Przegląd: li[piec – wrzesień 2010

W warszawskim hotelu Marriott spotkało się ponad 220 osób – deweloperów biurowych, pośredników, zarządców oraz przedstawicieli banków i instytucji finansowych.

Przeważały opinie, że wraz z poprawą ogólnej sytuacji gospodarcze kraju rosnąć będzie również popyt na biura. – Szacujemy, że cała dostępna obecnie powierzchnia biurowa w Warszawie mogłaby zostać wchłonięta przez rynek w ciągu roku. „Dołek” największej dostępności mamy już za sobą: podaż nowej powierzchni jest ograniczona, popyt wzrasta i czynsze prawdopodobnie zaczną rosnąć w pierwszej połowie 2011 r. – przewiduje Hadley Dean, partner zarządzający Colliers International na rejon Europy Środkowowschodniej, gość specjalny konferencji. Jego zdanie podziela Tomasz Czuba z firmy doradczej Jones Lang LaSalle: – W rekordowym dla polskiego rynku biurowego 2008 roku zawarto umowy na 520 tys. m kw. powierzchni biurowych. W tym roku już zamknięto umowy na 380 tys., a przewidujemy, że do końca grudnia wolumen ten osiągnie 460 tys. m kw. Na wynik ten, oczywiście, składają się również renegocjacje wygasających umów, jednak zdaniem analityków, firmy w ten sposób powiększają zajmowaną już powierzchnię, a nie ją ograniczają, co było powszechnym zjawiskiem w 2009 r. Zanika również zjawisko ograniczania kosztów poprzez podnajem zajmowanej powierzchni.

Jeśli więc ktoś chciałby w najbliższej przyszłości wynająć powierzchnię biurową, powinien się pospieszyć – choć obecną sytuację możemy określić jako „rynek najemcy”, z dużym prawdopodobieństwem w ciągu najbliższych 12 miesięcy zacznie się on przeobrażać w „rynek dewelopera”. A nowe inwestycje rozpocząć będą mogli najprawdopodobniej tylko najwięksi deweloperzy, mogący w całości sfinansować projekt z kapitału własnego. Banki bowiem wciąż pozostają nieufne wobec rynku nieruchomości komercyjnych i udzielenie kredytu uzależniają od podpisania jeszcze przed rozcięciem budowy umów przednajmu (pre-lease) co najmniej na 30 proc. planowanej powierzchni biurowej.

Nieco mniej optymistycznie wyglądają prognozy dla regionalnych rynków biurowych, które są mocno uzależnione od dużych najemców z sektora BPO/SSC (Business Process Offshoring/Shared Service Centres). Ograniczenie planów ekspansji przez te firmy szczególnie mocno odczuły takie miasta, jak np. Łódź, gdzie poziom pustostanów jest wyższy niż 20 proc. – Jeśli chodzi o klasyczne call-centers, czas Polski już minął – jest nas mniej niż Chińczyków i Hindusów, zawsze będziemy z nimi przegrywać w kategorii kosztów pracy. U nas powinny pojawiać się bardziej zaawansowane centra usług wspólnych – księgowość, rozwój nowych produktów itp. Jest już kilka takich inwestycji i powinno być ich coraz więcej – przewiduje Tomasz Buras. Jednak obiegowa opinia, że najemcy z sektora BPO zadowalają się powierzchniami niższych klas przestała być aktualna w obliczu ogromnej konkurencji, jaka ma miejsce w miastach regionalnych. – Jeśli ktoś chce budować jak najtaniej, jako lokalizację inwestycji może rozważać miasta, które oferują dostępność taniej, wykwalifikowanej siły roboczej, a gdzie nie ma jeszcze oferty biurowej dla najemców z sektora BPO, jak np. Lublin czy Bydgoszcz. Na bardziej dojrzałych rynkach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Łódź najemcy coraz częściej żądają jakości i oprócz niskich czynszów domagają się spełnienia dodatkowych warunków, jak odpowiednie wykończenie wnętrz, dedykowana infrastruktura techniczna czy dobra komunikacja – mówił Maciej Gołębiewski, dyrektor ds. wynajmu i marketingu w Avestus Real Estate.

Źródło: Nowy Adres SA

Bazylea III – nowe wymagania nie muszą wpłynąć na cenę kredytu

Polskie banki będą potrzebowały dodatkowego kapitału, by spełnić wymogi minimalne określone w Bazylei III. W przypadku przyjęcia konserwatywnego podejścia do określenia poziomu bufora antycyklicznego, 15 banków z 20 o największym poziomie funduszy własnych w Polsce powinno szczegółowo przeanalizować projekcję adekwatności kapitałowej do 2019 r. Łączna kwota niedoboru może wynieść w tym wypadku do 6 mld zł...