Przed XVIII Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, czy banki zrezygnują z kredytów ze zmienną stopą?
Robert Lidke: Jak Pani ocenia zjawisko, w którym przez wysoką inflację mamy realnie ujemne stopy procentowe, a realne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest niższe od inflacji, albo jej równe – przypomnijmy, że oprocentowanie w umowach kredytowych zmienia się najczęściej co kwartał lub pół roku.
Agnieszka Krawczyk: Ujemne realne stopy procentowe stanowią symptom dość dobrej sytuacji finansowej kredytobiorców i tym samym spłacalności ich kredytów.
Nie dotyczy to oczywiście wszystkich, ale przy ujemnych realnych stopach procentowych przeciętny kredytobiorca może mieć nadzieję na spłacanie kredytu z nadwyżek tworzonych przez wzrost jego płac.
Jak rosnące stopy procentowe i inflacja wpłyną na popyt na kredyty mieszkaniowe?
Nie mam większych wątpliwości, że podwyżki stóp procentowych w powiązaniu z większą ostrożnością konsumentów (widzimy to w pogarszających się nastrojach gospodarstw domowych, praktycznie w każdym badaniu) przełożą się na niższy popyt na kredyty mieszkaniowe.
Trzeba też pamiętać, że rok 2021 był pod wieloma względami wyjątkowy – wielu kupujących w okresie największego nasilenia pandemii odraczało swoje decyzje zakupowe, w ostatnim roku kumulowały się efekty decyzji podejmowanych w dłuższym czasie.
Co banki mogą zrobić aby podtrzymać popyt na nowe kredyty mieszkaniowe i jednocześnie nie narazić się na straty z tytułu niespłacanych kredytów? Złagodzą podejście do zdolności kredytowej klientów? Obniżą marże? Będą doradzały klientom zaciągnięcie mniejszego zobowiązania na mniejsze mieszkanie?
Ubiegły rok był rekordowy – banki udzieliły w Polsce kredytów mieszkaniowych wartych 88,7 mld zł, czyli aż o 40 proc. więcej niż w 2021 roku. Prognoza BIK wskazuje na spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych w 2022 roku o prawie 10 proc. rok do roku, co obserwujemy już po pierwszym miesiącu sprzedaży.
W ostatnich miesiącach sytuacja na rynku uległa diametralnej zmianie. W ciągu 5 miesięcy stopa referencyjna WIBOR wzrosła o ponad 3 proc., obserwujemy postępującą inflację, a także zapowiedzi kontynuacji działań RPP i możliwych dalszych wzrostów stóp, ponadto wkroczyła niepewność wobec sytuacji gospodarczej u naszych wschodnich sąsiadów, a dodatkowo deweloperom brakuje gruntów na nowe inwestycje, co przekłada się na malejącą liczbę pozwoleń na budowę wydanych z końcem 2021 roku.
Wobec tych wszystkich elementów trudno spodziewać się, że banki w obecnej sytuacji będą zachęcały dodatkowymi preferencjami kredytowymi klientów, którzy – samodzielnie podejmując decyzję o długoterminowym zobowiązaniu – nie będą do niego przekonani.
Istotną rolą obu stron transakcji jest rozważne podejście do możliwości finansowych kredytobiorców, aby obciążenie z tytułu kredytu mieszkaniowego nie stanowiło znaczącej części dochodów gospodarstwa domowego, nie pozwalając w dłuższej perspektywie na zaplanowanie miesięcznego budżetu domowego.
Jak Pani się odnosi do propozycji, aby banki dopłacały do rat kredytów złotówkowiczom przez 12 lub 36 miesięcy, albo żeby można było zablokować możliwość wzrostu wskaźnika WIBOR? Jeśli takie pomysły by się zmaterializowały, to jak wpłynęłyby na rynek mieszkaniowy?
Na stole leży kilka różniących się od siebie propozycji, ale trudno jakąkolwiek z nich traktować inaczej niż jako ingerencję w mechanizmy rynkowe i zawierane dotychczas umowy.
Warto zauważyć, że z ekonomicznego punktu widzenia każdy z nich może okazać się per saldo mniej korzystny dla kredytobiorców, bo uniemożliwi działanie polityce pieniężnej i przedłuży okres obowiązywania wysokich stóp procentowych. NBP wypowiedział się jednoznacznie negatywnie na temat tego rodzaju propozycji.
Czy kredyt ze stałą stopą na 5 lub 7 lat ma w Polsce szansę zastąpić kredyt ze stopą zmienną? Może niektóre banki w ogóle zrezygnują z oferowania kredytów ze stopą zmienną?
Jest mało prawdopodobne, aby banki całkowicie i dobrowolnie zrezygnowały z kredytów ze zmienną stopą – obecna struktura finansowania wyklucza taki scenariusz. Wybór obecnie należy do klienta.
To, jak obecny epizod wzrostu stóp procentowych wpłynie na zainteresowanie klientów kredytami o dłuższym terminie obowiązywania stałego oprocentowania, jest na pewno ciekawym – i otwartym – pytaniem.
