RAPORT o stanie rynku nieruchomości – Jesień 2016

• Utrzymująca się korzystna relacja cen mieszkań do stabilnych od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych oraz posiadane przez deweloperów banki ziemi pozwoliły na utrzymanie wysokiej rentowności projektów deweloperskich. Potwierdza to duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek nowych projektów mieszkaniowych.
• Wysokie marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniły się do zwiększenia liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań.
• Zapas niesprzedanych mieszkań na analizowanych rynkach na koniec I połowy 2016 r. wyniósł ok. 2,7 tys. mieszkań. Wzmożona produkcja wynika z utrzymującego się wysokiego popytu, generowanego przez niskie stopy procentowe, wzrost płac, pierwsze wypłaty świadczeń społecznych w ramach programu „Rodzina 500 plus”, jak i zapowiedź końca tegorocznej puli środków na dopłaty z programu MDM.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I połowie 2016 r. pozostała stabilna. Czynnikami oddziaływującymi na popyt mieszkaniowy były niskie stopy procentowe, niskie marże, dobra sytuacji na rynku pracy, wzrost dochodów gospodarstw domowych.

Za sprawą m.in. tych czynników akcja kredytowa w analizowanym okresie wzrosła. Od początku roku banki podpisały 93,8 tys. umów o łącznej wartości ok. 20,0 mld PLN. W tym samym okresie w 2015 r. wartość nowo udzielonych kredytów była nieco niższa i wynosiła 19,0 mld PLN, a ich liczba ok. 88,6 tys. sztuk. Stymulująco na akcję kredytową wpłynął m.in. typowy dla naszego rynku czynnik sezonowości, presja kończących się środków z programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz rozpoczęcie wypłat z programu 500+

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego wykazała wzrostową tendencję wszystkich trzech parametrów. Według danych GUS, liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o ok. 15,3 proc. r/r, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto o ok. 7,5 proc. r/r, a liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę wzrosła o ok. 13,6 proc. r/r.

Roczne zmiany wskaźników, na tle poszczególnych województw przedstawia tabela obok.

Struktura wskaźników budownictwa mieszkaniowego w Polsce według form budownictwa pozostała taka sama, jak w latach ubiegłych.

Największy udział, w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania mieli inwestorzy indywidualni, którzy w analizowanym okresie oddali do użytkowania ok. 37,0 tys. mieszkań (↓ o ok. 4,3 proc. r/r). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli inwestorzy indywidualni, wyniosła – podobnie jak w ub. r. – ok. 41 tys. mieszkań, natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, wzrosła o ok. 12,3 proc. r/r i wyniosła o ok. 46,6 tys. mieszkań. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem w analizowanym okresie oddali do użytkowania ok. 37,0 tys. mieszkań, co stanowiło ok. 48 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania (↑ o ok. 47 proc. r/r), uzyskali pozwolenia na budowę ok. 49,2 tys. mieszkań (↑ o ok. 13,4 proc. r/r), odnotowali również wzrost (↑ o ok. 6,0 proc. r/r) liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto do ok. 42,6 tys.

Udział spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałych inwestorów w zakresie powyższych wskaźników pozostał marginalny.

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach

Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego w sześciu głównych miastach Polski, w I połowie 2016 r. wykazała ponad 50,3-proc. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Na analizowane rynki wprowadzono ok. 21,7 tys. lokali, co stanowiło ok. 29,5 proc. liczby lokali oddanych do użytkowania w Polsce. Największą liczbę mieszkań wprowadzono w Warszawie (ok. 9,7 tys., ↑ o ok. 69,7 proc. r/r), Wrocławiu (ok. 4,6 tys., ↑ 87,6 proc. r/r), oraz w Krakowie (ok. 4,4 tys., ↑ 36,2 proc. r/r). Warszawa pozostała również liderem w zakresie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (↑ ok. 28,0 proc. r/r, do poziomu ok. 10,4 tys. lokali). Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, na koniec analizowanego okresu, dla stolicy wyniosła ok. 10,7 tys. (↑ ok. 1,1 proc. r/r),

W analizowanym okresie zaobserwowano stabilizację (↑ o ok. 0,8 proc. r/r) wskaźnika liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W analizowanym okresie rozpoczęto budowę ponad 25,8 tys. mieszkań (tj. ok. 29,9 proc. w stosunku do wartości dla całej Polski). Najwyższe wartości, poza Warszawą odnotowano w Krakowie (ok. 5,2 tys. mieszkań, mieszkań, ↓ r/r o ok. 16,0 proc.), we Wrocławiu (4,1 tys. mieszkań, ↑ o ok. 13,0 proc. r/r).

Liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia, wyniosła ok. 25,5 tys. lokali. Największy wzrost odnotowano w Łodzi (↑ ok. 84,7 proc. r/r) oraz we Wrocławiu (↑ ok. 13,8 proc. r/r). Stabilizacja wskaźnika nastąpiła na rynku łódzkim. Średni zmiana wskaźnika dla sześciu głównych miast była ujemna i wyniosła ok. 1,1 proc. r/r.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania5 oddanego do użytkowania, w sześciu głównych miastach Polski wyniosła 68,2 m² i była nieznacznie wyższa niż w 2015 r. W Łodzi i Poznaniu oddano mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej (odpowiednio: ok. 90 m², ok. 76 m²), natomiast lokale o najmniejszej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Krakowie (ok. 58 m²) i we Wrocławiu (ok. 59 m2).Dla firm deweloperskich I połowa 2016 r. była okresem korzystnym. Liczba sprzedanych lokali liczona łącznie dla sześciu rynków w analizowanym okresie osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła blisko 29,4 tys. mieszkań (↑ o ok. 21,5 proc. r/r). W II kwartale br. na rynku pierwotnym sprzedano ok. 15,1 tys. lokali, o blisko 5 proc. więcej, niż w I kwartale.

Jednocześnie do sprzedaży wprowadzono również rekordową pulę mieszkań 31,4 tys. mieszkań (↑ o ok. 28,2 proc. r/r). Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży ok. 58,8 tys. lokali mieszkalnych. W konsekwencji zapas niesprzedanych mieszkań na sześciu największych rynkach wzrósł r/r o ok. 2,7 tys. i na koniec II kwartału 2016 r. wyniósł ok. 51 tys. mieszkań (↑ o ok. 5,2 proc. r/r).

Liderem w zakresie największej liczby oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym pozostała Warszawa. Na koniec II kwartału br. liczba mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w stolicy ukształtowała się na poziomie ok. 19,9 tys. lokali (↑ r/r o ok. 10 proc.). Największy wzrost oferty do poziomu 6,5 tys. mieszkań wystąpił w Gdańsku (↑ r/r o ok. 15 proc.). Miastami, w których odnotowano spadek liczby mieszkań w analizowanym okresie był Wrocław (↓ o ok. 9,7 proc. r/r) i Poznań (↓ o ok. 8,2 proc. r/r). W Krakowie oferta wyniosła ok. 10,2 mieszkań i pozostała stabilna względem ub.r.

Wysoki poziom sprzedaży mieszkań znacząco wpłynął na zmianę struktury oferty dostępnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym zwłaszcza w kontekście wyprzedaży gotowych lokali. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w II kwartale 2016 r. wynosiła ok. 8 tys. i zmalała zarówno kw/kw o ok. 2,5 proc., jak i r/r o ok. 17,2 proc. Systematycznie wzrasta udział mieszkań z planowanym terminem oddania do użytkowania na lata 2017 – 2018 ( ok. 66 proc. oferty vs. 53 proc. w I kwartale 2016 r.). Na koniec II kwartału 2016 r. liczba mieszkań oddanych do użytku w 2015 r. i we wcześniejszych latach spadła i stanowiła ok. 9 proc. oferty (vs. 13 proc. na koniec I kwartału br). W ofercie dominują lokale o powierzchni do 60 m2, kupowane zazwyczaj jako pierwsze mieszkanie lub w celach inwestycyjnych i na wynajem.

Stabilizacja stóp procentowych, wzrost wynagrodzeń, coraz lepsze dopasowanie oferty pod względem powierzchniowym oraz utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny, zachęcały nabywców do zakupów mieszkań.

Pomimo obserwowanego ożywienia ceny ofertowe i transakcyjne 1 m2 mieszkań na rynkach pierwotnych analizowanych miast wykazywały stabilizację. Średnia cena transakcyjna za 1 m2, na rynku pierwotnym, dla sześciu głównych miast uległa wzrostowi na poziomie ok. 2,2 proc.. Największy średni wzrost cen transakcyjnych za 1 m2, wystąpił w Gdańsku (↑ r/r o ok. 6,1 proc.), a spadek w Poznaniu (↓ o ok. 1,0 proc. r/r).

Badanie średnich cen transakcyjnych za 1 m2 dla sześciu głównych miast, na rynku wtórnym, wykazało spadek na poziomie ok. 2 proc. Największą ujemną dynamikę odnotowano w na krakowskim rynku (↓ o ok. 4,3 proc. r/r) oraz w Łodzi (↓ o ok. 1,9 proc. r/r). Największą dodatnią dynamikę zmian odnotowano na rynku gdańskim (↑ o ok. 4,5 proc.).

Wskaźnik dostępności mieszkań w I połowie br. pozostał w trendzie wzrostowym ze względu na stabilne ceny oraz systematyczny wzrost wynagrodzeń. Najwyższy poziom wskaźnika kształtował się w Łodzi (ok. 0,86 m²), w Gdańsku (ok. 0,84 m²). W pozostałych miastach wskaźnik dostępności mieszkań wyniósł średnio ok. 0,74 m².

Okres ekspozycji6 potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań znajdujących się w ofercie, uległ spadkowi r/r blisko o 20 proc. Średnie tempo sprzedaży na koniec I połowy br. dla analizowanych miast wyniosło ok. 3,7 kwartałów. Najkrótszy czas wyprzedaży oferty, wystąpił we Wrocławiu ok. 3,1 kwartału, a najdłuższy w Poznaniu, odpowiednio ok. 4,4 kwartału. Można zatem mówić o utrzymującym się dość bezpiecznym poziomie podaży. Najbardziej płynnymi mieszkaniami pozostały te z segmentu popularnego (2 – lub 3-pokojowe, do 65 m²). Mieszkania atrakcyjne cenowo, położone w dobrej lokalizacji oraz lokale o podwyższonym standardzie znajdowały swoich nabywców w znacznie krótszym czasie.

Prognozy na 2016 r.

Czynniki wpływające na popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

• Niskie stopy procentowe (niski WIBOR), korzystne warunki na rynku pracy (spadek bezrobocia, wzrostowe tendencje dochodów gospodarstw domowych, wdrożenie programu 500+).
• Możliwy wzrost popytu pod koniec 2016 r. wynikający z kolejnej podwyżki wymaganego wkładu własnego z 15 do 20 proc. od stycznia 2017 r.
• Ryzyko związane z instrumentami finansowymi skłania do przesuwania środków na rynek nieruchomości.
• Elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej.
• Stabilne ceny mieszkań.
• Czynnik demograficzny w głównych miastach.
• Planowane zmiany regulacyjne dotyczące podatku od osób fizycznych.
• Osłabienie oddziaływania programu MdM.

Czynniki wpływające na podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

• Wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych przesłanką dla deweloperów do utrzymania wysokiej ...