Pogarszające się perspektywy biznesu w Polsce dla zagranicznych deweloperów

Mimo iż budowanie mieszkań na sprzedaż jest najbardziej dojrzałym segmentem polskiego rynku mieszkaniowego, a ostatni rok przyniósł deweloperom rekordowe wyniki sprzedaży, z pewnością powyższe doniesienia nie pozostaną bez echa wśród zagranicznych przedsiębiorców, prowadzących lub rozważających możliwość prowadzenia w naszym kraju inwestycji mieszkaniowych.

W świetle ostatnich zmian na rynku nieruchomości, do czynników osłabiających konkurencyjność Polski na tle innych rynków europejskich należą m.in.:

1. niestabilne warunki prawne prowadzenia inwestycji, w tym zmiany w obrocie gruntami rolnymi,
2. ryzyko kursu walut,
3. niska stabilność systemu bankowego oraz rosnące koszty obsługi kredytu,
4. zakończenie dopłat do kredytów w Programie „MdM” w 2018 r i niejasne założenia nowej polityki mieszkaniowej rządu,
5. wysoka stopa bezrobocia wśród osób wchodzących na rynek pracy,
6. negatywne tendencje demograficzne – starzejące się społeczeństwo,
7. cykle koniunkturalne.

Od 1 maja br., w związku z wejściem w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, obowiązują w Polsce zmienione przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi należącymi do osób prywatnych. Dodatkowo – za sprawą wprowadzenia nowej regulacji, tj. ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – wstrzymana została sprzedaż nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Wdrożone zmiany wynikają z dążenia do zabezpieczenia gruntów rolnych i leśnych położonych w Polsce przed wykupem ich przez obywateli państw UE oraz Szwajcarii, w związku z zakończeniem okresu przejściowego trwającego 12 lat od przystąpienia Polski do UE. Nowe ustawodawstwo służyć ma także wzmocnieniu ochrony przed spekulacyjnym wykupem nieruchomości rolnych przez obywateli polskich, którzy traktowaliby je wyłącznie jako lokata kapitału, bez rękojmi rolniczego wykorzystania gruntu. Począwszy od bieżącego miesiąca deweloperzy nie będą mogli nabyć żadnych gruntów oprócz tych, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele inne niż rolne (bez rozstrzygającego znaczenia będzie oznaczenie gruntu w ewidencji gruntów i budynków). Zgodnie z nowymi przepisami, możliwość nabycia własności nieruchomości rolnej co do zasady przysługiwać będzie tylko rolnikowi indywidulanemu, osobiście prowadzącemu gospodarstwo przez minimum 10 lat. Wyjątkami od tej reguły może być nabycie gruntu przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, ANR, kościoły i związki wyznaniowe lub osobę nabywającą grunt w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego lub w toku postepowania sanacyjnego. Przeniesienie własności gruntu prywatnego może nastąpić także na podstawie zgody Prezesa ANR na wniosek zbywcy lub osoby zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Po 30 kwietnia br. zaszły także zmiany w zakresie uprawnień ANR w stosunku do spółki posiadającej jakąkolwiek nieruchomość rolną – Agencji przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akacji w takiej spółce kapitałowej, a przed ich nabyciem – prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki pod kątem obciążeń i zobowiązań w nich nieujętych. Jednocześnie w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, będącej właścicielem nieruchomości rolnej, ANR będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Ww. zmiany są przejawem braku stabilnych warunków prowadzenia inwestycji w Polsce. Jako że proces prowadzenia projektu deweloperskiego trwa kilka lat, niezmiernie ważne jest z perspektywy dewelopera, by warunki prowadzenia działalności przez cały okres jej trwania były przewidywalne. Stabilne prawodawstwo umożliwia rzeczową analizę opłacalności inwestycji, stworzenie wiarygodnej prognozy, pozwala także na bieżąco działać zgodnie z wyjściowo zaakceptowanymi regułami. Zmiany w obrocie gruntami, a także możliwe zmiany wysokości podatków oraz nowelizacja zapisów ustawy deweloperskiej w połączeniu z niejasną polityką mieszkaniową rządu, zapowiadającą m.in. ceny mieszkań na poziomie 2-3 tys. zł/m kw., powodują dezorientacją i psują klimat inwestycyjny w Polsce. Rząd zapowiedział również wygaśnięcie Programu „MdM” w 2018 r., a co za tym idzie – zakończenie dopłat do kredytów. Aktualnie popyt na dopłaty przewyższa dostępne środki.

Z zagranicznymi inwestycjami deweloperskimi związany jest także problem ryzyka kursu walut. W inwestycje takie zaangażowany jest kapitał w obcej walucie, jednak zwrot odbywa się w złotówkach. Osłabianie się polskiej waluty – jako wynik wielu czynników makroekonomicznych, a także ocen międzynarodowych agencji ratingowych – skutkować może niższymi zyskami deweloperów. Osłabianie się polskiej waluty względem euro stanowiło wyraźną tendencję na przestrzeni minionego roku. Również w ostatnim miesiącu spadki wartości złotego były wyraźnie widoczne.

Pomimo, iż system kredytowy w Polsce należy do konserwatywnych, o relatywnie niskim poziomie ryzyka ze względu na restrykcyjne podejście banków do kredytowania, stabilność systemu bankowego pozostaje niska z uwagi na strukturę terminową depozytów gospodarstw domowych, stanowiących podstawę refinansowania komercyjnych kredytów hipotecznych. Zgodnie z danymi NBP, ponad 95% depozytów w Polsce lokowane jest na okres krótszy niż 1 rok (w tym ok. 40% na bieżących rachunkach ROR), co rodzi poważne trudności w finansowaniu nimi kredytów 25-letnich i dłuższych. Jednocześnie z każdym rokiem obserwujemy wzrost całkowitego stanu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych – na koniec I kwartału 2016 r. portfel kredytów mieszkaniowych przekroczył rekordowy poziom 2 mln czynnych umów o łącznej wartości 374,55 mld zł. Wzrasta również koszt obsługi kredytu ze względu na wzrost marż kredytowych. Dodatkowo projekt przewalutowania kredytów frankowych po kursie z dnia podpisania umowy, który postulował rząd, byłby bardzo kosztowny dla sektora bankowego – KNF szacowała go na ponad 40 mld zł.

Choć stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce w końcu marca bieżącego roku obniżyła się do 10,0% i była o 1,5 p.p. niższa niż przed rokiem, niepokoi wysoka stopa bezrobocia wśród osób wchodzących na rynek pracy. Zgodnie z wynikami raportu „Migracje zarobkowe Polaków”, przygotowanego przez instytut Millward Brown w marcu br., rośnie liczba Polaków rozważających emigrację zarobkową – liczba ta odpowiada już 19 proc. społeczeństwa – aktywnych lub potencjalnych uczestników rynku.. Aż 62% spośród przyznających się do takich planów to osoby do 35. roku życia. W grupie wiekowej 18-24 lata wyjazd rozważa co trzeci badany. Niski poziom dzietności wśród Polaków dodatkowo prowadzi do negatywnych przekształceń demograficznych – widma „starzejącego się” społeczeństwa.

Naturalnym zjawiskiem ekonomicznym są fazy koniunktury oraz dekoniunktury. Obecnie trwa 3. rok dobrej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym, a jej szczytowy okres z rekordowymi wynikami sprzedaży przypadł na rok 2015. Deweloperzy rozpoczynający proces inwestycyjny w 2016 r. muszą być świadomi ryzyka niepowtórzenia sukcesu wcześniejszych rekordów, lecz także prawdopodobieństwa niższych cen mieszkań lub – jako sposobu na ich uniknięcie – czasowego wstrzymania prowadzenia projektu, skutkującego opóźnieniami w sprzedaży.

Wiele wskazuje na to, że warunki do prowadzenia działalności deweloperskiej, choć nadal dobre, nie będą już tak korzystne, jak były jeszcze niedawno. Pomimo to Polska nadal należy do atrakcyjnych, rozwijających się rynków, na których można spodziewać się zysków. Realne tempo wzrostu polskiego PKB jest nadal wyższe niż w krajach tzw. „starej Unii”. Po okresie spadków zapoczątkowanych po 2007 oraz po 2011, wskaźnik ten ponownie zaczął wykazać tendencję wzrostową, co ilustruje załączona tabela. Struktura polskiej gospodarki jest zróżnicowana, a kraj należy do największych nie tylko w regionie, lecz w całej Europie, co w połączeniu ze znacznym deficytem mieszkaniowym oraz niską jakością przeważającej części istniejących zasobów mieszkaniowych sprawia, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania będzie nadal znaczące. Korzystny jest także policentryczny układ miast z centralnie usytuowaną stolicą oraz kilkunastoma miastami – stolicami regionów, aktywizującymi lokalne rynki pracy, co rodzi rosnące potrzeby mieszkaniowe. Spadkom stopy bezrobocia towarzyszy stabilny wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw, nie zmienia to jednak faktu, że koszty pracy w naszym kraju wciąż należą do konkurencyjnych. W krótkiej perspektywie optymistyczny jest także duży udział w populacji osób w wieku 25-40 lat, jak również liczebność tej grupy. Duże przywiązanie Polaków do własności sprawia, iż sektor mieszkań budowanych na sprzedaż rozwija się prężnie. Jednocześnie na popularności zyskuje inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Inwestycja w mieszkanie, m.in. ze względu na jej elastyczność, postrzegana jest jako jedna z najmniej ryzykownych lokat kapitału. Z uwagi na strukturę wieku polskiego społeczeństwa, dobre perspektywy przed sobą ma również sektor budownictwa senioralnego.

Joanna Komorowska

Analityk Rynku Nieruchomości

Koordynator Projektów Zewnętrznych

Centrum AMRON