Prawo i legislacja: Gdy bank zabiera nieruchomość dłużnika

Jolanta Waszczyńska

W obecnej sytuacji gospodarczej zarówno kredytobiorca, jak i bank mają wspólny interes w podtrzymaniu spłacania kredytu, nawet jeśli łączyłoby się to z udzieleniem przez wierzyciela wakacji kredytowych czy zmniejszeniem miesięcznych rat do wysokości, którą dłużnik jest w stanie obsłużyć. Ani bankowi, ani dłużnikowi nie zależy na postawieniu kredytu w stan natychmiastowej wymagalności, bo to oznacza dla banku zakwalifikowanie go jako wierzytelności przeterminowanej, a dla dłużnika zapowiedź przymusowej sprzedaży nieruchomości. Pamiętać należy przy tym, że na przyjazne gesty ze strony banków można liczyć jedynie wówczas, gdy dłużnik rzetelnie i w porę zawiadomi kredytodawcę o swoich problemach finansowych.

Bankowy tytuł egzekucyjny

Pomimo starań ze strony kredytodawców i prób porozumienia się z kredytobiorcą, niekiedy nie pozostaje inne wyjście jak tylko wyegzekwowanie należności od dłużnika przy użyciu instrumentów przewidzianych przez prawo. Przypomnijmy tylko: procedura odzyskiwania należności rozpoczyna się od wystawienia przez bank bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE) i nadania mu przez sąd klauzuli wykonalności. Kolejnym krokiem wierzyciela jest wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Od tego momentu nastąpią po sobie kolejne etapy zbliżające wierzyciela do zaspokojenia się z nieruchomości stanowiącej własność nierzetelnego dłużnika.

Pierwszą czynnością komornika podejmowaną w ramach egzekucji z nieruchomości, zgodnie z art. 923 k.p.c., jest wezwanie dłużnika do zapłaty, skutkujące co do zasady zajęciem nieruchomości i jednoczesne z nim zawnioskowanie do sądu wieczystoksięgowego o wpis wzmianki do księgi wieczystej. Jeśli dłużnik nie wykona zobowiązania we wskazanym w wezwaniu terminie dwóch tygodni, komornik, działając na wniosek wierzyciela, zamieszczony w ramach wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości lub złożony na skutek nieskuteczności wezwania, przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Opis i oszacowanie

Komornik dokonuje opisania nieruchomości, m. in. wskazania jej składników, ewentualnych obciążeń prawami osób trzecich oraz odnotowuje inne ważne informacje, konieczne do dalszego prowadzenia postępowania. Jednocześnie, mając na uwadze niejednokrotnie konieczność posłużenia się wiedzą specjalną, komornik powołuje biegłego (w szczególnych sytuacjach – biegłych), który w ramach wydawanej opinii sporządza wycenę nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości, wycena bywa mało skomplikowana lub bardziej złożona, gdy przedmiotem opinii jest nieruchomość obciążona w części ...