Mieszkaniówka: dalszy spadek liczby rozpoczynanych budów

Wg danych GUS, w ostatnich 12 miesiącach oddano do użytkowania 125,2 tys. mieszkań. Porównując ten wynik z analogicznym, wcześniejszym rocznym okresem, przyrost liczby lokali jest mniejszy o 17,6 tys. sztuk (12,3 proc.). Delikatnych oznak poprawy sytuacji można jednak dopatrywać się po wzroście ich liczby o 0,2 proc. w porównaniu miesiąc do miesiąca.

Ostatni taki przypadek miał bowiem miejsce we wrześniu ubiegłego roku, choć należał raczej do gatunku tych bardzo niewielkich (0,02 proc.), a jeszcze wcześniej w marcu 2010 roku (1,14 proc.). Może to być sygnałem, że tendencja spadkowa została powstrzymana i w połączeniu z efektem coraz niższej bazy sprzed roku w nadchodzących miesiącach będziemy obserwować wzrost liczby oddawanych do użytkowania jednostek mieszkalnych. Największego udziału w potencjalnym wzroście spodziewamy się po deweloperach, którzy wiosną ubiegłego roku rozpoczynali dużo nowych inwestycji, które – zgodnie z założeniem, że przeciętny czas realizacji inwestycji przez deweloperów to ok. 18 miesięcy – powinny być oddawane do użytkowania w końcówce bieżącego roku.

W sierpniu, drugi miesiąc z rzędu, wyraźny spadek odnotowaliśmy pod względem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W skali 12 miesięcy naliczyliśmy ich 154,9 tys., czyli najmniej od kwietnia 2010 roku. Roczna dynamika spadku wyniosła 3,8 proc. (przed miesiącem było to 2,5 proc.), zaś miesięczna 0,4 proc. Największy w tym udział mają deweloperzy, którzy w porównaniu z ubiegłym rokiem rozpoczęli budowę o 2,6 tys. mniej lokali, czyli o 4,15 proc. Stabilizatorem rynku są inwestorzy indywidualni, którzy mają największy udział w liczbie rozpoczętych inwestycji. W sumie rozpoczęli 88,9 tys. budów. Tu też odnotowano spadek, aczkolwiek relatywnie nieduży (0,7 tys. lub 0,8 proc.).

Wytłumaczeniem spadku liczby rozpoczynanych inwestycji jest obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym, na którym obserwujemy znaczące niedopasowanie popytu i podaży, z przewagą dla tej drugiej. Kulejącej sprzedaży nie pomaga sytuacja na rynku kredytowym, a także niekorzystne zmiany w programie dopłat do kredytów Rodzina na Swoim. Deweloperzy, którzy w pierwszej połowie ubiegłego roku najwidoczniej przesadzili z optymizmem, rozpoczynając wiele nowych inwestycji, teraz wyraźnie przystopowali.

Taka sytuacja odbija się na kondycji firm deweloperskich, co widać choćby po ponad czterokrotnym wzroście ich przedstawicieli w Krajowym Rejestrze Długów Biura Informacji Kredytowej. W ostatnim raporcie NBP można nawet spotkać się z twierdzeniem, że należy liczyć się z upadkami i przejęciami firm deweloperskich. Osoby planujące zakup mieszkania powinno potraktować to jako ostrzeżenie i jednocześnie jako zalecenie, aby wyjątkowo uważnie przyglądać się każdej rozważanej ofercie.

Takiemu czarnemu obrazowi sytuacji wydają się przeczyć dane dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę. Wg naszych obliczeń, w ostatnich 12 miesiącach wydano bowiem pozwolenia na budowę przeszło 181,8 tys. jednostek mieszkalnych (najwięcej od września 2009 roku). To o 5,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Co ciekawe, jedyna grupą inwestorów, która w ostatnim roku wystarała się o większą liczbę pozwoleń niż w roku wcześniejszym, są właśnie firmy deweloperskie, które zanotowały wzrost o ponad 29,3 proc. Tłumaczyć to można chyba tylko tym, że zakładają one, że koniunktura w perspektywie jednego, dwóch lat poprawi się na tyle, że warto być przygotowanym, aby w każdej chwili ruszyć z budową. Uzyskanie pozwoleń jest wszak czasochłonne (zajmuje blisko rok), a ich ważność ograniczona w czasie.

Bernard Waszczyk
Open Finance