Opinia BCC do projektu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych

Podczas ostatniego posiedzenia Sejm skierował do dalszych prac w Komisji Finansów Publicznych rządowy projekt nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Projekt wprowadza zmiany na rynku listów zastawnych stanowiące instytucjonalną odpowiedź na nowe wymogi kapitałowe oraz płynnościowe nakładane na banki Dyrektywą CRD IV, głównie ograniczającą finansowanie długoterminowych kredytów krótkoterminowymi depozytami.

Proponowane zmiany w prawie zmierzają w stronę zniesienia barier dla emisji listów zastawnych i uatrakcyjnienia instytucji listu zastawnego poprzez nadanie mu ram prawnych, które pozwolą na popularyzację tej formy inwestycji. Aby tak się stało listy zastawne muszą charakteryzować się bezpieczeństwem obrotu, stąd wprowadzane zmiany w prawie upadłościowym i naprawczym dotyczące poszerzenia zakresu jakim objęta jest osobna masa upadłości, w skład której wchodzą wierzytelności banku hipotecznego.

Kolejny element to również wymóg transparentności informacji przekazywanych inwestorom (wprowadzane zmiany dotyczące zakresu informacyjnego przy okazji sporządzania prospektu emisyjnego). Ostatecznie listy zastawne powinny charakteryzować się zarówno bezpieczeństwem obrotu bilateralnego pomiędzy inwestorem a bankiem (stąd bufory płynnościowe) oraz ograniczeniem ryzyka systemowego, czemu będą sprzyjały ograniczenia w limitach wartości wierzytelności odniesione do wartości wyemitowanych listów zastawnych.

Projekt ustawy zmienia ustawę z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919, z późn. zm.) poprzez:

a. podwyższenie limitu pozwalającego na refinansowanie kredytów na cele mieszkaniowe zabezpieczonych hipoteką, ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych, z 60% do 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
b. wprowadzenie obowiązku regularnego przeprowadzania przez banki hipoteczne testów równowagi pokrycia i płynności;
c. zakreślenie progu: suma nominalna wartości wierzytelności nie niższa niż 110% łącznej kwoty nominalnej znajdujących się w obrocie publicznych listów zastawnych;
d. zwiększenie możliwości inwestowania przez otwarte fundusze inwestycyjne oraz spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe w listy zastawne;
e. zwiększenie ustawowej ochrony praw wierzycieli z listów zastawnych w skutek nowelizacji ustawy prawo upadłościowe i naprawcze oraz zawarcia w niej instytucji uprzywilejowującej wierzycieli (inwestorów) z listów zastawnych.

I. Prawna ocena art. 1 Projektu Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej w pkt 4 jako Ustawa):
1) nowy art. 7a Ustawy
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
Brzmienie projektowanego art. 7a Ustawy: Prospekt emisyjny listów zastawnych zawiera w szczególności informację o terminach wypłaty odsetek oraz terminach i warunkach wykupu listy zastawnego stosowanych w przypadku ogłoszenia upadłości banku hipotecznego.
b. Ocena, istota regulacji
Omawiany przepis wprowadza obowiązek informacyjny zawarty w prospekcie emisyjnym listów zastawnych. Obejmuje on podanie do wiadomości terminów wypłaty odsetek oraz warunków wykupu listu zastawnego, obu przewidzianych w sytuacji upadłości banku. Większe kompendium informacyjne ma na celu zwiększenia poczucia bezpieczeństwa inwestorów, określając z góry sposób zachowania banku w sytuacji postawienia go w stan upadłości. Tego rodzaju zmianę należy określić jako bardzo transparentną i budującą dobre wzorce rynkowe.
2) zmiana brzmienia obecnego art. 18 Ustawy
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
aa/ zmiana brzmienia ust. 1
Dotychczasowe brzmienie art. 18 ust. 1 Ustawy: 1. Łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekraczać sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych, z zastrzeżeniem ust. 3.
Proponowane brzmienie art. 18 ust. 1 Ustawy: 1. Suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz praw i środków, o których mowa w ust. 3 i 4, wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, nie może być niższa niż 110% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych, przy czym suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych, nie może być niższa niż 85% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych.
bb/ dodanie po ustępie 1 ustępu 1a o następującym brzmieniu: 1a. Suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego, o których mowa w art. 3 ust. 2, oraz praw i środków, o których mowa w ust. 3 i 4, wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, stanowiących podstawę emisji publicznych listów zastawnych, nie
może być niższa niż 110% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w obrocie publicznych listów zastawnych, przy czym suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego, o których mowa w art. 3 ust. 2, stanowiących podstawę emisji publicznych listów zastawnych, nie może być niższa niż 85% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w obrocie publicznych listów zastawnych.
cc/ zmiana brzmienia ust. 2 Ustawy
Dotychczasowe brzmienie art. 18 ust. 2 Ustawy: 2. Dochód banku hipotecznego z tytułu odsetek od wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, o których mowa w ust. 1, nie może być niższy od kosztów z tytułu odsetek od znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych.
Proponowane brzmienie art. 18 ust. 2 Ustawy: 2. Ustalany odrębnie dla hipotecznych listów zastawnych oraz publicznych listów zastawnych dochód banku hipotecznego z tytułu odsetek od:
1) wierzytelności zabezpieczonych hipoteką albo wierzytelności, o których mowa w art. 3 ust.2., oraz
2) praw i środków, o których mowa w ust. 3 i 4
– stanowiących podstawę emisji odpowiednio hipotecznych listów zastawnych albo publicznych listów zastawnych, nie może być niższy od koszów z tytułu odsetek znajdujących się w obrocie odpowiednio hipotecznych listów zastawnych albo publicznych listów zastawnych.
dd/ zmiana brzmienia ust. 3 Ustawy
Dotychczasowe brzmienie art. 18 ust. 3 Ustawy: 3. Podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych, do wysokości 10% kwoty zabezpieczonych hipoteką wierzytelności banku, o których mowa w ust. 1mogą być także środki banku hipotecznego:
1) ulokowane w papierach wartościowych, o których mowa w art.16 ust. 1 pkt 3;
2) ulokowane w Narodowym Banku Polskim;
3) posiadane w gotówce.
Proponowane brzmienie art. 18 ust 3 Ustawy: 3.Podstawą emisji listów zastawnych mogą być również środki banku hipotecznego:
1) ulokowane w papierach wartościowych, o których mowa w art. 16 ust. 1 pkt 3;
2) ulokowane w Narodowym Banku Polskim;
3) posiadane w gotówce.
ee/dodanie po ustępie 3 ustępu 3a i 3b o następującym brzmieniu:
3a. Bank hipoteczny jest obowiązany utrzymywać, odrębnie dla hipotecznych listów zastawnych oraz publicznych listów zastawnych, utworzoną ze środków, o których mowa w
ust. 3, nadwyżkę w wysokości nie niższej niż łączna kwota nominalnych wartości odsetek od znajdujących się w obrocie odpowiednio hipotecznych albo publicznych listów zastawnych, przypadających do wypłaty w okresie kolejnych 6 miesięcy.
3b. Środki przeznaczone na nadwyżkę, o której mowa w ust. 3a, nie mogą stanowić podstawy emisji listów zastawnych.
ff/ zmiana brzmienia ust. 4 Ustawy
Dotychczasowe brzmienie art. 18 ust. 4 Ustawy: 4. Przy określaniu kwot, o których mowa w ust. 1-3, uwzględnia się wartość nabytych instrumentów finansowych zabezpieczających, spełniających warunki wymienione w art. 35a ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 oraz z 2003 r. Nr 60, poz. 535), oraz zmiany ich wartości.
Proponowane brzmienie art. 18 ust. 4 Ustawy: 4. Przy określaniu kwot, o których mowa w ust. 1-3a, uwzględnia się wartość nabytych instrumentów finansowych zabezpieczających, spełniających warunki wymienione w art. 35a ust. 3 ustawy z dnia 19 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2013 r. poz. 330, z późn. zm.), oraz zmiany ich wartości.
b. Ocena, istota regulacji
Art. 18 ust. 1 przewiduje obowiązek utrzymywania przez bank hipoteczny ustawowego poziomu nadzabezpieczenia listów zastawnych. Wartość ustawowego nadzabezpieczenia będzie ustalana w odniesieniu do sumy nominalnych kwot wierzytelności, wpisanych do rejestru zabezpieczenia, w tym kwoty praw i środków, o których mowa w ust. 3., nie mogących przekroczyć 110 % łącznej kwoty nominalnej wartości znajdujących się w obrocie publicznych listów zastawnych. W przypadku sumy nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego, z wyjątkiem praw i środków, o których mowa w ust. 3., łączna ich wartość nie może przekroczyć 85 % znajdujących się w obrocie publicznych listów zastawnych.
Dodanymi ustępami 3a i 3b projektodawca wprowadza dodatkowy wymóg utrzymywania swego rodzaju bufora płynnościowego mającego zabezpieczać wypłatę odsetek przez okres 6 miesięcy. Bufor ma być nie niższy niż łączna kwota nominalna wartości odsetek od znajdujących się w obrocie hipotecznych lub publicznych listów zastawnych, a co ważniejsze, z brzmienia analizowanego przepisu wynika, iż nie pomniejszy on wymaganego przez Ustawę wymaganego poziomu zabezpieczenia znajdujących się w obrocie listów zastawnych, co wpłynie zarazem na większe poczucie bezpieczeństwa u inwestorów.
Niezależnie od pozytywnej oceny wprowadzanych zmian, należałoby rozważyć wprowadzenie proporcjonalności określonej granicy wymaganego nadzabezpieczenia w stosunku do poziomu obciążenia aktywów. Za takim rozwiązaniem przemawia okoliczność, iż wysokie nadzabezpieczenie samo w sobie nie stanowi wymogu szacowania oceny kredytowej listów zastawnych emitowanych przez emitentów o dobrej kondycji finansowej. W świetle powyższego można by rozważyć szerszy margines rozwiązań co do instytucji nadzabezpieczenia, która z jednej strony powinna spełniać funkcję ochronną i transparentności wobec uczestników rynku listów zastawnych, z drugiej jednak strony nadmierne obciążenia nie powinny osłabiać efektu atrakcyjności inwestorskiej.
Reasumując, proponowane zmiany zasługują na pozytywną ocenę. Przyczyniają się niewątpliwie do lepszej oceny po stronie inwestorów instrumentu jakim są listy zastawne, głównie z uwagi na wzmocnienie bezpieczeństwa obrotu oraz stawianie wyższych wymogów transparentności, co należy uznać za ustawodawczo słuszne i korzystne dla rynku finansowego w Polsce.
3) nowy ust. 6 art. 20 Ustawy
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
Brzmienie projektowanego ustępu 6 art. 20 Ustawy: 6. Wniosek o wpis roszczenia, o którym mowa w ust. 5, może być złożony przez właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, bank hipoteczny albo nabywcę nieruchomości lokalowej, o których mowa w ust. 5. Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane.
b. Ocena, istota regulacji
Dokonywana zmiana polega na możliwości dokonywania przez sąd wpisów w oparciu o złożone wnioski przez właściciela nieruchomości, bank hipoteczny lub nabywcę nieruchomości w księdze wieczystej, w ramach której prowadzone jest przedsięwzięcie budowlane/deweloperskie. Co istotne wpis roszczeń do KW nie wymaga zgody właściciela, odmiennie do przepisu ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym na wpisy związane z ustanawianiem praw rzeczowych wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości (w tym przypadku dewelopera).
Z punktu widzenia interesów banków hipotecznych, mogących na wczesnym etapie zgłaszać swoje roszczenia do KW, powyższy zapis ma kluczowe znaczenie albowiem pozwala bankom na zgłaszanie swoich roszczeń przed wyodrębnieniem KW uprawdopodabniających przyszłe hipoteczne ustanowienie zabezpieczeń w ramach inwestycji deweloperskiej a przez to pomocnych w emisji listów zastawnych. Proponowana regulacja jest zatem niezbędna dla stabilnego i szybkiego rozwoju kredytów hipotecznych, w związku z czym należy ocenić ją pozytywnie.
II. Prawna ocena art. 5 Projektu Ustawy – zmiana brzmienia artykułów ustawy o prawo upadłościowe i naprawcze (dalej w pkt 5 jako Ustawa)
1) zmiana brzmienia art. 429 Ustawy poprzez dodanie po ustępie 1 ustępu 1a
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
Brzmienie projektowanego ust. 1a Ustawy: 1a Przepis ust. 1 nie stosuje się do upadłości banku hipotecznego.
b. Ocena, istota regulacji
Proponowane zmiany przewidują, na wypadek upadłości banku hipotecznego, że w stosunku do osobnej masy upadłości nie znajdzie zastosowania upadłość układowa, natomiast z racji uniknięcia swego rodzaju „dualizmu” w postaci zawierania układu w stosunku do masy upadłości oraz niezawierania go w stosunku do osobnej masy upadłości, instytucja upadłości
układowej została w przypadku banku hipotecznego w ogóle wyłączona. Nadmienioną już nowelizację prawa upadłościowego i naprawczego należy uznać za element dość kompleksowego, co zasługuje na pochwałę, uregulowania problematyki listów zastawnych. Jest to w istocie jedna ze zmian, która poprawia atrakcyjność listów zastawnych, przez co przyczynia się do ich płynności rynkowej, stanowiąc ostatecznie przesłankę zainteresowania się tym rynkiem przez inwestorów.
2) zmiana brzmienia art. 442
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
Dotychczasowe brzmienie art. 442 Ustawy: W razie ogłoszenia upadłości banku hipotecznego wierzytelności, prawa i środki, o których mowa w art. 18 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919, z późn. zm.), wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, tworzą osobną masę upadłości, która służy przede wszystkim zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych; po zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych nadwyżkę środków z osobnej masy zalicza się do masy upadłości.
Proponowane brzmienie art. 442 Ustawy: 1. W razie ogłoszenia upadłości banku hipotecznego osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych, tworzą:
1) wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa i środki, o których mowa w art. 18 ust. 3, 3a i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o listach zastawnych”, wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych;
2) środki uzyskane w wyniku spłaty wierzytelności wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,
3) składniki majątkowe uzyskane w zamian za aktywa wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.
2. W razie wątpliwości czy składniki, o których mowa w ust. 1, należą do osobnej masy upadłości, uważa się, że należą one do tej masy do wysokości ujawnionej w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych wartości:
1) wierzytelności banku hipotecznego oraz praw i środków, o których mowa w art. 18 ust. 3, 3a i 4 ustawy o listach zastawnych;
2) odpowiednio wierzytelności i aktywów – w przypadku składników, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3
3. Po zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych nadwyżkę środków z osobnej masy upadłości zalicza się do masy upadłości.
b. Ocena, istota regulacji
Zmienione brzmienie art. 442 Ustawy na nowo definiuje zawartość osobnej masy upadłości. W stosunku do poprzedniego brzmienia w ramach art.442 ujęte zostały aktywa jak wierzytelności kredytowe banku hipotecznego wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych oraz środki uzyskane ze spłat tych wierzytelności jak i składniki majątkowe uzyskane w zamian za zbycie składników masy upadłości w celu ochrony posiadaczy listów zastawnych.
Z racji istotnej dynamiki dotyczącej spłaty wierzytelności czy też uzyskania składników majątku przez bank, w ust.2 zawarta została instytucja domniemania przynależności środków finansowych banku czy też składników majątku do osobnej masy upadłości. Tego typu konstrukcja poprawia bezpieczeństwo obrotu uczestników rynku listów zastawnych (chroni posiadaczy listów zastawnych oraz inwestorów), w związku z tym rozwiązanie tego typu zasługuje na aprobatę.
3) zmiana art. 446 Ustawy
a. brzmienie przepisu, zakres zmiany
Dotychczasowe brzmienie art. 446 Ustawy: Ogłoszenie upadłości banku hipotecznego nie narusza terminów wymagalności jego zobowiązań wobec wierzycieli z listów zastawnych.
Proponowane brzmienie art. 446 Ustawy: 1. Z dniem ogłoszenia upadłości banku hipotecznego terminy wymagalności jego zobowiązań wobec wierzycieli z listów zastawnych ulegają przedłużeniu o 12 miesięcy.
2. Zobowiązanie wobec wierzycieli z listów zastawnych wymagalne, a nie zapłacone przed dniem ogłoszenia upadłości banku hipotecznego zaspokaja się w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, nie wcześniej jednak niż po pierwszym obwieszczeniu o wynikach testu, o którym mowa w art. 446a ust. 8 pkt 1, z zastrzeżeniem art. 446c ust. 1 pkt 1.
3. Odsetki od wierzytelności z listów zastawnych należne od upadłego wypłaca się w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji.
b. Ocena, istota regulacji
Zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 446 Ustawy z dniem upadłości banku hipotecznego następuje odroczenie wykupu listów zastawnych wobec wierzycieli o 12 miesięcy. Odroczenie wymagalności listów zastawnych pozwala z jednej strony na korzystanie z wydłużonego okresu odsetkowego po stronie inwestora, a z drugiej strony pozwala syndykowi uporządkować sytuację masy upadłości do momentu wykupu listu zastawnego, włączając w to przeprowadzenie testów wpływających na dalszy tryb postępowania banku. Kolejną zmianą jest wymóg spłaty zobowiązań upadłego banku hipotecznego w ciągu 12 miesięcy – dotyczy to zobowiązań upadłego banku hipotecznego, które stały się wymagalne przed dniem upadłości. Reasumując, proponowane zmiany zwiększają atrakcyjność listu zastawnego dla potencjalnych inwestorów co uznać należy za rynkowo korzystne.

dr Remigiusz Stanek,
ekspert BCC ds. prawa bankowego