Nowe regulacje rynku gruntów rolnych
Według danych przedstawianych przez Agencje Nieruchomości Rolnych, notującej na bieżąco średnie wartości gruntów rolnych, ziemia rolna w Polsce drożeje nieprzerwanie od 10 lat. Na wzrosty cen istotnego wpływu nie miał nawet kryzys finansowy, który zatrząsł innymi segmentami rynku nieruchomości. Inwestorzy i firmy pośredniczące w obrocie ziemią rolną zacierali ręce, ciesząc się z wysokiego zysku.
Entuzjazmu inwestorów nie studziły nawet opinie mówiące, że wzrost cen gruntów rolnych jest oderwany od fundamentów, a więc przede wszystkim wzrostu opłacalności produkcji rolnej i poza wspomaganym preferencyjnymi kredytami popytem „produkcyjnym” ze strony podmiotów krajowych i zagranicznych (według organizacji rolniczych, podmioty zagraniczne wykupiły w Polsce metodą „na słupa” setki tysięcy hektarów ziemi rolnej) ma źródła w bardzo silnym popycie spekulacyjnym, stymulowanym przez możliwość osiągnięcia dodatkowych dochodów z tytułu dopłat bezpośrednich czy ubezpieczenia w KRUS. Apetyty na dalsze wzrosty cen, a więc potencjalne zyski ze spekulacji gruntami rolnymi, budziło porównywanie cen gruntów rolnych w Polsce i innych krajach UE, w tym w krajach o najwyższym poziomie intensywności gospodarki rolnej (porównywanie nieuprawnione ze względu na różnice w rodzaju użytków, jakości gleb, wielkości i kształcie rozłogu, stanie kultury rolnej, regulacjach dotyczące ochrony środowiska), a także otwarcie rynku dla podmiotów zagranicznych od maja 2016 roku.
WYKRES 1. ŚREDNIE CENY GRUNTÓW ROLNYCH W POLSCE W LATACH 2005 – III KW. 2015
źródło: Agencja Nieruchomości Rolnych
Oczekiwania związane z kontynuacją wzrostu cen zostały przekreślone przez uchwalenie 5 sierpnia 2015 nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przyjęcia nowych przepisów można się było spodziewać – większość państw, które wspólnie z Polską przystąpiły do Unii Europejskiej, po okresie moratorium na obrót ziemią rolną wprowadziły regulacje ograniczające w praktyce wolny rynek gruntów rolnych, a tym samym – możliwość nabywania gruntów rolnych przez obcokrajowców. W przyjętym rozwiązaniu, podobnie jak w innych krajach regionu, wprowadzono ograniczenia dotyczące samego nabywcy, zarówno jako osoby fizycznej, jak i udziałowców spółek nabywających grunt, związane z liczbą lat prowadzenia działalności rolniczej, liczby lat zamieszkiwania na obszarze gminy, wymogami kompetencyjnymi, jak wykształcenie czy doświadczenie. Nowa ustawa zdefiniowała również hierarchię podmiotów uprawnionych do pierwokupu gruntów, a także ograniczyła łączny areał gospodarstwa rolnego. Aby wykluczyć nabywanie nieruchomości metodą „na słupa”, ustawodawca przewidział również kontrolę środków, za jakie nabywca kupuje ziemię.
W założeniu zapisy nowej ustawy miały więc między innymi zapobiec wykupywaniu ziemi rolnej przez obcokrajowców, a także położyć kres spekulacji gruntami rolnymi. Mimo podpisania ustawy przez Prezydenta RP, obecny rząd uznał jednak, że poziom ochrony przewidziany w znowelizowanej ustawie jest zbyt niski i planuje w związku z tym wprowadzenie dalej idących ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi. „Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw” przewiduje m.in. wprowadzenie pięcioletniego moratorium na sprzedaż ziemi rolnej ZWRSP, a także wprowadzenie zapisu o możliwości zakupu gruntów rolnych wyłącznie przez rolników indywidualnych, z wyjątkiem osób bliskich sprzedającego, jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa. Nowością jest również wprowadzenie możliwości pierwokupu przez ANR udziałów w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych w przypadku ich sprzedaży. Prawo pierwokupu przez ANR ma ponownie objąć wszystkie nieruchomości rolne, a nie – jak po nowelizacji UKUR z 2010 r. – te nie mniejsze niż 5 ha.
Zgodnie z projektem ustawy, z moratorium na sprzedaż ziemi z ZWRSP wyłączone mają być m.in. nieruchomości przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, ostatecznych decyzjach WZ i lokalizacji inwestycji celu publicznego na cele inne niż rolne oraz nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Nowa ustawa wprowadza rewolucyjne zmiany na polskim rynku nieruchomości rolnych. Z jednej strony, realizuje podstawowy cel legislacji, uniemożliwiając w zasadzie zakup gruntów rolnych przez obcokrajowców, w tym również, lub przede wszystkim, formalne objęcie przez podmioty zagraniczne nieruchomości kupionych wcześniej metodą „na słupa” (nota bene owe „słupy” mogą okazać się jednymi z głównych beneficjentów planowanej ustawy), a także ogranicza zakupy ziemi w celach spekulacyjnych – odtąd spekulować gruntami rolnymi będą mogli głównie rolnicy indywidualni. Może również, niejako przy okazji, przynieść pewne korzystne skutki w obszarze zagospodarowania przestrzennego przez ograniczenia zjawiska rozlewania się miast. Z drugiej jednak strony ustawa odchodzi od przyjętych we wcześniejszych rozwiązaniach zapisów, kładących nacisk na poprawę rozłogu przez preferowanie zakupów sąsiedzkich, a przez ograniczenie podmiotów uprawnionych do zakupu gruntów rolnych prawdopodobnie przyczyni się do wzrostu cen gruntów przeznaczonych na inne cele, w tym miedzy innymi na budownictwo mieszkaniowe. Co do jednego jednak nie ma raczej wątpliwości: nowa ustawa, przez odcięcie popytu ze strony „rolników z Marszałkowskiej” i podmiotów zagranicznych, nawet mimo pięcioletniego moratorium na sprzedaż ziemi z ZWRSP, wywierać będzie zdecydowany wpływ na obniżki cen gruntów rolnych.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badan i Analiz Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
