Nieruchomości: Foreclosure, czyli mądrzy po szkodzie

Jan M Fijor

W rzeczywistości jest to dość skomplikowana procedura prawna, której wielu Amerykanów mogłoby uniknąć, gdyby wiedzieli, co należy zrobić, aby jej uniknąć.

Sojusznicy

Moi przyjaciele z Chicago, Barb i Mark stracili swój segment na foreclosure prawie półtora roku temu. Do dziś nie mogą dojść do siebie. Nie dlatego, że stracili swoje pieniądze, choć to pewnie też ma znaczenie, ale dlatego, że tak łatwo się poddali. Straciliśmy dom – jak sami mówią – na własne życzenie. I nie chodzi wcale o to, że kupując go, zdecydowali się na finansowanie o zmiennym oprocentowaniu. Po prostu nie wiedzieli, jak się w warunkach kryzysu zachować. W podobnej sytuacji są miliony posiadaczy domów, którym grozi sądowe przejęcie. Wiedzą, że wpadli w tarapaty, a nie wiedzą, jak sobie z tym złem poradzić[2].

Utrata domu (mieszkania) z powodu niewypłacalności jego właściciela – w większości przypadków, i to bez względu na czas i miejsce – zdarza się w tzw. momentach kryzysowych, do których należą: utrata pracy, choroba lub śmierć jedynego żywiciela. Najczęściej też – poza przypadkami ewidentnego lekceważenia problemu ze strony posiadacza zadłużonej nieruchomości – zdarzają się one falami, w trakcie recesji czy depresji gospodarczej. Taką falę przeżywają Stany Zjednoczone od wiosny 2008 roku. Podobne zjawisko niewypłacalności dłużników nasila się od prawie dwóch lat zarówno w krajach Unii Europejskiej, jak i w Japonii. Wygląda to podobnie pod każdą szerokością geograficzną: dłużnik wstrzymuje spłatę pożyczki, przestaje odpowiadać na telefon firm windykacyjnych, chowa głowę w piasek, licząc na to, że bank zapomni. Tylko bardzo niewielu kredytobiorców idzie w takich okolicznościach do wierzyciela, czyli do banku…

A przecież bank – zwłaszcza ten lokalny, nasz osobisty stróż od pieniędzy – nie tylko nie jest wrogiem dłużnika, lecz wręcz jest zainteresowany tym, aby mu pomóc. Nie przesadzę, jeśli powiem, że w sytuacji zagrożenia przejęciem bank jest sojusznikiem dłużnika. Powiem więcej – pomoc dłużnikowi leży bardziej w interesie banku niż dłużnika. Zwłaszcza w sytuacji zagrożenia, któremu towarzyszy kataklizm finansowy, jak obecna megarecesja, bank stara się być dla dłużnika przyjazny. Mimo iż z chwilą pobrania kredytu, Barb i Mark przekazali swojej First Security Mortgage Bank w zastaw hipotekę zakupionej nieruchomości, z którą bank może zrobić, co tylko mu się podoba, jemu wcale na tej nieruchomości nie zależy. Dlaczego? Z kilku powodów: primo, banki nie zajmują się obrotem nieruchomościami, lecz pożyczaniem pieniędzy na procent, secundo, gdyby nawet bank chciał zagrożoną nieruchomość przejąć, nie jest to wcale takie łatwe.

Pokaż, że ci zależy

Barb wie dzisiaj, że gdyby poszła do banku w dniu, w którym Mark stracił pracę, i poprosiła o czas, nie straciliby domu, a przynajmniej nie tak szybko.

Zacznijmy od tego, że ktoś, kto się spodziewa, że wkrótce może go nie być stać na spłatę kolejnej raty pożyczki hipotecznej, może (i powinien) swój dom (mieszkanie) wystawić na rynek jak najwcześniej i sprzedać zanim bank rozpocznie procedurę przejmowania. Bank chętnie poczeka i dlatego czasu jest sporo, ale o tym za chwilę.

Może się jednak zdarzyć, tak jak to ma miejsce obecnie, że ludzi w podobnej sytuacji jest więcej, albo oferowana na rynku cena nie pokryje kwoty długu. Tak właśnie dzieje się w Ameryce od 2008 roku. Ceny nieruchomości spadły średnio o ok. 35-40 proc., to jest poniżej wielkości zadłużenia, które z reguły sięga 75-85 proc. wartości domu (mieszkania). W takiej sytuacji sprzedaż uprzedzająca foreclosure nie jest żadnym ratunkiem, chyba że ktoś ma wystarczająco dużo oszczędności i może różnicę między tym, co otrzyma ze sprzedaży a wolumenem zadłużenia, pokryć. Taka ewentualność zdarza się niestety rzadko. Najczęściej osoba, która wpadła w tarapaty swoje oszczędności już wydała.

Jeśli zatem upadający dłużnik w rozsądnym czasie nie sprzedał domu (mieszkania), powinien powiadomić o swojej sytuacji bank. Co prawda, bank nie jest instytucją dobroczynną, ale we własnym interesie chętnie współpracuje z dłużnikiem. Na czym ta współpraca polega? Bob, kolega Marka, który podobnie jak mój przyjaciel stracił pracę i groziła mu utrata domu, poszedł do banku i poprosił o pomoc, i to taką, „która by mu pozwoliła zachować dom”. I bank się na to zgodził. Uznał bowiem, że Bob jest człowiekiem odpowiedzialnym i można zaryzykować. Najpierw bankierzy skonsolidowali wszystkie długi Boba, a gdy i to nie pomogło, zgodzili się na to, żeby przez trzy lata spłacał jedynie odsetki od kredytu. To duża ulga.

Gdyby Mark na coś takiego wpadł, nigdy by swego segmentu nie stracił. Pełna rata jego pożyczki wynosiła 1250 dolarów miesięcznie, zaś same odsetki już tylko niecałe 300 dolarów. Na to ich było stać nawet ze skromnej pensyjki Barb. Tym bardziej, że już pół roku po utracie domu w wyniku przejęcia, przejęli od krewnego zbankrutowany warsztat mechaniczny w sąsiednim stanie i dzięki ciężkiej pracy postawili go na nogi i odzyskali płynność finansową.

Nie jesteś sam

Pertraktując z bankiem, nie tylko zatrzymaliby swój dom, lecz na dodatek nie zepsuliby swojej historii kredytowej. Dzisiaj, mimo iż zarabiają więcej niż przed kryzysem i bez trudu mogliby kupić dom, zwłaszcza, że ceny są o połowę niższe niż dwa, trzy lata temu nikt im nie chce dać kredytu. Są napiętnowani foreclosure i dlatego przynajmniej przez 7 lat nie dostaną żadnego kredytu; będą mieć problemy z otrzymaniem karty kredytowej czy założeniem telefonu. Jak to się dzieje, że roztropni skądinąd ludzie popadają w problemy, których mogliby uniknąć, a przynajmniej złagodzić ich skutki?

Powody są co najmniej dwa.

Po pierwsze, żaden bank nie instruuje swych klientów na wypadek zagrożenia przejęciem. Chowa w ten sposób głowę w piasek, uważając, że unika drażliwego tematu. Stąd właśnie gros dłużników myśli, że w starciu z amerykańskim bankiem jest na pozycji straconej. Tymczasem można z powodzeniem negocjować. Bob, zanim podpisał nową umowę, otrzymał szereg opcji. Najpierw zaproponowano mu refinansowanie dotychczasowego długu na niższy procent (w sytuacjach kryzysowych oprocentowanie kredytów ma tendencję spadkową), potem zawieszenie spłaty pożyczki na 6 miesięcy, po czym wznowienie spłaty przy obniżeniu raty o 30 procent. W końcu zgodzili się na spłatę wyłącznie odsetek. Przy takiej opcji wartość zadłużenia nie spada, ale też i nie rośnie. Można przeżyć trudny czas i po wyjściu z zapaści rozpocząć nowe życie.

O ile Bob walczył o przetrwanie, o tyle Barb i Mark pozostawili swój problem bankowi. Zrezygnowali, obrażając się na cały świat i zapominając, że zanim bank im dom zabierze, musi ich wpierw sądownie pozbawić prawa własności. Zresztą w Polsce, gdzie prawo w stosunku do banków jest znacznie życzliwsze niż wobec dłużników, bank też musi iść do sądu, aby tam uzyskać prawo własności do przejmowanej nieruchomości. W Stanach Zjednoczonych bankom jest jeszcze trudniej. Zadłużona nieruchomość sprzedawana jest na aukcji, z której dochód przeznaczany jest na pokrycie zadłużenia i kosztów przejęcia, nadwyżka zaś, jeśli taka powstaje, przekazywana jest właścicielowi przejmowanej nieruchomości. Nawet w stosunkowo sprawnym amerykańskim systemie wymiaru sprawiedliwości trwa to 6 do 9 miesięcy.

Nie ma tego złego

Co prawda kryzys gospodarczy, a zwłaszcza następujące w jego konsekwencji przejęcia i konfiskaty są zdarzeniami bolesnymi i na długo burzą spokój rodzin, każdy, nawet największy kryzys ma również dobre strony, w myśl zasady, że nie osiągnie sukcesu ktoś, kto nie poznał goryczy porażki…

Kryzys uczy odpowiedzialności materialnej, zmusza do wysiłku i działań, których w normalnych warunkach nie podjęlibyśmy się, a zwłaszcza stwarza sposobność do okazyjnego kupna ruchomości czy nieruchomości, na które w warunkach prosperity nie byłoby nas stać. Takimi okazjami zajmiemy się w kolejnych numerach „Kuriera Finansowego”.

www.fijor.com