„Mieszkanie dla Młodych”, czyli doświadczenie uczy, że doświadczenie niczego nie uczy

Program skierowany będzie do osób młodych, a więc singli i małżeństw do 35 roku życia (w przypadku małżeństwa limit wiekowy będzie obowiązywał młodszego z małżonków), którzy chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie, korzystając z kredytu hipotecznego. Nowy Program umożliwi skorzystanie z dopłat wyłącznie osobom chcącym nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym, a zakup ma mieć na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych beneficjenta. Chcąc skorzystać z programu „Mieszkanie dla Młodych” kupujący będą musieli nabywać lokale, których cena będzie odpowiadała limitom, podobnie jak w przypadku zakończonego już programu „Rodzina na Swoim”.

Dopłatą mają być objęte lokale o powierzchni do 75 metrów kwadratowych, przy czym dopłatą zostanie objęte nie więcej niż 50 metrów kwadratowych mieszkania. Wysokość dopłaty będzie limitowana według kryterium cenowego dla wybranej gminy. Dofinansowanie będzie mogło zostać udzielone, jeżeli cena zakupu lokalu mieszkalnego nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego i średniej arytmetycznej dwóch ostatnich wskaźników kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której znajduje się mieszkanie. W przypadku kiedy potencjalny lokal znajduje się na terenie gminy sąsiadującej z miastem wojewódzkim, wartość wskaźnika może wzrosnąć maksymalnie do 20%.

Dopłata będzie miała charakter jednorazowy i będzie odpowiednikiem wkładu własnego kredytobiorcy, którą bank będzie mógł uwzględnić w liczeniu zdolności kredytowej. W przypadku zbyt niskiej zdolności kredytowej beneficjenta, do kredytu będą mogli przystąpić również członkowie rodziny. W ramach Programu banki będą mogły udzielać kredytów jedynie w walucie rodzimej – czyli złotym, przy czym kredyt będzie musiał stanowić co najmniej 50% ceny nowego mieszkania. Klient będzie miał możliwość złożenia wniosku o dofinansowanie w momencie uzyskania kredytu, natomiast dopłata do wkładu własnego wypłacona będzie po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu tytułu własności do lokalu (zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji), ale nie później niż 3 lata od zgłoszenia wniosku.

Wysokość dopłaty uzależniona będzie od wielkości rodziny. Małżeństwa oraz single otrzymają dopłatę w wysokości 10% wartości odtworzeniowej nabywanego mieszkania (przeliczanej na podstawie wskaźnika kosztu odtworzenia). Kwota dofinansowania zostanie powiększona o dodatkowe 5% wartości odtworzeniowej nabywanego mieszkania w przypadku osób/rodzin wychowujących dzieci, bez względu na liczbę dzieci, natomiast  dodatkowe wsparcie w wysokości 5% wartości wypłacane będzie jednorazowo, jeżeli po zakupie mieszkania gospodarstwo domowe beneficjenta zostanie powiększone o kolejne (trzecie  lub następne) dziecko.

Podsumowując założenia nowego programu rządowego w jednym zdaniu należałoby stwierdzić, że „MdM” to program oferujący dopłaty do zatłoczonych (pięcioosobowa rodzina na maksymalnie 75 metrach) i niskiej jakości (tanich ze względu na limity cenowe) mieszkań położonych na peryferiach wielkich miast (znowu limity cenowe). Co gorsze, jest to program, który oferuje finansową pomoc osobom, które i tak stać na zakup mieszkania, a pomoc finansowana będzie z pieniędzy m.in. tych podatników, których na mieszkanie nie stać i dla których państwo nie ma żadnej oferty w obszarze zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Konstrukcja programu „Mieszkanie dla Młodych” przypomina konstrukcję jego poprzednika – programu  „Rodzina na Swoim”. W obydwu przypadkach mamy do czynienia z bezpośrednim wspieraniem popytu na rynku nieruchomości, a to oczywiście musi mieć efekt w postaci impulsu wspierającego poziom cen. Wynik oczywiście nietrudno jest przewidzieć – wolniejsze spadki, zatrzymanie lub lokalne wzrosty cen mieszkań. Można się również spodziewać, że limity cen, które zostały wbudowane w program, będą omijane z podobną łatwością, z jaką omijane były limity cenowe w programie „Rodzina na Swoim”.

Program ma natomiast szanse w różnym stopniu spełnić inne cele, w szczególności cele wizerunkowe, demograficzne czy funkcję impulsu rozwojowego dla branży deweloperskiej.

Jeśli szukać w nowym programie pozytywów, to właśnie głównie w owym „komponencie demograficznym”, choć trudno spodziewać się, żeby tego typu program miał znaczący wpływ na sytuację mieszkaniową czy dzietność polskich rodzin. W kontekście nowego programu należy przypomnieć, że wprowadzenie „MdM” łączy się wycofaniem się rządu ze swoistej ulgi inwestycyjnej, jaką była możliwość odliczenia VAT na materiały budowlane. To niezwykle niepokojący przykład ewolucji polityki gospodarczej – wzrost fiskalizmu z jednej strony i dyskusyjny interwencjonizm z drugiej. Optymizmem napawa jedynie wypowiedź Ministra Stycznia, że „MdM” będzie ostatnim tego typu programem rządowym w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Podobne średnioterminowe rozwiązania, o silnym, procyklicznym charakterze, nie zastąpią długoterminowej polityki mieszkaniowej, potrzebnej zwłaszcza w sytuacji znacznego niedoboru mieszkań. Dla uzdrowienia sytuacji mieszkaniowej potrzebne są zmiany w szeregu obszarów, począwszy od kwestii planowania przestrzennego i prawa budowlanego, a skończywszy na zaangażowaniu państwa w budowę systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe czy otwarciu możliwości inwestowania w budownictwo czynszowe przez inwestorów prywatnych.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON