Niemcy – załamało się finansowanie budownictwa
Był to już kolejny miesiąc spadku – zauważył Peter Barkow z firmy doradczej Barkow Consulting, wskazując na jeszcze inne zestawienie danych. Rekordowy wolumen transakcji kredytowych w marcu 2022 roku wyniósł 32,3 mld euro, co oznacza, że grudniowy spadek to aż 60 proc.
Szybkiej poprawy nie widać: według najświeższych wyliczeń, na podstawie danych Europejskiego Banku Centralnego i Banku Federalnego, w styczniu 2023. spadek udzielanych przez banki kredytów na zakup nieruchomości wyniósł wobec stycznia 2021 roku 41 proc.
Zdaniem ekspertów, osłabienie popytu na kredyty płynie z tego, że dla wielu chętnych do budowy własnego domu nieosiągalny jest własny 20-procentowy wkład, a dla inwestorów efekt kalkulacji, że z tej (drogiej) inwestycji należytego zysku nie będzie. Jak to ujął Michael Neumann, szef firmy konsultingowej Dr. Klein, „u tych, którzy chcieli gdzieś ulokować kapitał, zainteresowanie nieruchomościami spadło, natomiast u tych, którzy chcieli budować na własny użytek, barierą okazały możliwości finansowe”.
Czytaj także: W Niemczech czynsze mieszkaniowe najbardziej wzrosły przy granicy z Polską
Wyraźna zapaść w sferze nowych transakcji
Tę ocenę potwierdzają inni praktycy i obserwatorzy rynkowi, jak np. Tomas Peeters z Baufi24, który zauważył, że jest mniej kredytów, ponieważ coraz mniej ludzi, których stać na własny dwudziestoprocentowy wkład. Z kolei Jörg Utecht, szef Interhyp-Gruppe, skonstatował, że przy obecnym oprocentowaniu kredytów zakup nieruchomości zwłaszcza inwestorom po prostu się nie opłaca.
Banki mają się czym niepokoić, ponieważ udzielanie pożyczek hipotecznych to ważna działka w ich biznesie. Wartość globalna bieżących kredytów, według wyliczeń Barkowa, wyniosła w grudniu 2022 roku 1,57 biliona euro, o pięć procent więcej niż rok wcześniej. Zapaść w sferze nowych transakcji to niedobry sygnał i – jak uznał Barkow – „po to, aby sytuacja się poprawiła, muszą spaść albo ceny nieruchomości, albo oprocentowanie kredytów”.
W ciągu roku koszt dziesięcioletnich kredytów potroił się do poziomu nawet 4 proc., co dla amatorów czterech ścian – dla siebie lub na wynajem – oznacza sporą barierę. Do tego wzrosły ceny materiałów budowlanych, czego skutkiem było zatrzymywanie już rozpoczętych robót. W listopadzie 2022 r., jak ustalił instytut Ifo, 16,7 proc. przepytanych przezeń firm utraciło już realizowane kontrakty na budowę m.in. z powodu mniejszego wsparcia ze strony państwa.
Czytaj także: Niemcy, największy partner gospodarczy Polski odzyskują siły
Kluczowe przyczyny spadku zawieranych transakcji kredytowych
Na spadek liczby i wartości zawieranych transakcji kredytowych wpływa i to, że banki stały się ostrożniejsze i starannie sprawdzają kondycję klienta. Wiele banków, odnotowali eksperci od Dr. Kleina, wyznaczyło też sobie maksymalne limity wysokości udzielanych kredytów; ponadto zawęził się krąg tych instytucji, które w całości finansują zakup.
W sumie jednak perspektywy średnioterminowe rysują się nie tak ponuro. Finansiści za dobry znak uznają ustabilizowanie się z początkiem lutego oprocentowania kredytów na poziomie 3,6 proc. Na powrót dobrych interesów liczą też pośrednicy, jak europejski potentat w dziedzinie nieruchomości Von Poll Immobilien, który już zaobserwował „odczuwalny” spadek cen domów i mieszkań w większości dużych i średnich miast.
Nadzieje bankowców, maklerów, budowlańców wyraził cytowany wcześniej szef firmy konsultingowej Baufi24, Peeters: „W bieżącym roku oczekujemy nieco stabilniejszego kształtowania stóp procentowych i niższych cen nieruchomości, a wszystko po to, by klienci powrócili na rynek”.
W Niemczech czas pandemicznego zastoju najwyraźniej się dopełnił. Rynek nieruchomości w grudniu ’22/styczniu ’23 zastygł, ale pesymizm chyba z wolna słabnie.
Może w lutym coś drgnie, a może w marcu? A może bliżej Wielkanocy? Ludzie interesu nie tracą nadziei.
Czytaj także: Niemcy – mimo inflacji ceny nieruchomości zaczęły spadać
Włodzimierz Korzycki, były wieloletni korespondent PAP i Polskiego Radia w Berlinie.
