Ranking kredytów MdM: Decyzja warta 40 tys. zł
Halina Kochalska
Open Finance
W założeniu rankingu kredytów hipotecznych MdM do banku przychodzą dwie rodziny – małżeństwo zarabiające 5 tys. zł netto oraz para z dzieckiem i takimi samymi wpływami. Obie rodziny chcą kupić mieszkanie warte 230 tys. zł. Zgodnie z regułami programu Mieszkanie dla Młodych bezdzietni dostają 10 proc. dopłaty (będzie to ich wkład własny), więc brakuje im do zakupu 207 tys. zł i tyle właśnie pożyczają. Z kolei rodzina z dzieckiem otrzymuje 15 proc. dopłaty (to jest jej wkład własny) i aby kupić to samo mieszkanie wystarczy jej kredyt w wysokości 195,5 tys. zł.
Obliczając całkowity koszt kredytu wzięliśmy pod uwagę sumę odsetek w ciągu 30 lat spłaty przy przedstawionej przez bank marży oraz aktualnej stawce WIBOR 3M (2,7 proc.). Uwzględniliśmy również koszt prowizji, oferowanych w sprzedaży wiązanej lub obowiązkowych ubezpieczeń na życie i od utraty pracy, koniecznych ubezpieczeń brakującego wkładu oraz ewentualną prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu po 10 latach.
Zwycięzcą naszego rankingu w obu przypadkach został EuroBank. Kredyt EuroBanku bezdzietnych będzie kosztował w ciągu 30 lat obsługi – 172,6 tys. zł, a dzieciatych, którzy pożyczają mniej – 161,2 tys. zł. Tymczasem najdroższa oferta należąca do Getin Noble Banku kosztuje parę prawie 214 tys. zł, a rodzinę z dzieckiem blisko 199 tys. zł. Różnice wobec najtańszej propozycji przekraczają odpowiednio 40 i 37 tys. zł. W zestawieniu z przedostatnim w rankingu bankiem Millennium, oferty EuroBanku są korzystniejsze o około 28 tys. zł.
Drugie miejsce w naszym rankingu przypadło Pekao. W banku z żubrem w logo, koszt kredytu małżonków bez potomstwa wyniesie 180 tys. zł. Trzecią pod względem atrakcyjności ofertę ma dla nich Deutsche Bank (183,7 tys. zł kosztów), czwarty jest ex equo BGŻ i SGB Bank (ok. 187,5 tys. zł kosztów), dalej znalazły się PKO BP (192,9 tys. zł), Alior (194,2 tys. zł), Millennium (200,4 tys. zł) i na końcu Getin Noble Bank (213,3 tys. zł).
W ofercie kredytów na 85 proc. wartości mieszkania za 230 tys. zł również zwyciężył EuroBank. Koszt obsługi tego kredytu wynosi 161,2 tys. zł. Kolejność atrakcyjności ofert jest bardzo zbliżona, choć słabiej nieco wypadł SGB Bank, a lepiej Alior.
Ubezpieczenia podbijają koszty
Nie ma wątpliwości, że sama marża i wynikające z niej odsetki nie przesądzają o atrakcyjności kredytu. Niebagatelny udział w kosztach mają różnego rodzaju ubezpieczenia. Koszt ubezpieczenia brakującego wkładu, czyli kwoty pożyczonej ponad 80 proc. LtV, przy kredycie na 95 proc. LtV w naszych przykładowych ofertach w BGŻ przekracza 6 tys. zł. W banku tym do momentu obniżenia się zadłużenia do 184 tys. zł, czyli 80 proc. wartości kredytowanej nieruchomości bank podwyższa marżę o 0,6 pkt. proc. Z kolei w PKO BP trzeba wyłożyć 3,25 proc. wartości kredytu na 4-letnie ubezpieczenie od utraty pracy. W Deutsche Banku, EuroBanku i Millennium obowiązuje ubezpieczenie na życie przez cały okres spłaty kredytu. Klient DB na początek musi wydać na nie 1,8 proc. wartości kredytu, a od trzeciego roku spłaty każdą jego ratę bank powiększy o 0,042 proc. aktualnego zadłużenia. Po 30 latach uskłada się z tego 20,5 tys. zł. Lider rankingu pobiera raz do roku 0,3 proc. kwoty zadłużenia, co kosztuje klienta 11,5 tys. zł. Z kolei w Millennium składka miesięczna wynosi 0,02 proc. zadłużenia i po 30 latach kosztuje to ponad 8 tys. zł. Jak wynika z rankingu kosztowne ubezpieczenie na życie wcale nie musi przesądzać o niekonkurencyjności oferty, a klient zyskuje ochronę. Aby jednak ustrzec się rozczarowania, wcześniej należy skrupulatnie zapoznać się z warunkami ubezpieczenia.
Koszty kredytu podnoszą też prowizje za ich udzielenie, najczęściej stosowana stawka to ok. 2 proc. kwoty zadłużenia.
Kalkulując koszty kredytu doliczyliśmy również prowizję za wcześniejszą spłatę w przypadku gdyby klienci chcieli zmienić mieszkanie i sprzedać dotychczasowe. Większość banków po 5 latach obsługi kredytu nie pobierze już z tego tytułu żadnych opłat, ale u liderów rynku: PKO BP i Pekao, 2- procentowa prowizja za wcześniejszą spłatę obowiązuje do końca trwania umowy. Biorąc pod uwagę, że przy obecnym oprocentowaniu, po 10 latach, klient będzie miał do spłaty jeszcze około 165 tys. zł, 2 proc. od tej sumy to 3,3 tys. zł.
Weź kredyt i koniecznie inne produkty
Na spłacie kredytu zazwyczaj relacje z bankiem się nie kończą. Aby otrzymać w miarę atrakcyjną ofertę finansowania nieruchomości klient musi się zgodzić na zakup dodatkowych produktów. Standardem jest już wymóg otworzenia konta i przelewania na nie wynagrodzenia. W Pekao, DB, SBG i PKO BP poza kontem i kartą debetową oczekiwane jest również posiadanie karty kredytowej. Zdarza się też wymóg konkretnych minimalnych obrotów kartami, w np. w Millennium powinno to być co najmniej 500 zł miesięcznie. Tego elementu oferty nie ocenialiśmy w rankingu, ale gdyby tak się stało z pewnością wyższą pozycję zająłby Alior, który nie stawia żadnych wymagań klientom zaciągającym kredyt na nieruchomość. Można tu pożyczyć pieniądze na mieszkaniowe i pozostać z kontem w dotychczasowym banku.
Najmniej zarabiający dostaną kredyt w Aliorze i Pekao
Kolejność atrakcyjności ofert byłaby również inna w sytuacji gdyby zainteresowani przedstawionymi kredytami zarabiali znacznie mniej niż przyjęte w rankingu 5 tys. zł. Najbardziej otwartym bankiem na osoby z niższymi dochodami jest Alior. Parze bez dzieci udzieli 207 tys. zł kredytu już przy 2440 zł wpływów do domowego budżetu, a rodzinie z dzieckiem pożyczy 195,5 tys. zł przy zarobkach netto wynoszących 2820 zł. Małżeństwu bez potomka wysokich wymagań nie będzie stawiał też SGB Bank, wystarczy tu – 2488 zł, w kolejnym banku – Pekao powinni oni mieć co miesiąc na koncie 2530 zł. Tymczasem najbardziej wymagający DB i PKO BP oczekują minimalnych wpływów 3100 i 3120 zł.
Rodzina z dzieckiem, choć stara się o niższy kredyt, z uwagi na większą liczbę osób w gospodarstwie domowym musi wykazać się wyższymi dochodami. Najniższe wymagania postawi jej Alior i Pekao -2820 zł. Najwyższy próg dochodowy – ponad 4 tys. zł ma Getin Noble Bank. W bankach pomiędzy najbardziej liberalnymi Aliorem i Pekao a restrykcyjnym Getinem przepustką do kredytu jest już 2,9-3,1 tys. zł.
A może zwykły kredyt zamiast MdM?
Alternatywą dla kredytu z dopłatą jest kredyt standardowy. Niestety wyższa kwota do pożyczenia, ze względu na brak dopłaty sprawia, że konieczna jest lepsza zdolność kredytowa. Trzeba się też liczyć z wyższą ratą i to nie tylko dlatego, że pożyczona suma jest większa, lecz także ze względu na mniej atrakcyjną marżę proponowaną przez banki dla kredytów na maksymalne LtV. Pod uwagę wzięliśmy bowiem 218,5 tys. zł kredytu na opisywane wcześniej mieszkanie za 230 tys. zł, czyli 95 proc. (LtV) wartości mieszkania. Całej wartości mieszkania banki od tego roku już nie skredytują. Nadzór finansowy wymaga bowiem, aby klient dołożył do zakupu chociaż 5 proc. wartości kredytowanego mieszkania. W MdM dopłaca państwo, w kredycie standardowym trzeba mieć na ten cel własne oszczędności.
Na razie MdM w 11 bankach
Na liście instytucji proponujących kredyty z pomocą państwa znajduje się obecnie 11 banków: Alior, BGŻ, BPS, Deutsche Bank, EuroBank, Getin Noble Bank, Millennium, Pekao, PKO BP, SGB Bank i BOŚ. W naszym zestawieniu zabrakło BOŚ, który był w trakcie przygotowywania oferty oraz Bank BPS – ten w programie MdM pożyczy maksymalnie na 80 proc. wartości nieruchomości (80 proc. LtV), tymczasem w rankingu wzięliśmy pod uwagę kredyty na 90 i 85 proc. LtV.
Dla kogo kredyt MdM?
Program kierowany jest do osób przed 35 rokiem życia, zarówno rodzin, singli jak i samotnie wychowujących dzieci. W małżeństwie wystarczy, aby jedno z małżonków nie miało ukończonych 35 lat. Program pozwala na zaciągnięcie kredytu do końca roku kalendarzowego, w którym wypadają 35 urodziny.
MdM pomaga w zakupie pierwszego, nowego mieszkania/domu ewentualnie w budowie domu. Osoby, które będą się starać o przyznanie kredytu z dopłatą nie mogą więc być właścicielami innego mieszkania czy udziału w budynku, w którym mogłyby mieć wydzielony lokal mieszkalny. Wykluczone jest też posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Aby otrzymać finansowe wsparcie należy zaciągnąć kredyt złotowy na minimum 15-lat, na co najmniej połowę ceny nieruchomości znajdującej się na terenie Polski. Kredytowane mieszkanie nie może być większe niż 75 m2 lub w przypadku rodziny z trójką dzieci przekraczać 85 m2. Dom może mieć odpowiednio do 100 m2 i dla większej rodziny 110 m2 powierzchni użytkowej. Ponadto cena 1 m2 nabywanego mieszkania czy domu, lub też budowy nie może przewyższać wyznaczonych limitów. Aktualizowane co pół roku limity, ogłaszają wojewodowie na podstawie średnich cen przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m2 w budynkach mieszkalnych. Uwaga! Przy zakupie nieruchomości brana jest pod uwagę średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich opublikowanych wskaźników, powiększona o 10 proc. Ale już przy wyliczaniu dopłaty w grę wchodzą limity niepowiększone o 10 proc. Przykładowo można, więc kupić mieszkanie po 4,4 tys. zł za m2, ale dopłata będzie liczona dla 4 tys. zł za m2.
Małżeństwa i single bez dzieci mogą uzyskać dopłatę państwa w postaci 10 proc. przemnożonych przez niepowiększony limit cen ogłoszony przez wojewodę dla danego rejonu oraz max. 50 m2 mieszkania czy domu (w przypadku budowy domu systemem gospodarczym w grę wchodzi zwrot podatku VAT). Posiadający dzieci mogą uzyskać 15 proc. tak liczonej dopłaty, a kredytobiorcy, którym w ciągu pięciu lat od zakupu pojawi się trzecie lub kolejne dziecko otrzymają jeszcze dodatkowe 5 proc. dofinansowania.
Program działa od początku 2014 r. i w ciągu pięciu pierwszych miesięcy Polacy złożyli już 7159 wniosków kredytowych na mieszkania z dopłatami. Co oznacza, że przeciętnie jest to co dziesiąty kredyt mieszkaniowy udzielany przez banki. Średnia wartość dopłaty wyniosła 22 651 zł.
