Niepewność polityczna zwiększa znaczenie zagrożeń w skali makro na rynku inwestycyjnym nieruchomości w Europie

Głównym źródłem zagrożeń jest przede wszystkim brak stabilności politycznej, o czym świadczą niedawne wydarzenia w Paryżu, zaostrzenie konfliktu na Ukrainie, nieoczekiwane decyzje Szwajcarskiego Banku Narodowego, napięcia wewnątrz UE związane z kształtem polityki monetarnej, przejęcie władzy w Grecji przez nową partię oraz rosnąca presja ze strony radykalnych partii politycznych w wielu krajach Europy.

W krótkiej perspektywie kwestie polityczne będą nadal przykuwać największą uwagę ze względu na zaplanowane na 2015 r. wybory parlamentarne między innymi w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Portugalii, Polsce, Danii, Finlandii i Turcji. W związku z tym inwestorzy powinni opracować odpowiednie strategie, które pozwolą im zarówno zminimalizować ryzyko, jak i przygotować się na pojawiające się okazje inwestycyjne.

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Ostatnie wydarzenia przypominają, że nie należy popadać w samozadowolenie. Najbliższych kilka tygodni będzie mieć decydujące znaczenie dla całej Europy, a w szczególności dla strefy euro. Zarówno zdarzenia, jak i podejmowane decyzje wyznaczą kierunek rozwoju regionu nie tylko na bieżący rok, lecz także na kolejne lata”.

Wzrost gospodarczy w pierwszym kwartale będzie nadal niewielki i nietrwały, ale w dalszej perspektywie należy oczekiwać jego nieznacznej poprawy ze względu na szereg ważnych czynników. Zaliczyć do nich można między innymi politykę luzowania ilościowego, która zwiększy płynność na rynku i obniży koszty zaciągania kredytów, co w połączeniu z działaniami stymulującymi sektor bankowy do większej aktywności powinno przełożyć się na wzrost podaży pieniądza na inwestycje i przyspieszenie wzrostu. Niższe ceny surowców i deflacja obniżą koszty operacyjne i zwiększą siłę nabywczą, a osłabienie euro umocni pozycję eksporterów.

David Hutchings powiedział: „Wpływ tych trendów na wzrost gospodarczy będzie niewielki i niejednakowy, ale realny i w przypadku rynków nieruchomości może zapoczątkować proces przywracania równowagi pomiędzy rynkiem najemców i inwestorów wobec wzrostu zatrudnienia i wydatków. Wszystkie sektory mogą zyskać, ale najbardziej sektor nieruchomości handlowych, ponieważ rosnąca siła nabywcza zwiększa optymizm konsumentów”.

Zmiany wprowadzone w Szwajcarii same w sobie będą mieć ograniczone skutki, ale wraz z wydarzeniami takimi jak wybory parlamentarne w Grecji będą ostrzeżeniem dla inwestorów przed nieuzasadnionym optymizmem. Dany rynek może oferować odpowiednie warunki, ale mogą one zmienić się w każdej chwili.

David Hutchings dodał: „Pomimo niepewności panującej w regionie możemy przypuszczać, że okres zaciskania pasa w Europie już się kończy i wkrótce podjęte zostaną bardziej zdecydowane działania nastawione na wzrost. Zyska na tym większość rynków nieruchomości, przy czym najbardziej w krajach takich jak Irlandia, Hiszpania i Portugalia, które wprowadzają skuteczne reformy zwiększające ich potencjał gospodarczy”.

Według autorów raportu wobec niskiej rentowności obligacji wolumen inwestycji w nieruchomości pozostanie wysoki, a stopy kapitalizacji będą nadal się zmniejszać. Stopy procentowe w skali globalnej utrzymają się na niskim poziomie, zwiększając popyt na nieruchomości na wielu rynkach poza Europą. Wzrośnie na przykład zainteresowanie aktywami nominowanymi w dolarach amerykańskich za sprawą lepszych wyników gospodarki Stanów Zjednoczonych. Natomiast perspektywa ożywienia popytu na rynkach wschodzących w ujęciu globalnym coraz bardziej się oddala, a inwestorzy będą raczej skłonni akceptować ryzyko w krajach o rozwiniętych gospodarkach. Pod tym względem wyjątkiem może okazać się Turcja, będąca dużym importerem energii i jedynym oprócz Rosji prawdziwie dużym rynkiem wschodzącym.

David Hutchings powiedział: „Znalezienie produktów inwestycyjnych będzie nadal niełatwe, ale będzie także czynnikiem przyciągającym do Europy wobec wzrostu podaży w wyniku sprzedaży aktywów przez banki oraz procesów takich jak oddłużanie, realizacja zysków i recykling aktywów. Można oczekiwać większego zainteresowania innymi rynkami europejskimi oraz wyraźnego ożywienia inwestycji deweloperskich dzięki spadkom cen surowców, które powinny obniżyć koszty budowy. Ponadto przewidujemy wzrost aktywności przedsiębiorstw, w tym sprzedaż aktywów przez firmy, wspólne przedsięwzięcia, a także przejęcia.

Aktualne trendy wskazują na stopniową poprawę perspektyw wzrostu, który będzie jednak niestabilny i bardzo zróżnicowany na poszczególnych rynkach. W Europie istnieje ryzyko bańki cenowej na rynku aktywów wobec dużej płynności i dążenia inwestorów do zysków. Jednak jednocześnie można oczekiwać zrównoważenia wzrostu skutkującego wyeliminowaniem z rynku niektórych zagrożeń. Na przykład w niektórych krajach trendy na rynkach najmu mogą zacząć reagować na cykl inwestycyjny oraz może pojawić się większa równowaga pomiędzy regionami pod względem globalnych przepływów kapitałowych.

Oznacza to, że bieżący rok upłynie pod znakiem prawdziwie globalnych inwestycji w nieruchomości i globalnego kapitału oraz koncentracji na oczekiwaniach najemców, a głównym sposobem na zysk będą inwestycje deweloperskie i repozycjonowanie”.

Łukasz Lorencki, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „Ostatnie wydarzenia na arenie międzynarodowej będą w długim okresie sprzyjały rozwojowi rynku inwestycyjnego w Polsce. Biorąc pod uwagę, że ponad 90% ogólnego wolumenu transakcji przypada na inwestorów zagranicznych decyzja Europejskiego Banku Centralnego o rozpoczęciu luzowania ilościowego jeszcze zwiększy pulę kapitału, który międzynarodowi inwestorzy są gotowi zainwestować w Polsce. Jednocześnie ze względu na lokalny charakter konfliktu na Ukrainie, nie ma on negatywnego wpływu na polski rynek inwestycyjny. Istnieją nawet przesłanki, że istotna część środków przeznaczonych pierwotnie na inwestycje w Europie Wschodniej zostanie alokowana w Polsce i innych krajach Europy Środkowej, których bezpieczeństwo ekonomiczne i militarne gwarantują Unia Europejska i NATO”.

Źródło: Cushman & Wakefield