Prawo: Obrót ziemią rolną: są powody do optymizmu

Karol Jerzy Mórawski

Rządowe propozycje niezwykle pozytywnie ocenił mec. Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich. Wskazał on, że wejście w życie nowelizacji w proponowanej przez resort rolnictwa postaci nie tylko ułatwi sprzedaż gruntów czy innych nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego bądź upadłościowego, ale także uniemożliwi przejęcie tego składnika mienia przez bank po drugiej bezskutecznej egzekucji. – Jest to rozwiązanie ze wszech miar pozytywne zarówno dla wierzycieli, jak też przede wszystkim dłużników – zauważył wiceprezes ZBP.

To właśnie zadłużeni gospodarze najbardziej dotkliwie odczuli skutki regulacji obowiązujących od 30 kwietnia 2016 r. Zawężenie kręgu potencjalnych nabywców nieruchomości wchodzących w skład zadłużonego gospodarstwa rolnego oraz faktyczna niemożność ich przejęcia przez wierzyciela sprawiały, iż uwolnienie się od długu nierzadko było utrudnione, a w przypadku rolnika nieposiadającego innych aktywów poza ziemią – wręcz niemożliwe. Biorąc pod uwagę tę nader niekomfortową sytuację, ZBP proponuje uchylenie ograniczeń w obrocie ziemią również w przypadkach, kiedy nieruchomość przejmowana jest na podstawie porozumienia między bankiem a kredytobiorcą, a więc z pominięciem drogi sądowo- egzekucyjnej. – Zawarcie ugody pozwala uzyskać jeszcze lepsze warunki zaspokojenia wierzyciela, nie prowadzi też do swoistej stygmatyzacji dłużnika – przypomniał mec. Jerzy Bańka.

Paraliż inwestycyjny, czyli krajobraz miesiąc po ustawie

Przypomnijmy. Uchwalona przez parlament w dniu 14 kwietnia 2016 r. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw bardzo szybko doprowadziła do ograniczenia kredytowania inwestycji na terenach rolnych przez sektor bankowy. Przyczyną zwiększonej ostrożności instytucji finansowych były nie tylko ograniczone możliwości prowadzenia egzekucji, ale również zmienione zasady ustanawiania hipoteki na tego rodzaju obszarach. Wprowadzony został wówczas art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który ograniczał wysokość zabezpieczenia do aktualnej wartości nieruchomości, ustalonej przez sąd na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rozwiązanie takie kolidowało z powszechną i ugruntowaną od wielu lat w sektorze bankowym praktyką finansowania inwestycji. „Udzielany w takich przypadkach kredyt przeznaczany był nie tylko na zakup nieruchomości, ale również na sfinansowanie planowanych inwestycji, które w określonym czasie tworzyć będą wartość dodatkową, zwiększającą wartość nieruchomości. Kwota kredytu jest w takim przypadku znacząco wyższa niż wartość nabywanej nieruchomości rolnej, na której rolnik zamierza ponieść nakłady inwestycyjne” – przypominał Krajowy Związek Banków Spółdzielczych w piśmie wystosowanym do Sejmu w toku prac nad wspomnianą ustawą.

Na dysfunkcyjność przyjętej regulacji zwracał również uwagę Związek Banków Polskich, wskazując chociażby na uciążliwości i koszty związane z koniecznością uzyskiwania operatu szacunkowego. „Obecnie w praktyce bankowej znajdują zastosowanie sprawne i wiarygodne systemy zautomatyzowanej wyceny. Konieczność pozyskania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego spowoduje w naszej ocenie wzrost kosztów, które będzie musiał ponieść wnioskodawca oraz znaczne wydłużenie samego procesu wpisania hipoteki” – zaznaczono w piśmie z 24 marca 2016 r., wystosowanym przez ZBP do przewodniczącego sejmowej Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Obawy wyrażane przez bankowców sprawdziły się w pełni. Podczas posiedzenia Sejmu 9 czerwca 2016 r., a więc zaledwie 40 dni od daty rozpoczęcia obowiązywania zmienionego prawa, posłowie niemal wszystkich klubów zwrócili uwagę na drastyczny spadek akcji kredytowej dla gospodarstw rolnych. – Wiele banków nie chce w tym momencie udzielać kredytów hipotecznych albo wycofuje się z nich. Jest to problem dla wielu mieszkańców, dla ludzi młodych, którzy chcą się pobudować, którzy złożyli wniosek (…) i nawet mieli obiecany ten kredyt. W tym momencie bank się z tego wycofuje – powiedział poseł Robert Telus z klubu parlamentarnego Prawa i Sprawiedliwości. – Nowa ustawa o obrocie ziemią rolną nie pozwala bankowi na wpisanie się do księgi wieczystej z hipoteką. Stało się tak, że wiele banków stosuje te przepisy również wobec innych działek i wstrzymało udzielanie kredytów, jeżeli chodzi o wszystkie działki rolne – nadmieniła posłanka Małgorzata Pępek, reprezentująca Platformę Obywatelską.

Problemy z uzyskiwaniem kredytów hipotecznych przez rolników w nowych realiach potwierdził również odpowiadający na pytania posłów Zbigniew Babalski, sekretarz stanu w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Zapowiedział on wówczas podjęcie jak najszybszych prac, celem chociażby częściowego wyeliminowania przepisów budzących kontrowersje. Już w lipcu 2016 r. z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wykreślony został powszechnie krytykowany art. 68 ust. 2a, co było równoznaczne z powrotem do wcześniejszych zasad ustanawiania hipoteki na nieruchomościach rolnych.

SN: polityka rolna nie może ograniczać praw wierzyciela

Szybko się okazało, iż udrożnienie finansowania polskiego rolnictwa nie będzie możliwe bez poważniejszych zmian w treści ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co gorsza, przepisy faktycznie uniemożliwiające przejęcie nieruchomości dłużnika przez bank – czy to w drodze ugody, czy też z mocy prawa – po dwóch kolejnych, bezskutecznych egzekucjach miały zastosowanie również do działań windykacyjnych prowadzonych na podstawie umów kredytowych zawartych przed 30 kwietnia 2016 r. Sytuacja taka prowadziła nierzadko do zaskakujących rozstrzygnięć. Do historii polskiego, a być może i europejskiego rynku finansowego przejdzie niewątpliwie przypadek Banku Spółdzielczego w Załuskach, który zyskał status… rolnika.

– Prezes tej instytucji posiada wyższe wykształcenie rolnicze, natomiast budynek banku wzniesiony został na gruntach rolnych. Uwzględniając te aspekty, Agencja Nieruchomości Rolnych wyraziła zgodę na przejęcie przez bank gruntów rolnych należących do dłużnika – przypomniał podczas ubiegłorocznego Forum Liderów Banków Spółdzielczych mec. Jerzy Bańka.

Dodatkowym obszarem generującym poważne wątpliwości wierzycieli, nie tylko zresztą z sektora finansowego, był brak stosownych przepisów przejściowych, regulujących zasady prowadzenia egzekucji wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie ustawy. W rozwiązanie tego problemu musiał angażować się kilkukrotnie Sąd Najwyższy, który potwierdził, iż podstawą dla sprzedaży bądź przejęcia nieruchomości w takich przypadkach będzie stan prawny sprzed 30 kwietnia 2016 r. Podstawą prawną, pozwalającą zastosować stare przepisy jest art. 12 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. „Treść art. 12 tej ustawy, acz niejasna, pozwala jednak, w drodze wykładni, stwierdzić, że ma on zastosowanie również do postępowania egzekucyjnego, którego skutkiem jest nabycie własności nieruchomości rolnej” – czytamy w uzasadnieniu do uchwały SN z 18 maja 2017 r., sygn. III CZP 13/17.

Sędziowie zwrócili również uwagę na fakt, iż przejęcia składników mienia dłużnika w ramach działań windykacyjnych nie można utożsamiać z obrotem gruntami na rynku komercyjnym. – Celem ustawy było wzmocnienie ochrony ziemi rolniczej przed spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. (…) Realizacja tego celu nie powinna stanowić przeszkody do wyegzekwowania od dłużnika prawomocnie stwierdzonych zobowiązań – wskazał SN w uchwale nr III CZP 35/17.

Procesy w toku pod specjalną ochroną

Rozpatrując sprawy dotyczące zasad egzekucji z nieruchomości rolnej pod rządami zmienionej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, sędziowie zwrócili również uwagę na kwestię fundamentalną dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, a mianowicie bezpieczeństwo i pewność prawną poszczególnych podmiotów w obliczu dokonujących się dynamicznie zmian legislacyjnych. „Jednostka winna mieć możliwość określenia zarówno konsekwencji poszczególnych swoich zachowań i zdarzeń na gruncie obowiązującego w danym momencie stanu prawnego, jak też ma prawo oczekiwać, że prawodawca nie zmieni ich w sposób arbitralny” – zaznaczono w uzasadnieniu stanowiska Sądu Najwyższego z dnia 18 maja ub.r.

Do takich zdarzeń podlegających szczególnej ochronie należą, obok praw nabytych, również tzw. interesy w toku, czyli umowy i inne operacje gospodarcze rozpoczęte przed wejściem w życie nowych regulacji i trwające również w okresie późniejszym. „Ustawodawca powinien zatem za pomocą powszechnie przyjętych technik przepisów intertemporalnych uwzględnić ochronę tzw. interesów w toku” – przypomniał skład orzekający. Kluczowe znaczenie ma również przejrzystość i jednoznaczność zapisów o charakterze przejściowym. Jest to szczególnie istotna kwestia z punktu widzenia małych i średnich podmiotów gospodarczych, w tym również banków spółdzielczych. O ile duża instytucja finansowa o zasięgu ogólnopolskim z reguły rozstrzyga tego rodzaju wątpliwości, wykorzystując własny rozbudowany dział prawny lub kancelarię współpracującą w ramach outsourcingu, to niewielki bank niedysponujący analogicznymi zasobami musiałby każdorazowo asygnować niemałe środki na ekspertyzę prawną lub kierować stosowne zapytanie do sądu, jedynie po to, by uzyskać wiążącą odpowiedź w kwestii, która przy zastosowaniu prawidłowej legislacji nie powinna budzić jakichkolwiek wątpliwości. W tym kontekście najnowsza inicjatywa ustawodawcza Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi zdaje się wychodzić naprzeciw nie tylko oczekiwaniom sektora finansowego, ale również, a może nawet przede wszystkim, postulatom formułowanym przez sędziów Sądu Najwyższego odnośnie prawidłowej legislacji.