Magazyny typu „cross-dock” – coraz bardziej popularne wśród najemców
Magazyny typu cross-dock pozwalają na optymalizację kosztów związanych z dostawą towaru do odbiorcy na odcinku tzw. ostatniej mili w dystrybucji. Ostatnia mila to w języku logistyków określenie ostatniego odcinka transportu towaru od lokalnego hubu (magazynu) do odbiorcy. Firma transportowa łączy w lokalnym hubie dystrybucyjnym towary od różnych nadawców i wysyła je do miejsca docelowego jednym samochodem. Podobnie dzieje się w odwrotnym kierunku, tzn. towar od wielu lokalnych nadawców dostarczany jest wieloma pojazdami, a następnie jest przeładowywany i konsolidowany na auta jadące w danym kierunku. Zorganizowanie procesu przeładunkowego nie jest łatwe i wymaga wiedzy na temat logistyki magazynowej, ale pozwala na wygenerowanie znacznych oszczędności m. in. poprzez skrócenie trasy dostawy, jak również ograniczenie czasu składowania towarów w magazynie oraz emisji CO2.
To, co odróżnia magazyn cross-dock od standardowego budynku, to jego podstawowa funkcja, czyli krótkoterminowe składowanie towaru. Szybka rotacja towarów powoduje, że nie trzeba wyposażać go w regały, co z kolei ma wpływ na wysokość hali. Standardowe magazyny klasy A muszą zapewnić co najmniej 10 m wysokości dla przestrzeni składowej, tymczasem dla magazynu przeładunkowego wysokość 6 m jest w zupełności wystarczająca. Niższy magazyn to także mniejsza kubatura budynku, czyli niższe koszty ogrzewania. Dodatkowo, doświetlenie przestrzeni w tego typu obiektach, czy to światłem naturalnym, czy też sztucznym, jest znacznie łatwiejsze.
Standardowo magazyny wyposażane są w świetliki dające 2% światła dziennego. Na powierzchni przeładunkowej ten parametr powinien wynosić 5%, a ponieważ powierzchnia nie jest zabudowana regałami, jest to stosunkowo łatwo osiągnąć.
Duża ilość operacji przeładunkowych sprawia, że tego typu magazyn powinien mieć wystarczającą liczbę bram i doków. W standardzie oferuje się 1 dok na około 300 mkw. powierzchni magazynu, do zorganizowania logistyki „ostatniej mili” jest to zdecydowane za mało. Zakłada się, że optymalny magazyn cross-dock ma około 48 m głębokości, co przy umieszczeniu bram po obu stronach hali zwiększa ten współczynnik do około 110 mkw. na jedną bramę. Planując rozmieszczenie doków należy pamiętać również, że część operacji wykonywana będzie z wykorzystaniem mniejszych pojazdów. Logistyka miejska rozwija się w bardzo szybkim tempie, więc wykorzystanie małych pojazdów w transporcie będzie coraz bardziej powszechne. Dlatego część doków powinna zostać odpowiednio przystosowana.
Kształt magazynu cross-dok także jest dość istotny – jak już wspomniano wcześniej uznaje się, że optymalnie powinien on mieć około 48 m głębokości, co pozwoli na przygotowanie stref odkładczych po obu stronach budynku oraz na zapewnienie sprawnej komunikacji pomiędzy nimi. Elementami, które taką komunikację mogą zakłócać są słupy nośne, na których opiera się konstrukcja dachu – im jest ich mniej i im są one bardziej oddalone od strefy przy bramach, tym lepiej.
Ze względu na kształt działek deweloperzy często oferują tzw. „oszukany” cross-dock, nazywany często „L-shape”. To nic innego jak moduł narożny standardowego magazynu, w którym bramy zlokalizowane są na sąsiadujących ze sobą ścianach. O ile taki kształt pozwala na uzyskanie dobrego współczynnika liczby bram do powierzchni magazynu, to organizacja stref odkładczych i ruchu wózków jest bardzo utrudniona.
Przy dużej ilości operacji przeładunkowych zapewnienie w okresie zimowym minimalnej wymaganej temperatury pracy (14oC) jest praktycznie niemożliwe. Teoretycznie można byłoby zastosować dmuchawy z ciepłym powietrzem, ale w praktyce takiego rozwiązania się nie stosuje. Trudno bowiem wykonać rzetelną kalkulację opłacalności takiego rozwiązania. Być może warto postąpić całkiem inaczej, tj. ograniczyć liczbę urządzeń grzewczych, wziąwszy pod uwagę, że obowiązek zapewnienia temperatury 14oC nie ma charakteru bezwzględnego i odstępstwa od tej zasady są możliwe. Wymaga to jednak dokładnej analizy i odpowiednich regulacji wewnętrznych w przedsiębiorstwie.
Cross-docking cieszy się coraz większą popularnością wszędzie tam, gdzie niezbędna jest sprawna dystrybucja towarów, ale podaż powierzchni spełniających powyższe kryteria jest bardzo niewielka. O ile deweloperzy są skłonni dostarczyć budynek typu L-shape, ponieważ zachowują standardową głębokość magazynu, to obiekty o głębokości ok 48 m są dostępne jedynie w przypadkach, kiedy na inny kształt zabudowy nie pozwala działka. Oczywiście w przypadku obiektów BTS konstrukcja płytkiego magazynu jest jak najbardziej możliwa. Potencjalny najemca musi się jednak liczyć z umową na okres minimum 7-10 lat.
Cena za wynajem powierzchni do cross-dockingu może być wyższa od ceny wynajmu standardowego obiektu nawet o około 60-70%, co spowodowane jest gorszym współczynnikiem wykorzystania powierzchni działki pod zabudowę oraz wyższymi kosztami budowy, na które wpływają przede wszystkim większa liczba bram, placów manewrowych i parkingów dla ciężarówek.
W odniesieniu do oczekiwanych 6 m wysokości, należy zaznaczyć, że takie budynki nie są oferowane w żadnej formie wynajmu. W niektórych przypadkach wiąże się to z koniecznością zawarcia umowy BTO, czyli przeniesienia własności przez dewelopera na zamawiającego po zakończeniu inwestycji.
Podsumowując, zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny do cross-dockingu będzie na pewno rosło. Należy mieć nadzieję, że deweloperzy będą podążali za tymi potrzebami i umożliwią potencjalnym najemcom korzystanie z powierzchni zbliżonych do „ideału”.
Maciej Szczepański
Cushman & Wakefield
