Nieruchomości w 2014

W roku 2013 ceny mieszkań ustabilizowały się. Wprawdzie dostrzegany jest wzrost cen mieszkań w aspekcie rocznym, ale w krótkim, miesięcznym ujęciu zjawisko to nie jest istotne i prawdopodobnie taka sytuacja utrzyma się w przyszłym roku.

Roczna zmiana cen mieszkań związana była z wygasającym w 2012 roku rządowym programem Rodzina na Swoim, z którego w 2012 roku i na początku 2013 roku skorzystało 55 tysięcy gospodarstw domowych. W efekcie wygasania programu, który nakładał limity cen nieruchomości kwalifikujących się do programu,  wielu sprzedawców mieszkań zdecydowało się na obniżkę ceny. Niemniej wielokrotnie zmiana ta była pozorna, ponieważ wraz z obniżaną ceną metra wzrastał koszt komórki lokatorskiej, garażu czy wykończenia mieszkania.

Kluczowe czynniki, które wpłyną na rynek nieruchomości w 2014 r.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wprowadza obowiązek wkładu własnego. Obecnie jest to 5 %, ale poziom ten będzie wzrastał o 5 punktów procentowych każdego roku, do mementu aż osiągnie 20 % ceny mieszkania. W tej sytuacji niektórzy klienci będą musieli przełożyć termin kupna mieszkania do momentu, aż zbiorą wymagany wkład własny oraz środki na pokrycie kosztów okołotransakcyjnych, których również nie będzie można kredytować.

Aktualny poziom stóp procentowych według Rady Polityki Pieniężnej powinien utrzymać się aż do drugiej połowy 2014 roku, a zaplanowana zmiana powinna mieć realny wpływ na rynek nieruchomości dopiero w 2015 roku. Prognozuje się, że utrzymanie poziomu stóp procentowych wpłynie ożywczo na rynek nieruchomości.

Kolejnym czynnikiem istotnie wpływającym na rynek nieruchomości będzie rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Spółka BGK Nieruchomości, powołana do zarządzania Funduszem Mieszkań na Wynajem, rozpocznie działalność na początku 2014 roku, a pierwsze mieszkania pod wynajem będą gotowe już w 2015 roku. Zainwestowanie ok. 5 mld w mieszkania na wynajem wpłynie na konkurencję na rynku nieruchomości – przewiduje się zmniejszenie stawki czynszów oraz wzrost cen kupna mieszkań w największych miastach.

Wpływ Programu Mieszkanie dla Młodych na rynek nieruchomości będzie różny w zależności od miasta.

Pomimo tego, że program dotyczy tylko rynku pierwotnego, będzie miał istotny wpływ na rynek wtórny. W związku z tym, że deweloperzy, kalkulując cenę mieszkania będą brali pod uwagę limity dopuszczane programem MdM, przewiduje się w Krakowie, Rzeszowie i Warszawie jej obniżkę. Sprzedawcy nieruchomości z rynku wtórnego konkurując z rynkiem pierwotnym prawdopodobnie też obniżą oczekiwania cenowe.

Niemniej w miastach, w których ceny mieszkań są niższe od ograniczeń kwotowych programu (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź) może dojść do wzrostu ceny mieszkań, gdyż deweloperzy mogą podejmować decyzje o podnoszeniu cen do poziomu dopuszczanego MdM.

Przewiduje się, że rok 2014 będzie okresem stabilizacji cen mieszkań. Rekomendacja S wprawdzie spowoduje zmniejszenie popytu, niemniej pozostałe czynniki: utrzymanie poziomu stóp procentowych, program MdM oraz Funduszem Mieszkań na Wynajem będą sprzyjać jego wzrostowi. Należy zauważyć, że ze względu na wysoką rentowność rynku nieruchomości, mieszkania znowu staną się popularne jako inwestycje, tym bardziej że prognozy dotyczące polskiego PKB są optymistyczne.

up