Polskie miasta będą się kurczyć
Warszawa, Kraków i Olsztyn to jedyne miasta wojewódzkie, w których liczba mieszkańców wzrośnie w perspektywie dwóch dekad. Dla porównania, w Bydgoszczy i Kielcach ma mieszkać w 2035 r. o ponad 20% osób mniej niż dziś. Większość miast wojewódzkich kurczyć się będzie na rzecz rosnących przedmieść i popytu na działki budowlane oraz domy na ich terenie - wynika z analizy Lion’s Bank na podstawie danych GUS.
Do 2035 r. liczba ludności w Polsce zmaleje z obecnych 38,5 mln do 36 mln – wynika z prognoz Głównego Urzędu Statystycznego. Tą zmianą najmocniej dotknięte zostaną miasta. Prognozy Urzędu przewidują bowiem, że z obecnych 23,4 mln osób ludność miast zmaleje w perspektywie 23 lat (do 2035 r.) do 21,2 mln, czyli o 9,1%. W przypadku wsi będzie to spadek z 15,2 mln do 14,8 mln (o niespełna 3%).
Kurczące się miasta to niższy popyt
Pamiętając o zawodności prognoz warto zapoznać się z informacjami z nich płynącymi, aby mieć świadomość zmian czekających dane rynki. Są one szczególnie ważne dla inwestorów na rynku nieruchomości. Rosnąca liczba ludności w prosty sposób może się bowiem odbić pozytywnie na poziomie zgłaszanego popytu na mieszkania, co dotyczy zarówno rynku transakcji kupna-sprzedaży, jak i najmu. Z drugiej jednak strony malejąca liczba ludności w prosty sposób może spowodować spadek popytu na mieszkania i wzrost ich podaży.
Urosną tylko trzy miasta wojewódzkie
Jak bardzo zróżnicowane są prognozy dla poszczególnych miast doskonale widać na przykładzie miast wojewódzkich. Podczas gdy wszystkie miasta ma dotknąć spadek liczby ludności o ponad 9%, to w gronie miast wojewódzkich można znaleźć zarówno takie, których liczba ludności skurczy się o ponad 20% (Kielce, Bydgoszcz), jak i takie, gdzie w 2035 r. mieszkać będzie znacznie więcej osób niż dziś (Warszawa). Trzeba oczywiście pamiętać, że prognozy przygotowane przez GUS uwzględniają migracje, trwanie życia i płodność. Inne zmiany, np. stymulowanie imigracji lub ograniczenie atrakcyjności emigracji wraz z rozwojem gospodarczym kraju lub wprowadzenie skutecznej polityki prorodzinnej, mogą wpłynąć na te wyniki.
Niemniej jednak dziś prognozy dla większości miast nie są pozytywne. W 2035 r. w stolicach województw będzie mieszkało o 5,2% mniej osób niż dziś. To i tak dobry wynik, biorąc pod uwagę, że w tym czasie we wszystkich miastach liczba ludności ma spaść o ponad 9%. Nie wszędzie jednak liczba ludności w badanym okresie ma się skurczyć. W 2035 r. osób w Warszawie, Krakowie i Olsztynie ma mieszkać więcej niż dziś. Liczba ludności ma wzrosnąć w nich odpowiednio o 165,1 tys. (co stanowi 9,6% stanu obecnego), 10,8 tys. (1,4% stanu obecnego) i 6,2 tys. osób (3,6% stanu obecnego).
W pozostałych 15 miastach wojewódzkich sytuacja ma być odmienna. Liczba ludności w 2035 r. ma być niższa niż dziś o od kilku tysięcy osób (Białystok, Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra) do nawet 141,1 tys. osób (Łódź). Odnosząc te zmiany do aktualnej liczby ludności, największy względny odpływ ma nastąpić w Kielcach, Bydgoszczy, Łodzi i Katowicach. W miastach tych liczba ludności ma się do 2035 r. zmniejszyć o od 19,1% do 21,4%.
Powiększą się przedmieścia
Nie są to jedyne wnioski, które wysnuć można na podstawie danych GUS. Prognozy na 2035 r. przewidują bowiem także dalszy proces suburbanizacji. Polega ona na wyludnianiu się centrum i rozwoju stref podmiejskich. Będzie to miało wpływ na dalszy wzrost popytu na działki budowlane i domy w otoczeniu dużych miast. Potwierdzają to dane na temat wzrostu liczby ludności w powiatach sąsiadujących ze stolicami województw. Zgodnie z danymi GUS do 2035 r. ma na ich terenie mieszkać o 8,4% więcej osób niż dziś. Gdyby ponadto z grona powiatów sąsiadujących ze stolicami województw usunąć te, które są miastami na prawach powiatów, to progres byłby na poziomie nie 8,4%, ale aż 12,3%. Dane te potwierdzają, że wielu mieszkańców dużych miast będzie dążyło do osiedlenia się poza granicami administracyjnymi miast.
Czeka nas rozrost przedmieść Bydgoszczy, Warszawy i Poznania
Dobitnie pokazują to prognozy dla takich powiatów jak bydgoski, piaseczyński (okolice Warszawy), poznański czy toruński. Do 2035 r. ma na ich terenie dojść do wzrostu liczby ludności o odpowiednio 40,3%, 39,6%, 39,2% i 36,5%. W przypadku aż 15 powiatów w ciągu 23 lat liczba ludności ma wzrosnąć o ponad 10%.
Nie brakuje oczywiście też przykładów odwrotnych, a więc powiatów sąsiadujących z miastami wojewódzkimi, na terenie których liczba ludności najprawdopodobniej spadnie. Co prawda są one w mniejszości, ale na przykład w powiecie stargardzkim (okolice Szczecina) i nowodworskim (okolice Warszawy) liczba ludności ma w ciągu 23 lat spaść o ponad 10%. Może to odbić się negatywnie na popycie na nieruchomości w tych okolicach.
Bartosz Turek
Lion’s Bank
