Podsumowanie rynku deweloperskiego w 2015 roku

Boom i kolejne rekordy

2015 charakteryzował się wysokim popytem na zakup nowych mieszkań. Deweloperzy odnotowywali kolejne rekordy sprzedaży, łącząc to zjawisko przede wszystkim z historycznie najniższym poziomem stóp procentowych. Pozwala on na zaciąganie kredytu hipotecznego na bardzo korzystnych warunkach.

Poziom stóp procentowych przyczynił się także do wzrostu liczby klientów inwestycyjnych. Osoby posiadające wolne środki, zamiast nisko oprocentowanych lokat, zaczęły wybierać opcje alternatywne, w tym także zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Dane pokazują, że rentowność takiej inwestycji w Polsce utrzymuje się na dobrym poziomie.

Jednym z kluczowych czynników, mających wpływ na obecny trend dosyć wysokiego zainteresowania kupnem mieszkań, są także ich ceny, które utrzymują się na stałym poziomie. Deweloperzy na rosnący popyt zareagowali raczej zwiększaniem podaży, a nie podnoszeniem cen.

Mały metraż, dużo pokoi – tego szukamy

Dane z rynku pokazują, że klienci są stali w swoich preferencjach. Niezmiennie od lat największą popularnością cieszą się mieszkania 2-pokojowe o powierzchni ok. 50m2. Klienci szukają lokali o małym metrażu, ale jednocześnie z większą liczbą pokoi. Dla wielu osób ważniejsze jest, że będzie można osobno ulokować dwójkę dzieci, nawet jeśli ich pokoje będą niewielkie.

W ostatnim roku rynek odnotował wzmożone zainteresowanie miejscami postojowymi, które stają się standardem. W przeciwieństwie do lat poprzednich, obecnie możliwość zakupu miejsca na parkingu podziemnym lub zewnętrznym na terenie osiedla jest wymogiem większości klientów.

Wśród istotnych trendów na rynku należy wymienić także rosnące zainteresowanie ofertą wykończenia mieszkania. Wzrasta ono systematycznie i dotyczy nie tylko inwestycji z najwyższej półki. Bardzo często z tej możliwości korzystają także osoby kupujące mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem.

Rok pod znakiem MDM

Plany nowelizacji rządowego programu, obawy klientów oraz przewidywania ekspertów i wreszcie efekty nowych przepisów to tematy, które były mocno akcentowane w dyskusji na temat sytuacji na rynku deweloperskim w ostatnim roku. Wśród zmian przede wszystkim należy wyróżnić włączenie do programu możliwości finansowania mieszkań i domów jednorodzinnych z drugiej ręki. Włączenie rynku wtórnego było tym, co mogło wśród deweloperów budzić obawę przed odpływem klientów. Trzeba jednak pamiętać, że zjawisko to nie było i nie będzie masowe.

W dużych miastach różnice pomiędzy limitami cenowymi dla rynku pierwotnego i wtórnego są na tyle duże, że realna dostępność oferty na tym drugim jest niewielka. Wzmożone zainteresowanie mieszkaniami używanymi można zauważyć w mniejszych miejscowościach, gdzie po prostu brakuje nowych inwestycji deweloperskich. Z drugiej strony trzeba jednak pamiętać, że znaczna część klientów nastawiona jest na kupno nowego mieszkania i zmiany w MDM nie spowodują, że nagle zdecydują inaczej.

Pozostałe zmiany w programie to zwiększenie kwoty dofinansowania i maksymalnej powierzchni, według której można liczyć dopłatę, a także zniesienie rygoru zakupu pierwszego mieszkania i limitu wieku w przypadku rodzin wychowujących troje lub więcej dzieci. Te modyfikacje są bardzo znaczące, dotyczą jednak dość wąskiego grona, dlatego też można przewidywać, że wielodzietne rodziny chętniej rozważą kupno większych mieszkań, żeby skorzystać z dodatkowych dopłat.

Trudno jednoznacznie ocenić wpływ zmian w MDM na popyt, gdyż doświadczenia ostatnich czterech miesięcy pokazują, że na każdym rynku zainteresowanie programem kształtuje się inaczej. Grupa Deweloperska GEO największy wzrost zanotowała w Krakowie, gdzie liczba chętnych na zakup subwencjonowanych mieszkań zwiększyła się o ok. 50%. We Wrocławiu ten wzrost jest niższy, na poziomie ok. 10-20%, natomiast rynek katowicki można uznać jako odporny na zmiany w programie. Najprawdopodobniej wynika to z faktu włączenia do MDM lokali z rynku wtórnego, które w Katowicach i okolicy są znacznie tańsze, niż mieszkania deweloperskie.

Co przyniesie rok 2016?

Już teraz można stwierdzić, że kolejny rok nie pobije tegorocznych rekordów. Poszczególni deweloperzy mogą osiągać lepsze wyniki niż w roku 2015, jednak oceniając globalnie, rok 2016 nie będzie lepszy. Należy mieć świadomość, że wszystkie czynniki wzrostu i obecnego boomu zostały już w dużym stopniu „skonsumowane”.

Nie powinna znacząco wzrosnąć liczba klientów inwestycyjnych, ponieważ w dużej części zmienili oni już strukturę swojego portfela.

Chęci nie zawsze przekładają się na możliwości. Nie każdy klient szukający mieszkania docelowego będzie mógł pozwolić sobie na zakup, a patrząc na strukturę demograficzną można przypuszczać, że znaczna część osób z rocznika wyżu, które mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania, już dokonała takiego zakupu lub kupi je w najbliższym czasie. Z każdą kolejną transakcją spadać będzie liczba osób szukających mieszkania, a dopływ nowych klientów nie zrównoważy tego zjawiska.

Szczyt boomu na zakup mieszkania mamy już za sobą, jednak rynek jest na tyle stabilny, że wyciszenie popytu powinno następować powoli. Mówimy tu nawet o kilkuletniej perspektywie. Zawsze jednak należy brać po uwagę pesymistyczny scenariusz pamiętając, że załamanie rynku po okresach prosperity jest zjawiskiem typowym i przychodzącym nagle.

W przyszłym roku możemy obserwować dalszy wzrost popularności programu MDM. Dotychczas cieszył się on umiarkowanym zainteresowaniem, ponieważ był niedostępny dla większego grona Klientów. Jednak fakt, iż teraz będą oni mogli skorzystać z wyższych dopłat, a także będą mieli możliwość kupna większego lokalu przy zachowaniu analogicznej zdolności kredytowej może sprawić, że więcej osób zdecyduje się na zakup swojego pierwszego M. W związku z tym można prognozować, iż deweloperzy odpowiedzą na zapotrzebowanie, tworząc oferty z większą liczbą mieszkań z dopłatą MDM. Należy jednak zaznaczyć, że będą one pochodziły z lokalizacji, w których już dziś można znaleźć mieszkania w cenie spełniającej warunki programu.

Nowy rok wiąże się z podniesieniem wysokości wkładu własnego do kredytu hipotecznego, co może stwarzać problem dla części klientów. Z drugiej jednak strony, w ostatnich tygodniach klienci wcale nie przyspieszali decyzji zakupowych, by móc skorzystać z dotychczasowych warunków. Sygnały z rynku pokazują, że większość klientów i tak dysponuje wkładem własnym wyższym niż 10%.

W kontekście kredytów hipotecznych można obawiać się także podniesienia ich kosztów. Pierwsze doniesienia z rynku mówią, że banki podniosą marżę od kredytów hipotecznych. Głównym argumentem jest planowany podatek aktywów bankowych.

Oczywiście należy mieć na uwadze, że mimo stabilnych prognoz, zawsze może zaskoczyć nas załamanie rynku. Trudno też przewidywać jak rozwinie się sytuacja geopolityczna, a jednocześnie trzeba mieć świadomość, że każda zmiana na światowym rynku może mieć wpływ na nasze podwórko.

Marcin Zaremba-Śmietański,
Członek Zarządu Operacyjnego,
Grupa Deweloperska GEO