Nieruchomości: Dom za miastem?

Bogdan Sadecki

Działką budowlaną jest teren zazwyczaj nowo wytyczony lub taki, który powstał po wyburzeniu budynku/ów. Przeznaczony jest na zabudowę różnego rodzaju (od domów jednorodzinnych po bloki mieszkalne, domy handlowe lub hipermarkety). Działkę budowlaną nabywa osoba prywatna, deweloper (zwykle nabywa kompleks działek pod zabudowę jedno- i wielorodzinną), firma prywatna lub miasto, albo gmina w zależności od przeznaczenia działki.

Ceny działek budowlanych są średnio o 7-8 proc. niższe niż przed rokiem. Prawdopodobnie spadną jeszcze, choć pośrednicy i analitycy są w swoich prognozach ostrożni, prognozując 2-3 proc. obniżki.

Podaż działek pod budownictwo jednorodzinne jest ciągle duża, a transakcji niewiele. Poinformowano o 6 713 nowych inwestycjach w Polsce z szeroko pojmowanej branży budowlanej – od stycznia do grudnia 2009 roku (do branży budowlanej, w tym znaczeniu, zaliczone zostały inwestycje dotyczące: obiektów budowlanych, konstrukcji, robót geodezyjnych, wodno-kanalizacyjnych, energoelektrycznych, drogownictwa, termomodernizacji oraz ciepłownictwa i gazu). W 2009 roku poinformowano o planach inwestycyjnych dotyczących przede wszystkim obiektów budowlanych: 55,4 proc. informacji (źródło: Grupa Marketingowa TAI). Plany związane z drogownictwem 20,1 proc. informacji, roboty energoelektryczne 10,46 proc. i roboty związane z ciepłownictwem i gazem 5,4 proc. informacji. W Warszawie zaplanowano rozpoczęcie budowy aż 310 inwestycji z branży budowlanej – obiekty. Największą liczbę stanowiły obiekty użyteczności publicznej (137 inwestycji) – szpitale, przedszkola, obiekty sportowe, hotele. Obiekty o charakterze mieszkaniowym (77 inwestycji) znalazły się na drugim miejscu.

W zakresie cen nieruchomości widoczne było i jest przesilenie i to zarówno w państwach rozwiniętych, jak i tych rozwijających się. Na rynku wciąż jednak pojawiają się świetne okazje do zakupu nieruchomości o wysokiej jakości w długim okresie – tych jednak wciąż jest zbyt mało w porównaniu z liczbą inwestorów poszukujących okazji. Niemała część nieruchomości tych gorszej jakości jest wciąż w dużym stopniu niesprzedawalna, co szybko się nie zmieni.

Ziemia jest mniej podatna na głębokie spadki cen. Dobrze jest to widoczne zwłaszcza w segmencie małoobszarowych działek (budownictwo jednorodzinne). Właściciele gruntu tego rodzaju są mniej skłonni do większej obniżki cen. Strona podażowa takich gruntów spadnie w najbliższym czasie, z prawdopodobieństwem mniejszej ilości transakcji do czasu wzrostu cen.

W temacie wielkoobszarowych działek budowlanych podaż może rosnąć, ponieważ deweloperzy w wielu przypadkach znajdują się w niekorzystnej sytuacji. Kryzys wpłynął na zakończenie – można powiedzieć – hossy na rynku działek budowlanych z okresu letniego 2008 roku.

Średnia cena 1 m2 działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł (dane bazy AMRON). Była to niższa wielkość o 4,3 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i o 10,4 proc. wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 roku. Średnie ceny gruntów budowlanych w okolicach dużych miast, poza stolicą, spadły w tym czasie do 100-200 zł za m2. Podwarszawskie miejscowości – działki w czasie hossy bardzo zyskiwały na wartości, później tam właśnie były największe przeceny.

W Warszawie za 1 ar w II kwartale 2009 roku trzeba było zapłacić średnio 93 tys. zł. Dla porównania z IV kwartałem 2008 roku cena ta była o blisko 30 proc. niższa – następstwo znacząco mniejszego popytu realnego.

Kolejny region, gdzie notowano najwyższe ceny (lato 2009 r.) to: Trójmiasto – 55 tys. zł/ar, Poznań – 52 tys. zł/ar, Wrocław – 49 tys. zł/ar, Kraków – 46 tys. zł/ar, Łódź – 30 tys. zł/ar, Katowice – 30 tys. zł/ar i Szczecin – 25 tys. zł/ar.

W spadkowym trendzie pozostawały w II półroczu 2009 r. ceny nieruchomości gruntowych na większości najbardziej rozwiniętych rynków największych aglomeracji.

Najwyższą cenę – ...