Na początku roku wzrósł popyt na żyzną ziemię

GUS przedstawił dane o cenach gruntów rolnych za pierwszy kwartał 2014 roku. Wynika z nich, że średnio za hektar trzeba było zapłacić aż 30,4 tys. zł. To o ponad 3,4 tys. zł więcej niż kwartał wcześniej i o 5,2 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najnowszy odczyt sugeruje więc bardzo dynamiczny wzrost cen ziemi. Jak jednak wynika z analizy przeprowadzonej przez Lion’s Bank, jest to wynik sztucznie zawyżony.

Większy popyt na dobre grunty podnosi ceny

Wynika to z faktu, że w pierwszym kwartale średnia cena transakcyjna ziemi wg GUS zawyżona została poprzez większą popularność ziemi najdroższej – o najwyższej przydatności rolniczej. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w 2012 r., kiedy dane GUS sugerowały znacznie większy wzrost cen ziemi, niż indeks wartości ziemi rolnej stworzony przez Lion’s Bank.

Ceny ziemi rosną od dawna

Dane dotyczące cen ziemi rolnej po raz pierwszy opublikowane zostały za ostatni kwartał 2004 roku. Od tego czasu ceny ziemi wzrosły o 347,3%, czyli średnio 17,6% w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym.

Wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje jednak ziemię rolną w celu tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może doprowadzić nawet do kilkukrotnego wzrostu wartości nieruchomości. Wiązać się może z tym jednak konieczność ponoszenia nie tylko nakładów stricte związanych z przeprowadzaną procedurą administracyjną, ale także renty planistycznej (danina związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym) lub opłaty adiacenckiej (danina związana z rozwojem infrastruktury lub podziałami działek).

Oczywiście niewykluczona jest także kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej. „Nad Wisłą” wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w Unii Europejskiej (o około 2-3 razy). Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku. Na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a całkiem niedawno Unia zdecydowała także o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. W ograniczonym zakresie popyt na ziemię może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Najmocniej zyskała najlepsza ziemia

Potwierdzeniem tezy o znacznie większym popycie na dobrą ziemię na początku bieżącego roku są dane o wzroście cen tych gruntów. Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje bowiem, że w pierwszym kwartale najmocniej zdrożały grunty o najwyższej przydatności rolniczej, co jest odwrotnością obserwowanych w długim terminie tendencji. Zyskały one na wartości przeciętnie aż 9,5% (kw./kw.). Dla porównania grunty średnie zdrożały o 5,3% (kw./kw.), a słabe jedynie o 0,8% (kw./kw.).

Bartosz Turek,
Lion’s Bank