Państwo dopłaci do mieszkań z rynku wtórnego
25 czerwca br. Sejm głosami 403 posłów uchwalił nowelizację ustawy dotyczącej programu Mieszkanie dla Młodych, dodając m.in. zapisy prorodzinne oraz te wprowadzające jako przedmiot transakcji mieszkania z rynku wtórnego.
Rozwiązania prorodzinne
Na uwagę zasługują modyfikacje ustawy dotyczące rodzin z dwójką lub większą liczbą dzieci. Zwiększone zostały kwoty dofinansowania do 20% dla rodziny z dwójką dzieci oraz do 30% dla rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Ponadto w przypadku rodzin wychowujących trójkę lub większą liczbę dzieci zniesiono obostrzenia dotyczące ograniczenia wieku małżonka lub małżonków oraz wymogu „pierwszego mieszkania”. Ustawodawca zdecydował także, w przypadku rodziny z co najmniej trójką dzieci, o zwiększeniu limitu powierzchni użytkowej, na podstawie której obliczane jest dofinansowanie, z 50 m2 do 65 m2 w przypadku mieszkań oraz ze 100 m2 do 110 m2 w przypadku domów jednorodzinnych.
Włączenie spółdzielni do ustawy
Nowe zapisy przewidują możliwość wsparcia zakupu mieszkania w oparciu o umowę budowy lokalu zawieranej przez członka ze spółdzielnią mieszkaniową. Do tej pory osoba ubiegająca się o dopłatę musiała być członkiem spółdzielni świadczącej usługi deweloperskie. Rozwiązanie takie zwiększa zakres przedmiotowy ustawy.
Mieszkania nie tylko z rynku pierwotnego
Nowelizacja ustawy przewiduje wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego, do tej pory nieobjętych ustawą. Takie rozwiązanie może przyczynić się do aktywizacji rynku nieruchomości szczególnie w małych miejscowościach, które nie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród deweloperów. Należy także zwrócić uwagę na fakt, że cena metra kwadratowego na rynku wtórnym nie może być wyższa niż 90% średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego dla danej gminy.
Biorąc pod uwagę rynek nieruchomości w największych miastach w Polsce, przeciętna nieruchomość z rynku wtórnego nie spełnia warunków przewidzianych w nowelizacji ustawy. Jedynie w przypadku sześciu miast (Bydgoszczy, Gorzowa Wielkopolskiego, Kielc, Łodzi, Olsztyna, Zielonej Góry oraz Katowic) średnia cena metra kwadratowego lokalu z drugiej ręki nie przekracza dopuszczalnych w programie limitów, przy założeniu, że bierzemy pod uwagę jedynie cenę nieruchomości.
Poniższa tabela przedstawia zestawienie miast oraz odpowiedzi na pytanie, o ile procentowo musiałaby zmienić się średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym, aby nieruchomość można było zakwalifikować do programu MdM. W większości miast prawdopodobny limit ceny 1 m2 byłby niższy od kilku do kilkunastu procent w stosunku do średnich cen na lokalnych rynkach. Największe rozbieżności można zaobserwować na największych rynkach: w Krakowie (35%), Warszawie (29%) oraz Wrocławiu (24%).
MAKSYMALNA WYSOKOŚĆ LIMITU 1M2 LOKALU MIESZKALNEGO Z RYNKU WTÓRNEGO
lokalizacja | wskaźnik* PLN | maksymalny limit ceny 1m2 lokalu | różnica średniej ceny 1m2 lokalu |
Białystok | 4 053,50 | 3 648,15 | 13% |
Bydgoszcz | 4 133,50 | 3 720,15 | -1% |
Gdańsk | 4 821,00 | 4 338,90 | 17% |
Gorzów Wielkopolski | 3 684,00 | 3 315,60 | -14% |
Katowice | 4 339,50 | 3 905,55 | -11% |
Kielce | 4 264,74 | 3 838,27 | -3% |
Kraków | 4 648,00 | 4 183,20 | 35% |
Lublin | 4 200,76 | 3 780,68 | 22% |
Łódź | 4 105,00 | 3 694,50 | -5% |
Olsztyn | 4 968,50 | 4 471,65 | -11% |
Opole | 3 546,50 | 3 191,85 | 14% |
Poznań | 5 386,00 | 4 847,40 | 7% |
Rzeszów | 3 681,50 | 3 313,35 | 21% |
Szczecin | 4 106,00 | 3 695,40 | 8% |
Toruń | 4 133,50 | 3 720,15 | 4% |
Warszawa | 5 989,38 | 5 390,44 | 29% |
Wrocław | 4 710,00 | 4 239,00 | 24% |
Zielona Góra | 3 684,00 | 3 315,60 | -6% |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Centrum AMRON i BGK
* Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2
Zwiększanie zdolności kredytowej
W obecnym kształcie ustawa daje możliwość zwiększania zdolności kredytowej wnioskującego o dopłatę w programie MdM poprzez udział w umowie kredytowej członków rodziny, np. dzieci, teściów, rodzeństwa, przyrodnich rodziców. Nowelizacja przewiduje możliwość przystąpienia do umowy kredytowej osób niespokrewnionych z kredytobiorcą.
Nie tylko pozwolenie na budowę
Dokumentem uprawniającym do otrzymania zwrotu kosztów dostosowania lokalu do potrzeb mieszkalnych było do tej pory tylko pozwolenie na budowę. Nowelizacja przewiduje możliwość zastosowania w tym celu dokumentu zgłoszenia budowy. W tym przypadku brak odpowiedzi starosty na złożone zgłoszenie w ciągu 30 dni oznacza zgodę na rozpoczęcie prac budowlanych.
Wcześniejsza spłata penalizowana
Zgodnie ze zmodyfikowanymi przepisami, wcześniejsza spłata w przeciągu 5 lat od zakupu nieruchomości będzie wiązała się ze zwrotem na rzecz Funduszu Dopłat części dopłaty w kwocie proporcjonalnej do czasu, w którym beneficjent korzystał ze wsparcia z programu.
Wnioski
Biorąc pod uwagę wyżej opisane zmiany, na nowelizacji ustawy najbardziej skorzystają rodziny wielodzietne. Nie powinniśmy raczej, przynajmniej na początku, spodziewać się znacznego wzrostu obrotu lokalami z rynku wtórnego w ramach programu, ze względu na stosunkowo niski wskaźnik przeliczeniowy, na podstawie którego obliczana jest maksymalna cena jednego metra kwadratowego nieruchomości kwalifikujących się do dopłat rządowych.
Ustawa została skierowana do dalszych prac w komisjach sejmowych.
Dział Badań i Analiz Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
