Opodatkowanie funduszy PRS to strzał we własną stopę?

We wtorek (18.10.) premier Mateusz Morawiecki poinformował, że w Ministerstwie Rozwoju i Technologii są prowadzone prace nad podatkiem, który obciążałby fundusze inwestycyjne kupujące hurtowo mieszkania w Polsce.

Jak mówił premier takie hurtowe zakupy „de facto podnoszą też cenę mieszkań dla zwykłych Polaków, dla polskich rodzin, które chcą kupić mieszkanie”.

Podobne tezy głoszą analitycy HRE Investments. Bartosz Turek pisze w swoim komentarzu, że nie należy obciążać dodatkową daniną osób posiadających mieszkania na wynajem, a jeśli już – to powinny być opodatkowane fundusze PRS.

 „Duże fundusze inwestycyjne mają naturalną i w pełni uzasadnioną skłonność do maksymalizowania zysku, ale też więcej możliwości omijania regulacji niż osoba fizyczna posiadająca lokale na wynajem” – pisze analityk HRE Investments i dodaje:

„Ponadto badania naukowe sugerują, że nadmierna ekspansja funduszy inwestycyjnych prowadzi nie tylko do wzrostu cen mieszkań, ale też do tego, że buduje się ich mniej. Ten drugi efekt jest nie mniej ważny w Polsce, gdzie mamy wciąż do czynienia z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi”.

Czytaj także: Produkcja budowlana we wrześniu mocno poniżej oczekiwań; czarne chmury nad branżą>>>

Po co osłabiać to, co już jest słabe?

Patrząc na zimno na obecną sytuację gospodarczą Polski i sytuację rynkową chyba trudno sobie wyobrazić gorszy moment na wprowadzanie takiego podatku.

Zacznijmy od spraw podstawowych. Z badań PwC sprzed kilku lat wynika, że budownictwo mieszkaniowe w sposób bezpośredni i pośredni odpowiada za 1,9 proc.  polskiego PKB. Można założyć, że obecnie ten udział kształtuje się na podobnym poziomie.

Zasadne jest więc pytanie czy opodatkowanie funduszy PRS ma sens w obecnej sytuacji rynkowej, kiedy Polacy zaczynają bać się o utratę miejsc pracy, kiedy deweloperzy odstępują od rozpoczynania nowych inwestycji i nie zatrudniają firm budowlanych? Można sądzić, że taki podatek ograniczy apetyt na zakupy mieszkań przez zagranicznych inwestorów, co w konsekwencji jeszcze bardziej osłabi koniunkturę w budownictwie.

– To jest jasne, że taki ruch będzie dodatkowym czynnikiem zniechęcającym do rozpoczynania nowych budów – powiedział nam Jarosław Krawczyk ekspert rynku mieszkaniowego.

Tymczasem Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich pytany przez aleBank.pl o sytuację branży w lipcu tego roku, jeszcze zanim pojawiły się pomysły opodatkowania PRS, przewidywał dramatyczny spadek rozpoczętych nowych inwestycji.

Mówił, że jego zdaniem 2022 rok zakończy się prawdopodobnie 40- procentowym spadkiem inwestycji deweloperskich rok do roku, co jest oczywiście skutkiem spadku popytu na mieszkania ze strony konsumentów, którzy stracili zdolność kredytową lub nie chcą brać kredytów wysoko oprocentowanych, i to jeszcze w niepewnej sytuacji gospodarczej.

W jego opinii spadek inwestycji deweloperskich powoduje ograniczenia zatrudnienia u samych deweloperów i w firmach wykonawczych, a w dalszej perspektywie spadek zatrudnienia w firmach, które znajdują się w łańcuchu wykończeniowym, np. producenci drzwi, okien, mebli, armatury, itd.

Czytaj także: Za dwa lata głęboka zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania>>>

Nieważne czy kot jest biały czy czarny, ważne aby było budowanych więcej mieszkań

„Wprowadzenie opodatkowania PRS jest nie tylko niekorzystne z punktu widzenia deweloperów czy firm budowlanych, ale z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego. Bowiem rozwój rynku najmu, zwłaszcza najmu instytucjonalnego, czyli najbardziej stabilnej formy najmu jest konieczny w czasach kiedy zakup mieszkania dla większości Polaków jest niedostępny” – mówi dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight.

Odnosząc się do tezy premiera, że zakupy hurtowe mieszkań przez fundusze PRS powodują, że ceny mieszkań rosną i są one niedostępne dla przeciętnego Polaka stwierdził:

„Po pierwsze, żadnych badań dotyczących tego wpływu nie przeprowadzono. Po drugie w momencie dekoniunktury, kiedy nie ma dużego popytu na nieruchomości i jest dużo wolnych mocy przerobowych firm budowlanych każda transakcja zakupu większej partii mieszkań przyczynia się do tego, że więcej mieszkań trafia na rynek, a przecież o to nam wszystkim chodzi.”

Kupujących mieszkań nie przybędzie, a czynsze będą rosły

Jarosław Krawczyk odnosząc się do wpływu opodatkowania PRS na wysokość czynszów na rynku najmu stwierdził, że wprowadzenie takiego podatku będzie czynnikiem stymulującym podwyższenie stawek najmu w dalszej perspektywie, w myśl zasady im mniej mieszkań na rynku najmu, tym stawki czynszu wyższe.

W jego opinii obecnie na rosnące ceny najmu wpływa silnie fakt, że znaczna część osób zainteresowanych kupnem mieszkania utraciła zdolność kredytową i w tej sytuacji szuka mieszkania do wynajęcia, dodatkowo zwiększając popyt na rynku najmu.   

Zaznaczył przy tym, że fundusze PRS stanowią nadal znikomy procent rynku najmu, co ogranicza obecnie ich wpływ na wysokość czynszów.