok. 1,6 mln m2 powierzchni m2).
• W głównych ośrodkach w Polsce może wystąpić wzrost poziomu współczynnika pustostanów w 2017 r. Szczególnie narażone na spadki będą starsze biurowce (klasy B) oraz te o gorszej lokalizacji.
• Duża podaż powierzchni biurowych zachęca do relokacji biur i negocjowania korzystniejszych warunków najmu. Większa konkurencja zmusza właścicieli i zarządców powierzchni biurowych do dostosowania oferty do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań najemców. Migracje związane ze zmianą adresów firm zostaną utrzymane.
• Brak równowagi między podażą a popytem będzie wywierał presję spadkową na czynsze bazowe, szczególnie w stolicy, wskutek czego szczególnie warszawski rynek pozostanie rynkiem najemców, którzy będą mogli liczyć na kilkumiesięczne zwolnienia z czynszu (1-2 miesiące za każdy rok najmu) i kontrybucje finansowe na aranżację pomieszczeń biurowych.
• Większym zainteresowaniem będą cieszyły się inwestycje biurowe, które na etapie projektu dostosowywane będą do indywidualnych potrzeb konkretnego klienta, „budowane na miarę”. Projekty te, oprócz typowych pomieszczeń biurowych, będą miały nowatorsko zaplanowane przestrzenie wspólne tj. strefy: sportu i rekreacji, relaksu lub usług i handlu.
• Popyt na powierzchnie biurowe w głównych miastach powinien zostać utrzymany. Firmy międzynarodowe widząc potencjał społeczno-ekonomiczny Polski (dobrze wykształcona kadra pracownicza oraz niższe koszty utrzymania w porównaniu z zachodnioeuropejskimi krajami), nadal podejmują decyzję o przeniesieniu i otwarciu biur w centrach outsourcingowych na terenie Polski.
• Prognozowany jest dalszy rozwój biur coworkingowych stanowiących alternatywę dla pracy w domu, dających możliwość pracy indywidualnej lub grupowej na powierzchni wynajętej na godziny, jako odpowiedź na zmianę stylu pracy i form zatrudnienia.
• Przewidywany jest dalszy rozwój luksusowych inwestycji biurowych w odrestaurowanych kamienicach, które nie rywalizują o najemcę z dużymi nowoczesnymi biurowcami, są mniejszą, wysokiej jakości powierzchnią położoną w bezkonkurencyjnej lokalizacji. Obiekty te często oferują wyższe stawki czynszu, na które składa się prestiżowa lokalizacja i ekskluzywny charakter.
• Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów nie powinny ulegać większym zmianom.

Rynek nieruchomości handlowych

• W 2016 r. oddano około 380,0 tys. m2 nowej powierzchni handlowej, co przełożyło się na budowę 22 nowych obiektów handlowych oraz rozbudowę 13 istniejących.
• Największe oddane centra handlowe w 2016 r. to między innymi: Posnania w Poznaniu, Metropolia w Gdańsku oraz Navigator w Mielcu.
• W największych miastach współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym poziomie 3 proc.
• Wprowadzenie zmian legislacyjnych może wywołać negatywne konsekwencje dla rynku handlowego w Polsce.
• Poszukiwanie przez inwestorów nowych form zagospodarowania obiektów handlowych. Obserwowany wzrost znaczenia oferty gastronomicznej oraz rozrywkowej.

Ubiegły rok okazał się dla rynku nowoczesnej powierzchni handlowej rokiem ograniczonej aktywności deweloperów pod względem nowo wybudowanej powierzchni. Zasoby powierzchni handlowej powiększyły się o kolejne 380,0 tys. m2 (ˇ o ok. 37 proc. r/r.). Największą aktywność inwestorzy wykazali w IV kwartale, dostarczając na rynek 75 proc. nowej podaży. Głównym miejscem zainteresowań deweloperów pozostawały największe aglomeracje (ok. 58 proc. nowej podaży) oraz miasta poniżej 100 tys. mieszkańców (ok. 39 proc. powierzchni).

Ponad połowa (ok. 55 proc.) nowoczesnej powierzchni handlowej zlokalizowana jest w ośmiu głównych aglomeracjach kraju. W miastach o populacji od 100-400 tys. znajduje się ok. 27 proc. powierzchni handlowej. Spora część obiektów handlowych zlokalizowana jest również w miastach o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców i pod względem powierzchni stanowią one ok. 18 proc. udział w zasobach.

Format tradycyjnych centrów handlowych (ok. 73 proc. całkowitych zasobów handlowych) jest dominującą formą w strukturze powierzchni handlowej ze względu na typ obiektu. Magazyny handlowe stanowią 18 proc. nowoczesnej powierzchni. Dynamicznie rozwijający się format parków handlowych (szczególnie w mniejszych miejscowościach), stanowi 8 proc. powierzchni handlowej w Polsce.

W dalszym ciągu utrzymuje się trend remodelingu, rekomercjalizacji oraz rozbudowy starszych obiektów handlowych, w celu dostosowania ich do aktualnych standardów obecnych na rynku oraz rosnących oczekiwań konsumentów. W 2016 r. ponad 19 proc. nowo zrealizowanej podaży stanowiły rozbudowy funkcjonujących obiektów handlowych.

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce, zmieniające się upodobanie zakupowe klientów oraz planowane (lub już wprowadzone) zmiany legislacyjne, które bezpośrednio lub pośrednio mogą uderzyć w rynek handlowy w Polsce, w istotnym stopniu zmieniając obecną rzeczywistość. Szczególne znaczenie dla rynku handlowego mogą okazać się projekty zmian dotyczące opodatkowania sieci handlowych, ograniczania handlu w niedziele oraz podwyższenia poziomu płac minimalnych.

Na koniec 2016 r. w budowie pozostawało blisko 650,0 tys. m2 nowoczesnej powierzchni, z czego 560,0 tys. m2 (86 proc.) planowana jest do oddania w 2017 r. Zainteresowanie przede wszystkim skupia się na obiektach o dużej skali, zlokalizowanych w głównych aglomeracjach.

Wyraźny jest trend poszukiwania przez deweloperów nowych form zagospodarowania obiektów handlowych. Coraz częściej można spotkać się z łączeniem w ramach jednego obiektu wielu różnych funkcji (obiekty typu mixed used).
Duży wpływ na rynek centrów handlowych, zarówno w Polsce, jak i w Europie, wywiera dynamicznie rozwijający się sektor e-commerce. Wartość rynku e-handlu w 2016 r. sięgnął blisko 36,0 mld PLN. Już prawie co drugi Polak robi zakupy online przynajmniej raz w roku. Rosnąca popularność e-sprzedaży to wyzwanie dla centrów handlowych.
Nasycenie powierzchnią w głównych miastach można uznać za relatywnie wysokie, co bezpośrednio przekłada się na duży poziom konkurencji panujący między obiektami handlowymi w poszczególnych lokalizacjach. Największy poziom nasycenia na tysiąc mieszkańców w głównych polskich aglomeracjach odnotowano w Poznaniu (886,0 m2 GLA), natomiast najniższy na Górnym Śląsku (528,0 m2 GLA). Nasycenie powierzchnią handlową w głównych polskich miast jest zdecydowanie wyższe niż w miastach europejskich.

Centra handlowe, na mocno konkurencyjnych rynkach handlowych, przeprowadzają szereg zmian i dostosowań, aby dopasować się do zmieniających preferencji klientów. Najczęściej jest to osiągane przez np. poprawienie wyglądu centrum handlowego, rozszerzanie oferty gastronomicznej, wprowadzanie nowych rozwiązań technologicznych czy tworzenie sklepów mobilnych lub typu pop-up7. Rezultatem takich działań jest ciągłe podnoszenie atrakcyjności oferty danego obiektu.

W 2016 r. na większości rynków stawki czynszów pozostały stabilne. Stawki czynszów typu prime, które dotyczą sklepów w najlepszych galeriach handlowych o powierzchni do 100 m2 w Warszawie odnotowały wzrost i wynoszą obecnie ok. 120-140 EUR/m2/m-c. W pozostałych regionalnych lokalizacjach stawki czynszu mieszczą się w przedziale 40-50 EUR/m2/m-c. W innych formatach obiektów handlowych czynsze kształtują się następująco: ok. 23 EUR/m2/m-c w centach wyprzedażowych w Warszawie, ok. 19 EUR/m2/m-c w centrach wyprzedażowych w pozostałych aglomeracjach, natomiast czynsze w parkach handlowych 8-15 EUR/m2/m-c. Poziom powierzchni niewynajętej pozostaje na niskim poziomie w granicach 1,5-5,0 proc. na wszystkich rynkach.

Prognozy na 2017 r.

• Utrzymanie tendencji do rozbudowy i remodelingu istniejących centrów handlowych, szczególnie z uwzględnieniem rozwoju powierzchni przeznaczanej na usługi gastronomiczne oraz rozrywkę.
• Wysokie nasycenie powierzchnią handlową w głównych aglomeracjach może spowodować podtrzymanie zainteresowania deweloperów projektami handlowymi w mniejszych miejscowościach.
• Wprowadzanie nowych technologii do centrów handlowych (beacony8, urządzenia typu wearables9, mapowanie, portfele elektroniczne).
• W następnych latach oczekiwane są debiuty nowych sieci handlowych w Polsce. Mała liczba debiutów luksusowych zachodnich marek na polskiej mapie handlowej wynika przede wszystkim z niskiej siły nabywczej polskiego społeczeństwa.
• Zmiany legislacyjne dotyczące handlu (zakaz handlu w niedziele, opodatkowanie sieci handlowych) będą miały wpływ na rynek handlowy w Polsce.
• W największych aglomeracjach prognozuje się utrzymanie stawek czynszów na stabilnym poziomie. Lekkiej tendencji spadkowej możemy spodziewać się w starszych obiektach handlowych oraz w miastach o wysokim poziomie nasycenia obiektami handlowymi.
• Współczynnik pustostanów powinien utrzymać się na stabilnym, niskim poziomie.

Rynek nieruchomości magazynowych

• Popyt na powierzchnie magazynową z rekordowo wysokim wolumenem – ponad 3,0 mln m2 wynajętej powierzchni w 2016 r.
• Stabilny poziom wskaźnika pustostanów na głównych rynkach magazynowych, pomimo wysokiego wolumenu nowej powierzchni oddanej do użytkowania w 2016 r.
• Znaczący wzrost nowoczesnej powierzchni magazynowej będącej w budowie (na koniec 2016 r. ok. 1,45 mln m2) realizowanej przy ograniczonym ryzyku, ok. 75% realizowanej powierzchni zabezpieczona jest umowami najmu.
• Obserwowana jest stabilizacja stawek czynszowych, jednak na rynkach z niskim wskaźnikiem pustostanów prognozowany jest ich delikatny wzrost.
• Ciągła rozbudowa odcinków tras ekspresowych, może przełożyć się na wzrost zainteresowania inwestorów kolejnymi obszarami pod potencjalne inwestycje magazynowe.

Rynek nieruchomości magazynowych charakteryzował się w 2016 r. bardzo dobrymi wynikami, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Niski poziom pustostanów oraz stabilny poziom czynszów były dodatkowymi elementami wspierającymi dynamiczny rozwój tego sektora. Na koniec 2016 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej wyniosła 10,9 mln m2.

W dalszym ciągu w strukturze nowo oddanych projektów dominują obiekty dostosowane do potrzeb indywidualnego najemcy (BTS), uwzględniające jednocześnie dobrą lokalizację. Odsetek projektów realizowanych spekulacyjne utrzymał się na poziomie ok. 30 proc. Stabilny poziom wskaźnika pustostanów zachęcał inwestorów do podejmowania ryzyka związanego z realizowaniem inwestycji o charakterze spekulacyjnym.
Pod koniec 2016 r. w trakcie budowy znajdowało się ok. 1,4 mln m2 nowoczesnej powierzchni. Utrzymujące się trendy wzrostowe podaży i popytu sprawiły, że 2016 r. był rekordowy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni.

W dalszym ciągu największym zainteresowaniem najemców cieszą się lokalizacje położone w dominujących regionach magazynowych w kraju tj. w okolicach Warszawy (ok. 25 proc.), na Górnym Śląsku (ok. 16 proc.). Poza głównymi rynkami, 2016 r. należał do Szczecina ( ok. 11 proc.) oraz Bydgoszczy (ok. 4 proc.). Niższe koszty pracy, dostępność pracowników oraz stale poprawiająca się infrastruktura drogowa to kluczowe czynniki sukcesu nowych regionów.

Ubiegły rok był kolejnym rokiem systematycznego spadku poziomu pustostanów, który ukształtował się na poziomie ok. 5,9 proc. (^ ok. 0,9 pp. r/r), przez co ilość dostępnej przestrzeni magazynowej zmniejszyła się do wolumenu w wysokości ok. 700,0 tys. m2. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperską, wzrost wolnej powierzchni w ciągu roku był niewielki.

W 2016 r. czynsze efektywne pozostały stabilne i kształtowały się na poziomie 1,9-4,5 EUR/m2/m-c w głównych polskich lokalizacjach przemysłowo-magazynowych. Miasto Warszawa jest najdroższym rynkiem, z czynszami na poziomie ok. 3,5-4,8 EUR/m2/m-c. Rosnąca konkurencja wśród deweloperów spowodowała, że w niektórych lokalizacjach najemcy znaleźli się na uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej, jak np. w Poznaniu, czy Krakowie. Z kolei na rynkach, gdzie dostępność powierzchni magazynowej jest ograniczona, odnotowano niewielką tendencję wzrostową stawek.

Szczególne znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości magazynowych ma ekspansja sieci handlowych, rozwój rynku e-commerce, rozbudowa infrastruktury drogowej oraz przede wszystkim dobre wyniki ekonomiczne polskiej gospodarki, w tym głównie niski poziom bezrobocia.
Prognozy na 2017 r.

• W budowie znajduje się ok. 1,4 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego ok. 75 proc. jest
  już wynajęte.
• Deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje spekulacyjne; prognozowany udział tego typu powierzchni w 2017 r. szacowany jest na ok. 25-30 proc. nowej powierzchni.
• W obrębie granic miast spodziewany jest rozwój małych modułów magazynowych (SBU), które zostaną wykorzystane głównie przez przedsiębiorstwa z branży e-commerce.
• Oprócz dużych umów typu BTS na rynku będziemy obserwowali kolejne transakcje typu BTO (fee development), w których klient zleca deweloperowi budowę magazynu na własność.
• Dalszy dynamiczny rozwój stosunkowo młodych rynków, jak: Szczecin, Toruń/Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin.
• Zakończenie budowy kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych, wśród nich drogi ekspresowej S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie 2017-2018 r., stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju.
• Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość ośrodków akademickich będą coraz częstszymi czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji prze firmy produkcyjne i logistyczne.
• W 2017 r. nie przewidujemy znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową.
• Pomimo stosunkowo niskiego wskaźnika pustostanów, stawki efektywne pozostaną stabilne….

PRZYPISY

1. Jako „mieszkania” rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi.
2. Analiza oparta została o 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź, Poznań, o największym udziale w rynku.
3. Prognoza czynników makro uzyskana z mBanku.
4. Kredytobiorca zobowiązany jest nabyć dodatkowe ubezpieczenie lub przedstawić dodatkowe zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na obligacjach Skarbu Państwa lub NBP.
5. Jeden z największych graczy na rynku (PKO BP) zadeklarował brak zmian w opłatach dotyczących kredytów hipotecznych w 2016 r.
6. Prognozy mBanku Hipotecznego.
7. Pop-up – rodzaj sklepu który działa tylko przez określony czas.
8. Beacony – małe nadajniki sygnału radiowego mogące komunikować się z smartfonami oraz urządzeniami mobilnymi.
9. Wearables – ubrania oraz akcesoria zawierające w sobie komputer oraz zaawansowane technologie elektroniczne.