Niemcy, największy wzrost cen nieruchomości od dwudziestu lat

Pandemia, która zadała ciosy różnym sferom gospodarczych, np. dotkliwie ugodziła w usługi, po nieruchomościach spływa przysłowiowo niczym woda po kaczce.

Nieruchomości droższe o 11 procent

Ceny mieszkań i domów nie tylko nie spadły, ale wyraźnie wzrosły, choć zdawałoby się, że ludzie w trudnych czasach wstrzymają się od dalekosiężnych decyzji i popyt na własne lokum zmaleje.

Brak mieszkań, choć w minionym roku zbudowano ich w Niemczech 306 tysięcy, a także niskie oprocentowanie kredytów sprzyjały popytowi. Stosownie więc, równolegle do rozkręcającej się pandemii, drożał pożądany towar.

Jak podał Federalny Urząd Statystyczny, w drugim kwartale br. nieruchomości zdrożały o jedenaście procent w stosunku rocznym. Był to największy wzrost od dwudziestu lat.

Ceny oderwane od wartości realnej

Zaalarmowany poczuł się więc Bank Federalny. Jego wiceprezeska Claudia Buch wydała oświadczenie stwierdzające, że według ekspertów jej instytucji obserwowane ceny nieruchomości są, biorąc pod uwagę rozmaite czynniki, o kilkanaście, a nawet o 30 procent wyższe niż faktyczna wartość tych obiektów. Dotyczy to nie tylko aglomeracji, lecz w coraz większym stopniu także obszarów poza nimi.

Ekonomiści, nieco zaskoczeni tym „nieruchomościowym boomem” (Immobilienboom), spodziewają się jednak wyhamowania w przyszłym roku. DZ Bank szacuje wzrost cen domów i mieszkań własnościowych w 2022 roku na 7,5-9,5 proc.

Ten spadek tempa drożyzny będzie wynikiem słabszego wzrostu liczby ludności, ale także wzmożonego budownictwa mieszkaniowego. „Boom cenowy nie może trwać wiecznie” – napisał autor ekspertyzy dla DZ Banku, Thorsten Lange.

Jednak napięcia pozostaną. Tak oto ich źródła widzi prezes Centralnego Związku Budownictwa Niemieckiego (Zentralverband des Deutschen Baugewerbes), Reinhard Quast: „Nie ma odwołania alarmu cenowego, ceny materiałów budowlanych dalej będą rosły. Osłabnie jedynie dynamika. Wyższe koszty energii napędzą ceny stali, a beton zdrożeje z powodu droższych paliw”.

Co wpływa na wzrost cen mieszkań?

Okazuje się, co może mniej podkreślano, że w minionych miesiącach za największe skoki cen w budownictwie odpowiadały droższe materiały, jak stal, drewno, beton. Te dwa pierwsze podrożały w ciągu roku dwukrotnie, beton zaś o 15-20 proc. Nie pozostało to bez wpływu na ceny nieruchomości.

Prezes Quast: „Wielu produktów brakuje i każdy w tym łańcuchu dostawców testuje, jakiej najwyższej ceny może zażądać. Uwidoczni się to w cenach nowych mieszkań”.

Nowy rząd niemiecki zapowiedział budowę 400 000 mieszkań rocznie (co według niektórych analityków nie będzie łatwe do realizacji), ale jak dotąd popyt wciąż przewyższa podaż, zwłaszcza w aglomeracjach, choć nie tylko.

W 209, spośród 401 powiatów w Niemczech, liczba mieszkańców w nieodległej przyszłości spadnie

Firma maklerska Engel&Völkers zbadała 71 miast i odnotowała, że w 66 z nich ceny na nowe mieszkania – z powodu dużego popytu i mimo intensywnej działalności budowlanej – wzrosły przez miniony rok o prawie czternaście procent, najwięcej w ostatnich latach. Metr kwadratowy kosztuje tam przeciętnie 5392 euro.

Najwięcej za nowe mieszkanie trzeba dziś wyłożyć w Monachium: 11 680 za m2. Zresztą w każdym z siedmiu największych miast Niemiec parcie na własne lokum winduje ceny.

Dodatkową komplikację z budownictwem mieszkaniowym widzą eksperci z Instytutu Gospodarki Niemieckiej (Institut der deutschen Wirtschaft – IW).

Depopulacja i spadek cen mieszkań

Oszacowali zapotrzebowanie na mieszkania w Niemczech do roku 2025 i wyliczyli, że trzeba ich budować 308 000 rocznie. Stwierdzili zarazem, że choć w 2020 roku zbudowano niewiele mniej (306 000), to część z nich w rejonach, w których raczej należy spodziewać się stagnacji lub „wręcz kurczenia się” (ludności), a więc i groźby pustostanów w przyszłości – głosi raport IW z listopada.

Analityk z IW specjalizujący się w badaniu rynku nieruchomości Ralph Henger prognozuje, że w 209 spośród 401 powiatów w Niemczech liczba mieszkańców w nieodległej przyszłości spadnie. Jego zdaniem, w połowie powiatów buduje się więcej niż potrzeba. Dotyczy to zwłaszcza landów wschodnich, ale też np. Kraju Saary na zachodzie – wskazuje Henger.

Czyli – żeby rozwiązać lub przynajmniej rozwiązywać na bieżąco problemy mieszkaniowe, trzeba nie tylko budować dużo, lecz sensownie czyli tam, gdzie ludzie czekają, w dużych miastach.