Nadmierna ochrona dłużników niebezpieczna dla zarabiających na najmie

Życie niesolidnego dłużnika z miesiąca na miesiąc staje się coraz łatwiejsze. Nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego skracająca terminy przedawnienia, niemożność dochodzenia roszczeń pieniężnych od konsumentów po upływie wskazanych terminów czy też znaczące ograniczenia dla komorników sądowych – wszystkie te inicjatywy legislacyjne bynajmniej nie sprzyjają promowaniu odpowiedzialnego zadłużania się i właściwych postaw etycznych w zakresie regulowania zaciągniętych zobowiązań.

Tymczasem resort sprawiedliwości przygotowuje przepisy wprost dedykowane nieuczciwym konsumentom. Zgodnie z projektem zmian w prawie upadłościowym, możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej miałyby nie tylko osoby skrajnie niefrasobliwie podchodzące do zaciągania długów, ale również ci, którzy popadli w zadłużenie lub znacząco zwiększyli jego poziom wskutek umyślnego działania.

Prawo faworyzujące dłużników stanowi poważne wyzwanie nie tylko dla banków czy instytucji pożyczkowych. Problem niepłacenia należności na czas w znacznym stopniu dotyka właścicieli mieszkań na wynajem.

Jakie konsekwencje dla tego segmentu rynku mają nowe przepisy, ewidentnie faworyzujące najemców? Na to pytanie odpowiedziała nam Hanna Milewska-Wilk, analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik:

Do zmian w przepisach dotyczących upadłości konsumenckiej nie mamy zastrzeżeń, dłużnicy czynszowi rzadko korzystają z tej możliwości „uwolnienia się” od długów. Na rynku najmu dominują wciąż wynajmujący – osoby fizyczne, podobnie jest wśród najemców.

Asymetria w stosunku wynajmujący-najemca jest już bardzo duża, zgodnie z procedurami długi mogą narastać w trakcie spraw sądowych, często jest to ponad 3 lata zaległości czynszowych. Kwoty są tak duże, że nie można ich odzyskać z bieżących dochodów dłużników, a że nie mają majątku w postaci nieruchomości, to długi są niespłacane.

Dlatego zalecamy jak najszybsze reagowanie w przypadku braku płatności czynszu najmu, wyjaśnianie sytuacji z najemcami, ustalanie możliwych rozwiązań, żeby nie dopuszczać do powiększania się należności.

Badania Funduszu Alimentacyjnego już kilka lat temu wskazywały, że jeśli zaległości w opłacaniu alimentów przekraczają 6 miesięcy, są praktycznie nie do odzyskania, a rynkowe czynsze najmu są wyższe, niż zasądzane alimenty.

Czy w polskim prawie istnieją mechanizmy pozwalające na ograniczanie ryzyka związanego z nierzetelnością bądź niewypłacalnością najemcy?

Wynajmujący mogą korzystać z umowy najmu okazjonalnego (osoby fizyczne) lub instytucjonalnego, do których są załączane akty notarialne o poddaniu się egzekucji podpisywane przez najemców. To pozwala znacznie skrócić proces odzyskiwania mieszkania i niewielkiego – nie powiększającego się w czasie spraw sądowych – długu czynszowego. Około 2% podatników, osób fizycznych, korzysta z tych umów, zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów za 2017 rok.

Które ze zmian w przepisach odnoszących się do dochodzenia roszczeń pieniężnych generują najbardziej niekorzystne konsekwencje dla rynku najmu mieszkań?

Szczególnie niepokoi nas zmiana ustawy o komornikach i kosztach egzekucji, i zmiany w praktyce, które się z tym wiążą, to obserwujemy uważnie jako Stowarzyszenie Mieszkanicznik.

Do tej pory kwoty możliwe do ściągnięcia pociągały za sobą duże opłaty dla komorników, teraz opłaty mogą być niższe, ale przez to komornicy mogą się nie podejmować tych spraw.

Kolejnym zagadnieniem jest zmieniony od tego roku okres przedawniania się roszczeń. W przypadku spraw sądowych, dotyczących eksmisji i zaległych czynszów lub opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które mogą trwać kilka lat, wierzycielom pozostanie niewiele czasu na egzekucję zasądzonych należności.