Przegląd: styczeń-marzec 2015

Jak wynika z danych BGK, na podstawie wniosków przekazanych do banku, w 2014 roku udało się wykorzystać 207 mln zł, czyli tylko około 34,5 proc. z zaplanowanych 600 mln zł dopłat. Głównym czynnikiem, który wpłynął na tak niski poziom wydaje się być sposób ustalania limitów cen mieszkań kwalifikowanych do dopłat, za sprawą którego w części miast pula mieszkań objętych programem była symboliczna

O SKALI WYKORZYSTANIA BUDŻETU MdM DECYDUJE LIMIT CENY

W miastach, w których limit ceny w programie był porównywalny ze średnią ceną mieszkań na rynku, obserwowaliśmy znaczne zainteresowanie wykorzystaniem dopłat. W Gdańsku do programu Mieszkanie dla Młodych kwalifikowała się blisko połowa nowych mieszkań, a w Łodzi, za wyjątkiem ostatniego kwartału, niemal 70 proc. Równie dobra sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie około 30 proc. mieszkań w ofercie kwalifikowało się do dopłaty – zarówno w granicach administracyjnych miasta, jak i na obrzeżach. Na tych trzech rynkach poziom wykorzystania środków jest wysoki, a z programu w 2014 roku skorzystało blisko 30 proc. nabywców nowych mieszkań.

Tymczasem w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu w I kwartale 2014 roku limit cen w MdM był o ponad 30 proc. niższy niż średnia cena na rynku, a liczba wniosków o dopłatę relatywnie niewielka. Na szczęście dzięki podwyżkom limitów w IV kwartale, w Warszawie i Wrocławiu do programu kwalifikowało się już około 25 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów (niewiele mniej niż w Poznaniu). Miało to istotne znaczenie z punktu widzenia wachlarza ofert, z których mogli korzystać beneficjenci programu i skutkowało wzrostem liczby udzielonych kredytów. Niestety w Krakowie, gdzie limity od początku były zdecydowanie niższe niż ceny na rynku pierwotnym, a korekta była symboliczna, na koniec roku nadal tylko 9 proc. mieszkań kwalifikowało się do dopłaty. Na tych trzech rynkach z programu w pierwszym roku jego obowiązywania skorzystało niewiele ponad 10 proc. nabywców, a wykorzystanie środków siłą rzeczy pozostaje na niskim poziomie.

Widać już jednak, że wskaźniki wykorzystania środków przeznaczonych na program będą się poprawiać w kolejnych latach – już w 2014 roku złożono wnioski na niemal 13,8 proc. z puli budżetu przewidzianego na 2015 r. Zmiany liczby udzielonych kredytów były w kolejnych kwartałach wprost zależne od zmian limitów cenowych w poszczególnych miastach. W Gdańsku, gdzie od drugiego półrocza limit się zmniejszył, od lipca spadła także wyraźnie liczba udzielonych kredytów. W Poznaniu i Łodzi, po najlepszym pierwszym kwartale, liczby w kolejnych kwartałach były nieomal identyczne. Za to w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, gdzie limity rosły, zdecydowanie najwięcej kredytów w ramach programu Mieszkanie dla Młodych udzielono w IV kwartale.

WPŁYW PROGRAMU MdM NA CENY MIESZKAŃ

Oceniając wpływ MdM-u na rynek pierwotny, nie sposób nie uwzględnić też drugiego czynnika, który w znacznej mierze wpłynął na poziom sprzedaży. Tam, gdzie limit programu był bliższy cenom rynkowym, deweloperzy rzadziej dostosowywali swoją ofertę do programu. Dla nabywców atrakcyjna była wtedy nie tyle sama cena, ile możliwość uzyskania dopłaty. Beneficjentami w tych miastach była przede wszystkim grupa docelowa programu MdM.

Natomiast w miastach, w których limit był wyraźnie niższy od średniej rynkowej i relatywnie niewielka część oferty spełniała wymogi programu, deweloperzy starali się – tam, gdzie było to możliwe – dopasować ceny do limitu. Na takim rynku, jak warszawski czy krakowski, atrakcyjna stała się już sama możliwość korzystania z ceny mieszczącej się w limicie MdM, nawet bez rządowej dopłaty do kredytu. Tutaj zainteresowanie zakupem mieszkań potencjalnie kwalifikowanych do programu było duże nie tylko wśród młodych nabywców, lecz także innych klientów, którzy na dopłatę nie mogli liczyć. Można przyjąć, że Mieszkanie dla Młodych wygenerowało nawet dwukrotnie więcej transakcji niż te, które można formalnie do niego zaliczyć.

Warto jednak przy tym ...