Przewidywane skutki regulacji dot. tzw. odwróconej hipoteki – prace w Sejmie dobiegają końca, w szczególności czym różnić się będzie od funkcjonującej na rynku renty dożywotniej.

Jednakże uzyskuje on uprawnienie do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Uprawnionym do uzyskania renty jest osoba fizyczna (podstawy prawne: art. 903 i nast. kodeksu cywilnego). Z kolei podmiotem, który wypłaca rentę jest na ogół fundusz hipoteczny, który nie podlega nadzorowi KNF. Może być jednak wiele zalet zawarcia takiej umowy, w tym przykładowo:

1. otrzymywanie comiesięcznego świadczenia pieniężnego,
2. oferowana przez niektóre fundusze możliwość otrzymania wpłaty jednorazowej w wysokości kilku- lub kilkunastomiesięcznej renty,
3. coroczna waloryzacja renty w oparciu o wskaźniki inflacji GUS-u,
4. ponoszenie przez fundusz opłat związanych z ubezpieczeniem mieszkania lub domu, a także podatku od nieruchomości.

Zawsze jednak należy pamiętać, że wszelkie prawa i obowiązki stron określać będzie zawierana przez strony umowa, albowiem przepisy kodeksu cywilnego regulują tę materię jedynie w niewielkim, podstawowym zakresie. W konsekwencji kluczowym jest ustalenie dogodnych dla siebie (świadczeniobiorcy) warunków, zwłaszcza, że świadczenia będą wypłacane w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na rzecz funduszu hipotecznego lub innej instytucji prywatnej.

Nowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewiduje natomiast, iż bank (bądź oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną) zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną sumę środków pieniężnych na czas nieoznaczony, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. W zamian za to świadczenie kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty sumy z należnymi odsetkami oraz kosztami. Jako kredytobiorcę ustawa wskazuje osobę fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości, bądź przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Ponadto może nim być również współwłaściciel nieruchomości, czy też osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego. „Nie rezygnuje on więc ze swojego prawa własności, a jedynie ustanawia zabezpieczenie w postaci hipoteki” na nieruchomości lub prawie wskazywanym powyżej. Nadto wymagane jest ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa.

Jak wskazano powyżej, podmiotem, który będzie mógł oferować zawarcie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym, będzie bank, instytucja kredytowa, bądź ich oddziały. W przeciwieństwie do funduszy hipotecznych banki podlegają nadzorowi ze strony KNF. Depozyty gromadzone w bankach są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG), co być może odniesie się do środków na świadczenia z umów o odwróconym kredycie hipotecznym.

Porównując obie instytucje wskazać należy, iż w przypadku renty dożywotniej świadczeniodawca na ogół okresowo wypłaca świadczenia, ewentualnie kumuluje część z nich w wypłacie z góry. Z kolei konstrukcja odwróconego kredytu hipotecznego przewiduje wypłatę kwoty jednorazowo lub w ratach przez okres maksymalnie do śmierci. Wysokość świadczenia w obu przypadkach ustalana jest w umowie.

Umowa o rencie dożywotniej wymaga formy aktu notarialnego, a więc w formie wymaganej do przeniesienia własności nieruchomości. Z kolei umowa o odwróconym kredycie powinna być zawarta w formie pisemnej, albowiem nie mamy do czynienia z przeniesieniem własności nieruchomości.

Istotną kwestią jest to, iż zgodnie z art. 21 projektowanej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, spadkobiercy mogą w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty i dzięki temu zachować dla siebie nieruchomość. Skutkiem całkowitej spłaty zobowiązana będzie bowiem wygaśnięcie roszczenia banku o przeniesienie własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego.

Porównując ww. dwie instytucje, argumenty przemawiają na korzyść nowej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, jakkolwiek praktyka pokaże, na ile ustawa zyska przychylność ze strony świadczeniobiorców. W znacznej mierze istotne znaczenie będą miały koszty zawierania i realizowania umów o odwróconym kredycie hipotecznym, albowiem to one przekładają się na realną wysokość wypłacanych świadczeń, a to jest z reguły najistotniejsze dla świadczeniobiorców. Założenia do tej ustawy odpowiadają oczekiwaniom seniorów i uwzględniają ich dotychczasowe obawy- o utratę własności domu za ich życia, o brak nadzoru nad funduszami hipotecznymi, jak i o brak wypłaty świadczeń w przypadku bankructwa funduszu.

Warto także zwrócić uwagę na to, iż aktualnie trwają prace legislacyjne nad rządową propozycją uregulowania instytucji dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, która ma na celu sprecyzowanie zasad i warunków umów o rentę dożywotnią, które aktualnie oparte są na przepisach ustawy kodeks cywilny. Projekt ten oparty jest na dotychczasowych zasadach ustanawiania renty dożywotniej, a więc nie zmienia w gruntowny sposób dotychczasowych zasad zawierania i funkcjonowania umów o rencie dożywotniej. Być może jednak w związku z projektem tej ustawy zostaną ustanowione odpowiednie instrumenty prawne, pozwalające na kontrolowanie i zminimalizowanie dotychczasowego ryzyka i ww. obaw klientów funduszów hipotecznych.

Mecenas Małgorzata Krzyżowska