Nowe zasady przekształcania prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność

Beneficjenci

Przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zdefiniowanych w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów jako nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali stanowi lokale mieszkalne. Przekształcenie dotyczy również gruntów pod budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, niezbędnymi dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków mieszkalnych.

Uwłaszczenie będzie możliwe również w przypadku, gdy na gruncie obok budynku mieszkalnego znajduje się inny obiekt budowlany, np. sklep lub warsztat. W takim przypadku konieczne będzie dokonanie podziału nieruchomości, a przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wydzielonej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpi w dniu założenia dla niej nowej księgi wieczystej lub wyłączenia z istniejącej księgi działki niewykorzystywanej na cele mieszkalne.

Ustawodawca przewidział również możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, które zostaną zabudowane na cele mieszkaniowe po dniu 1 stycznia 2019 r. – tzw. opóźnione przekształcenie. Momentem przekształcenia praw do takich gruntów będzie data oddania budynku do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego.

Ustawa nie obejmuje gruntów w użytkowaniu wieczystym zabudowanych wyłącznie budynkami komercyjnymi, np. biurowcami, centrami handlowymi, hotelami, magazynami czy garażami. Z zakresu regulacji wyłączono również nieruchomości położone na terenie portów i przystani morskich oraz oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Opłata

Przekształcenie nastąpi odpłatnie. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uiszczania należności w formie opłat rocznych przez okres 20 lat. Wysokość rocznej opłaty będzie równa należności z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia. Od 2019 roku w przypadku nieruchomości mieszkalnych aktualizacja opłat na podstawie wyceny wartości nieruchomości nie będzie już praktykowana, zniknie więc ryzyko nagłej wysokiej podwyżki. Samorządy będą jednak mogły waloryzować opłaty przy zastosowaniu wskaźnika zmiany cen nieruchomości publikowanego przez GUS (do czasu jego opracowania w tym celu będzie wykorzystywany wskaźnik inflacji), ale nie częściej niż raz na 3 lata. W przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat przejdzie na nabywcę.

Osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, które zechcą uregulować opłatę jednorazowo, będą mogły liczyć na bonifikatę:

– w przypadku gruntów Skarbu Państwa obniżka opłaty będzie obligatoryjna i w pierwszym roku po uwłaszczeniu wyniesie 60%, natomiast w kolejnych latach bonifikata będzie spadać o 10 punktów procentowych rocznie;

– w przypadku gruntów samorządowych bonifikata będzie fakultatywna, a jej wysokość i warunki udzielenia będą wynikać z decyzji lokalnych władz.

Chęć jednorazowej zapłaty pozostałej części opłaty przekształceniowej będzie można zgłosić w każdym momencie. Taką deklarację należy złożyć na piśmie.

Formalności

Podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które zostanie wydane przez odpowiedni organ (starostę, gdy grunt jest własnością Skarbu Państwa lub w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta, zarząd powiatu albo województwa) z urzędu w ciągu 12 miesięcy od dnia uwłaszczenia i doręczone na adres dotychczasowego użytkownika wieczystego podany w ewidencji gruntów i budynków. Właściciel budynku lub lokalu może przyspieszyć procedurę składając wniosek o wydanie zaświadczenia – w takiej sytuacji właściwy organ ma tylko 4 miesiące na wydanie odpowiedniego zaświadczenia.

To samo zaświadczenie zostanie przesłane również do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego, który na tej podstawie dokona wpisu własności gruntu do księgi wieczystej, a także wpisu roszczenia o opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Wpis ten będzie wolny od opłat.

W ciągu 30 dni od dnia uregulowania wszystkich opłat, właściwy organ wyda z urzędu zaświadczenie o wniesieniu opłat lub opłaty jednorazowej będące podstawą do wykreślenia z III działu KW wpisu roszczenia o opłatę. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowo, wraz z wnioskiem o wykreślenie roszczenia należy wnieść opłatę w wysokości 250 zł, a w pozostałych przypadkach – 75 zł.

Zasadniczo nowe przepisy w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność należy uznać za właściwe i wychodzące naprzeciw oczekiwaniom aktualnych użytkowników wieczystych. Zniknie ryzyko skokowego wzrostu stawek za użytkowanie wieczyste, a przepisy w zakresie własności staną się bardziej czytelne. Opłata za przekształcenie również jest korzystna – będzie pobierana przez 20 lat, a nie jak do tej pory – nawet 99 lat (nie dając prawa własności). Pozostaje jednak kwestia realizacji przedmiotowego przekształcenia, które w praktyce, a na pewno w pierwszym okresie obowiązywania ustawy może okazać się problematyczna. Trzeba się również przygotować na masowe podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste jeszcze przed wejściem w życie ustawy.

Agnieszka Pilcicka
Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON