MDM: program stworzony by działać na „pół gwizdka”

Po 11 miesiącach działania programu „Mieszkanie dla młodych“ wykorzystanie dofinansowania sięgnęło jedynie 294 mln złotych (na podstawie wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK). Większość tych pieniędzy wydano z kwoty zarezerwowanej na 2014 rok (204,4 mln), a w znacznie mniejszym zakresie korzystano z budżetów na 2015 (prawie 80 mln zł) i 2016 rok (prawie 11,7 mln zł).

Najważniejsza wydaje się tu informacja, że z pieniędzy przewidzianych na sam 2014 rok zakontraktowano jedynie 204,4 mln złotych. To tylko 34,06% z zaplanowanej kwoty 600 mln zł. Bardzo prawdopodobne jest więc, że kwota przynajmniej 370 mln złotych nie zostanie wykorzystana, a więc z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów, przepadnie wracając do kasy państwa. Mechanizm wydatkowania środków z tego programu wsparcia zakłada bowiem, że pieniądze zarezerwowane w budżecie na dany rok mogą być wydane tylko w tymże roku. Nie bez znaczenia jest tu fakt, że BGK przyjmuje wnioski o wypłaty z budżetu na ten rok tylko do 19 grudnia, a więc wynik za ten miesiąc raczej nie będzie wysoki.

Deweloperzy nie mieli tyle mieszkań

Wyniki te potwierdzają więc przypuszczenia, że mechanizm wydatkowania pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych” został stworzony w taki sposób, aby w pierwszych latach obowiązywania obciążać państwową kasę w umiarkowanym stopniu (niewykorzystane środki wracają do kasy państwa). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze i trudności budżetowe w roku, w którym trwały prace nad tymże programem wsparcia.

Ustawa mówi więc, że o tym, czy beneficjent będzie korzystał z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015, 2016, 2017 czy 2018, decydować będzie w uproszczeniu prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania. W efekcie w ciągu zaledwie pierwszego roku działania programu do wydania było tyle pieniędzy, że można było kupić z dopłatą około 30 tys. mieszkań deweloperskich. Problem w tym, że deweloperzy nie mieli aż tylu mieszkań kwalifikujących się do dopłat, których budowa miała się zakończyć najpóźniej w 2014 r. Gdyby do tego dodać, że program w pierwszym roku dopiero się rozkręcał (ofertę przygotowywały kolejne banki i deweloperzy), to trudno nie ulec wrażeniu, że pieniądze zarezerwowane na rok 2014 z założenia miały nie zostać w pełni wykorzystane. Co więcej nie wrócą one do systemu w momencie, w którym pojawi się więcej chętnych niż zarezerwowanych na dany rok środków. W efekcie trudno wykluczyć, że w kolejnych latach pieniędzy może zabraknąć. Nie powinno to nastąpić jednak wcześniej niż w 2016 r. – wtedy do użytkowania oddawane będą mieszkania, których budowa rozpoczęła się pod koniec 2013 i w 2014 r., a więc w latach wyraźnego ożywienia.

Domy tylko pozornie w programie

W ustawie normującej „Mieszkanie dla młodych” można też znaleźć inne zapisy, które u zarania można było uznać za wprowadzone w sposób sztuczny, bo w praktyce miały one nie działać. Chodzi tu na przykład o zezwolenie na zakup z dopłatą domów budowanych przez deweloperów. Zapisy te wprowadzono po fali krytyki, że pierwotne zapisy programu „Mieszkanie dla młodych” preferowały jedynie zakupy mieszkań w największych miastach. Efekt? Do programu wprowadzono możliwość zakupu domu o powierzchni do 100 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 m kw.). Problem w tym, że domów takich na rynku prawie nie ma. Potwierdzają to dane o wykorzystaniu środków z programu „Mieszkanie dla młodych” za trzy kwartały 2014 r. Pokazują one, że z dofinansowaniem kupiono jedynie 98 takich nieruchomości w skali całego kraju. Dla porównania łączna liczba zawartych umów kredytowych z dofinansowaniem wyniosła w tym samym czasie 6 319. Domy są więc przedmiotem mniej niż 1,6% wszystkich umów kredytowych z dofinansowaniem.

Nie uniknięto też kierowania dopłat głównie do dużych miast. Dane za trzy kwartały pokazują bowiem, że do pięciu największych miast i przylegających do nich gmin (Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk i Wrocław) trafiło aż 137,8 z 261 mln zł dofinansowania, czyli prawie 53%.

Mieszkanie głównie dla bezdzietnych młodych

Wiele mówiono też o skierowaniu dofinansowania do rodzin z dziećmi. Niestety dotychczas efekt ten osiągnięto w bardzo ograniczonym stopniu. Dane za trzy kwartały pokazują, że osoby z przynajmniej dwojgiem dzieci z programu niemal nie korzystają. Wśród singli stanowią oni 0% beneficjentów (dane są zaokrąglane do pełnych %), a wśród małżeństw jedynie 8%.

Ustawodawca ma nadzieję, że zmiany w programie planowane na 2015 rok pozwolą zmienić ten stan. Mają one za zadanie zwiększyć skalę dopłat dla rodzin z przynajmniej dwójką dzieci, do tego będzie można kupować na kredyt z dopłatą mieszkania spółdzielcze, rewitalizowane kamienice, zadłużać się bez zdolności (z żyrantami) i w obcej walucie. Stosowny projekt nie wejdzie jednak w życie od 1 stycznia 2015 r. Nad ustawą wciąż pracuje Ministerstwo, a więc dokument nie został nawet przyjęty przez rząd, a tym bardziej skierowany do parlamentu. Realnie do zmian może dojść najwcześniej w pierwszym czy drugim kwartale 2015 roku.

Pieniądze można było wydać lepiej

Problemem w „Mieszkaniu dla młodych” nie jest jednak tylko wprowadzony szereg barier, które utrudniają skorzystanie z dofinansowania. Obowiązujące dopłaty są także mało efektywne. Podobna kwota (do 2018 roku na dopłaty zarezerwowano 3,5 mld zł) wydana w inny sposób mogłaby bowiem wesprzeć znacznie więcej rodzin w nabyciu własnego mieszkania i tym samym w większym stopniu stymulować segment budownictwa mieszkaniowego, który generuje spore dochody budżetowe. Kluczem jest rezygnacja z bezpośrednich dopłat do zakupu na rzecz bardziej wyrafinowanych mechanizmów.

Przykładów można szukać na terenie Europy. Na przykład w Danii co piąte mieszkanie dostarczane jest przez organizacje non-profit (spółdzielnie), które finansują budowę nieruchomości najczęściej jedynie np. w 2% z wpłat najemców – wynika z danych portalu housingeurope.eu. Brakujące 7% pochodzi z nieoprocentowanej pożyczki udzielanej przez gminę, a kolejne 91% z kredytu gwarantowanego przez gminę. Koszty finansowania lokatorzy pokrywają w czynszu. Aby zapisać się do takiej spółdzielni trzeba mieć przynajmniej 15 lat. W efekcie problem mieszkania osób dorosłych z rodzicami w Danii prawie nie występuje. W domu rodzinnym, w skali całego kraju, mieszka tam około 9,1 tys. osób w wieku 25-34, podczas gdy w Polsce problem ten dotyczy 2,8 mln osób – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane Eurostatu.

W Niemczech, na Węgrzech czy w Czechach działają natomiast programy wspierające długoterminowe oszczędzanie na cele mieszkaniowe. W rodzimych warunkach system mógłby na przykład polegać na tym, że przyszły nabywca mieszkania zobowiązywałby się do regularnego odkładania 500 zł miesięcznie na mieszkanie. Zachętą mogłoby być wyższe oprocentowanie (np. 7% z czego tylko część dopłacałby budżet państwa) oraz brak tzw. „podatku Belki”, co pozwalałoby przez 5 lat oszczędzania zgromadzić spory wkład własny w kwocie około 40 tys. zł. Co warto podkreślić, mechanizm ten wymagałby wspomagania ze środków publicznych głównie na początku, a więc w okresie, kiedy beneficjenci gromadziliby środki na wkład własny. Z nawiązką środki budżetowe wydane na ten cel powinny wrócić do fiskusa wraz z przejściem programu w okres, w którym beneficjenci zaczęliby kupować mieszkania. Należy przypomnieć, że z taką decyzją wiążą się spore przychody dla budżetu. Podatki dochodowe (PIT i CIT) i pośrednie (VAT) płacą bowiem: deweloperzy, banki dzielające kredytów hipotecznych, notariusze, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy, firmy produkujące i sprzedające materiały budowlane oraz sami wykonawcy. Pieniądze wydane z budżetu powinny więc do niego z nawiązką wrócić. Szacunki Lion’s Bank sugerują, że 3,5 mld zł, czyli pieniądze zarezerwowane na 5 lat działania „Mieszkania dla młodych”, mogłyby pomóc milionowi rodzin zdobyć wkład własny na zakup mieszkania. Dla porównania z „Mieszkania dla młodych” skorzystać ma około 100 – 150 tys. rodzin.

Przekroczywszy natomiast kanał La Manche trafimy na ciekawy program „Help To Buy”. Ten ma dwie formy i zakłada, że osoby posiadające 5-proc. wkład własny mogą liczyć na niemal nieoprocentowaną pożyczkę z budżetu państwa lub gwarancję kredytową. Dzięki tym dwóm rozwiązaniom przyszli nabywcy posiadający jedynie 5-proc. wkład własny mogą zadłużać się na korzystnych warunkach dostępnych dla osób posiadających 20-proc. wkład. Plusem tego programu jest fakt, że udzielanie gwarancji z kasy państwa wiąże się z niewielkim kosztem, a udzielenie pożyczki oznacza, że raz wykorzystane pieniądze wrócą do systemu, a nie zostaną jedynie bezpowrotnie spożytkowane.

Bartosz Turek,
Lion’s Bank