Na niskich stopach stoją niskie raty
Rada Polityki Pieniężnej znów nie zmieniła stóp procentowych. W zasięgu klientów wciąż znajdują się raty nieprzekraczające 500 zł od każdych 100 tys. zł pożyczonych na mieszkanie.
Najpopularniejszy w obliczaniu oprocentowania kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M od ponad czterech miesięcy wynosi około 2,7 proc. I wszystko wskazuje na to, że jeszcze jakiś czas na tym poziomie pozostanie. Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła na październikowym posiedzeniu stóp procentowych, utrzymując tym samym stopę podstawową na poziomie 2,5 proc.
Dla zainteresowanych kredytami hipotecznymi ma to niebagatelne znaczenie, bo oznacza tylko 495 zł raty na każde 100 tys. zł, 30-letniego kredytu (z marżą 1,6 proc.). Korzystny efekt, jeszcze bardziej widać przy wyższych kwotach. Dla 300 tys. zł kredytu, racie bliżej jest do 1000 zł niż do 2000 zł i jak widać po zainteresowaniu, ma to spory wpływ na nastawienie klientów do zadłużania się. Niemal pewne jest, że w otoczeniu niskiego oprocentowania kredyty będą zaciągane do końca tego roku, a może i co najmniej do połowy przyszłego. Ze sprzyjających warunków skorzysta więc m.in. fala klientów chcących zdążyć pożyczyć na 100 proc. wartości nieruchomości przed styczniem 2014 r. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego od przyszłego roku konieczne będzie bowiem posiadanie co najmniej 5 proc. wkładu własnego.
W stopach bez zmian do jesieni
Według większości ekspertów do pierwszej podwyżki stóp procentowych w Polsce najwcześniej dojdzie jesienią przyszłego roku. Zdarzają się jednak również opinie mówiące o ruchu w górę w II kwartale przyszłego roku, ale również i takie, że wzrost stóp nastąpi dopiero w 2015 r.
Notowania kontraktów FRA prognozujące stawki WIBOR, wyraźniejszy wzrost stawki WIBOR 3M pokazują za 9 miesięcy. Na okres od lipca do września przewidują stawkę około 3 proc.
Spośród spłacających już kredyty mieszkaniowe od dłuższego czasu z dobrodziejstwa niskich stóp procentowych korzystają już prawie wszyscy. W większości przypadków oprocentowanie tego rodzaju kredytów oparte jest o marżę i stawkę trzymiesięcznego WIBOR-u. Zazwyczaj banki aktualizują WIBOR3M co trzy miesiące uwzględniając jako pierwszą datę dzień uruchomienia kredytu lub dzień, dwa przed uruchomieniem. Ewentualnie zmieniają oprocentowanie na początku kwartału.
Biorąc pod uwagę, że WIBOR 3M nie przekracza 2,7 proc. już od 4 lipca w obu przypadkach klienci powitali już jesień z nieco grubszymi portfelami. W porównaniu ze styczniem, gdy WIBOR 3M przekraczał 4 proc. rata kredytu jest dziś niższa o ok. 80 zł na każde pożyczone 100 tys. zł.
Przez szybę na niski WIBOR patrzą jeszcze ci, którym do marży doliczany jest WIBOR 6-miesięczny, szczególnie jeśli poprzednią aktualizację stawki mieli na początku maja. Na nową atrakcyjniejszą stawkę będą musieli poczekać do listopada.
Raty malejące dziś nie przerażają
Rekordowo niskie raty kredytów mieszkaniowych powinny zwiększyć zainteresowanie spłatą w systemie rat malejących. Wprawdzie na starcie rata jest wyższa o niemal 30 proc. od raty w systemie rat równych, ale pozwala dwa razy szybciej spłacać pożyczony kapitał. Gdy przy ratach równych z 300 tys. zł, 30-letniego kredytu po roku zostaje do oddania 295 tys. zł, to przy kredycie z ratami malejącymi będzie to 290 tys. zł. Po 15 latach pierwszy klient zwróci około 81 tys. zł, a drugi już 150 tys. zł. Wprawdzie rata równa wyniesie przy obecnym oprocentowaniu 1485 zł, a malejąca na początku 1908 zł, to zgodnie z nazwą rata malejąca po roku spadnie do 1873 zł, a po dwóch latach na mniej niż 1840 zł. W połowie okresu spłaty miesięczne koszty obu kredytów zrównają się, a potem raty malejące będą już niższe od równych.
Wprawdzie różnice w wielkości rat malejących i równych są niższe w sytuacji gdy oprocentowanie jest wyższe niż obecnie, ale wówczas też rata malejąca na starcie jest na tyle wysoka, że dla wielu klientów znajduje się poza zasięgiem ich możliwości finansowych. Dla przykładu przy oprocentowaniu 6,6 proc. – (1,6 proc. marży plus np. zeszłoroczny 5-procentowy WIBOR 3M) pierwsza rata malejąca sięga 2480 zł podczas gdy rata równa 1916 zł.
Jeśli raty malejące okażą się zbyt dokuczliwe zawsze można złożyć wniosek o zmianę sposobu spłaty. Przy okazji takich zmian trzeba się jednak liczyć z koniecznością ponownego badania zdolności kredytowej przez bank oraz poniesienia opłaty za aneks do umowy kredytowej.
Halina Kochalska,
Open Finance
