Kredyty mieszkaniowe: zadyszka w listopadzie, zmiana trendu czy tylko odpoczynek?

W okresie jedenastu miesięcy 2021 r. banki i SKOK-i udzieliły łącznie 3 423,9 tys. kredytów ratalnych (+4,1%) na kwotę 15,98 mld zł (+19,8%) oraz 2 904,6 tys. kredytów gotówkowych (+19,8%) na kwotę 61,69 mld zł (+29,8%). Kredytów mieszkaniowych zaciągnięto 251,1 tys. (+26,4%) na kwotę 81,33 mld zł (+41,0%).

Analizując dane zawarte w Newsletterze i wyciągając na ich podstawie wnioski, BIK zawsze bierze pod uwagę trzy ważne aspekty metodyczne.

Po pierwsze, uwzględnia specyfikę produktów kredytowych: kredyty konsumpcyjne (ratalne i gotówkowe) oraz karty kredytowe są procesowane bardzo szybko od złożenia wniosku przez klienta lub oferty przez bank (zazwyczaj złożenie wniosku i udzielenie kredytu czy przyznanie limitu zamykają się w jednym miesiącu). Zatem w przypadku tych produktów, listopadowa akcja kredytowa jest związana z wnioskami składanymi w większości przypadków w listopadzie 2021 r. Natomiast kredyty mieszkaniowe są procesowane dłużej, nawet do dwóch miesięcy od złożenia wniosku, w związku z tym, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w listopadzie 2021 r. jest efektem wniosków składanych we wrześniu i październiku 2021 r.

Czytaj także: Spada liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy, rośnie średnia kwota wnioskowanego kredytu >>>

Po drugie, oceniając wartość akcji kredytowej w listopadzie 2021 r. w porównaniu do listopada ubiegłego roku, musimy pamiętać, że w listopadzie 2020 r. nadal obserwowaliśmy spadki zarówno liczby jak i wartości udzielanych kredytów gotówkowych w porównaniu do listopada 2019 r.

Po trzecie, duże problemy ze spłacaniem kredytów mogą w pełni zmaterializować się w odczytach Indeksów Jakości dopiero po trzech miesiącach od zaprzestania spłaty, co wynika z ich konstrukcji, ponieważ Indeksy obejmują jedynie opóźnienia powyżej 90 dni.

Hossa w wysokokwotowych kredytach gotówkowych trwa w najlepsze

Wysokie listopadowe odczyty dynamiki w kredytach gotówkowych o 32,4% w ujęciu liczbowym i o 39,8% w ujęciu wartościowym nadal robią wrażenie. Częściowo tak wysokie dynamiki są jednak efektem niskiej bazy z listopada zeszłego roku. Inny powód to wzrost udziału w akcji kredytowej kredytów udzielonych na wysokie kwoty, których dynamika wzrostu jest najwyższa ze wszystkich przedziałów kwotowych.

Kredyty gotówkowe ze wszystkich przedziałów kwotowych odnotowały dodatnie dynamiki w jedenastu miesiącach 2021 r. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Jednak to kredyty wysokokwotowe są głównym motorem napędzającym wzrosty. Odnotowały one najwyższe dodatnie dynamiki akcji kredytowej od stycznia do listopada 2021 r. zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym.

– Dynamika kredytów wysokokwotowych tj. z dwóch przedziałów kwotowych 30 – 50 tys. zł oraz powyżej 50 tys. zł wynosi odpowiednio (+25,2% L) i (+24,9% W) oraz (42,3% L) i (43,4% W). Kredyty na wyższe kwoty odpowiadają za 64,8% wartości sprzedaży w pierwszych jedenastu miesiącach 2021 r. Same kredyty powyżej 50 tys. zł mają 44,0% udział w wartości akcji kredytowej. W ujęciu liczbowym udział kredytów z tych dwóch przedziałów to jednak tylko 22% liczby udzielonych kredytów gotówkowych w okresie styczeń – listopad 2021 – wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

– Choć w pierwszym roku pandemii banki dość ostrożnie udzielały kredytów gotówkowych, w szczególności na wyższe kwoty, to już od początku drugiego roku pandemii widzimy odwrotne zjawisko. Banki dużo chętniej udzielają kredytów gotówkowych na wyższe kwoty, szczególnie własnym klientom, o znanej bankowi zarówno historii transakcyjnej jak i kredytowej. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe. W okresie 29.05.2020 r. – 06.10.2021 podstawowa stopa procentowa NBP (referencyjna) wynosiła 0,1%. Po trzech podwyżkach (październikowej, listopadowej i grudniowej) w sumie o 1,65 p.p., jest ona obecnie na poziomie 1,75% czyli wyższym niż przed pandemią (od 05.03.2015 r. do 17.03.2020 r. wynosiła ona 1,5%.). Czy spadki m/m w ujęciu zarówno liczbowym, jak i wartościowym to już pierwsza negatywna reakcja na wyższy koszt kredytu? W kolejnych miesiącach powinniśmy uzyskać odpowiedź na to pytanie – puentuje prof. Rogowski.

Wzrosty tylko wysokokwotowych kredytów ratalnych

W przypadku kredytów ratalnych w listopadzie mamy dodatni wzrost r/r w ujęciu wartościowym (+23,8%) i ilościowym (+10,4%).

– Podobnie jak w przypadku kredytów gotówkowych, wysoki wzrost dynamiki sprzedaży kredytów ratalnych ma zróżnicowany charakter. Dodatnie dynamiki dotyczą jedynie kredytów ratalnych na wyższe kwoty. Najwyższa na poziomie 38,0% dodatnia dynamika liczby udzielonych kredytów w okresie styczeń – listopada br. dotyczyła kredytów ratalnych na najwyższe kwoty, tzn. powyżej 10 tys. zł. Kredyty ratalne z przedziału 5-10 tys. zł odnotowały niższą, ale również wysoką dynamikę (+27,3%).

W ujęciu wartościowym występuje takie samo zjawisko. Dynamika kredytów wysokokwotowych wyniosła (+33,9%), a kredytów w przedziale 5-10 tys. zł (+28,6%). To co charakteryzuje w listopadzie kredyty ratalne na tle pozostałych produktów kredytowych to fakt, że jako jedyne w ujęciu m/m mają dodatnią dynamikę zarówno w ujęciu liczbowym jak i wartościowym. W mojej opinii wpływ na to mają dwa zjawiska. Po pierwsze nadal w przypadku kredytów ratalnych oferowana jest zerowa RRSO, co przy rosnącej inflacji a przede wszystkim rosnących stopach procentowych jeszcze bardziej uatrakcyjnia te kredyty. Po drugie listopad to tradycyjny miesiąc zakupu prezentów świątecznych, często finansowanych zakupami na raty – stwierdza główny analityk BIK.

Średnia wartość kredytu ratalnego udzielonego w listopadzie 2021 r. to 4 412 zł i jest ona wyższa niż w listopadzie rok temu o 12,1%. Dla kredytów gotówkowych, średnia wartość zaciągniętego w listopadzie 2021 r. kredytu to 20 991 zł – to wzrost o 5,6% w stosunku do listopada 2020 r.

Obserwowany przez BIK co miesiąc poziom ryzyka kredytowego portfela kredytów konsumpcyjnych (gotówkowych i ratalnych), w oparciu o odpowiednie Indeksy Jakości, pełni funkcję systemu wczesnego ostrzegania. Jakość portfela kredytów ratalnych już od kilku lat utrzymuje się na bardzo niskim, bezpiecznym poziomie szkodowości, co każdorazowo potwierdzają właśnie miesięczne odczyty Indeksu. Bieżący – listopadowy odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów ratalnych wynosi 1,13%. Kilkukrotnie wyższą szkodowością (najwyższą wśród wszystkich grup produktowych) charakteryzują się natomiast kredyty gotówkowe. Listopadowy odczyt Indeksu Jakości dla kredytów gotówkowych wynosi 3,72%.

W porównaniu do listopada 2020 r. wartość Indeksu Jakości kredytów gotówkowych polepszyła się (spadła) o 0,03 pkt proc.

– Po marcowym pogorszeniu odczytu w porównaniu do lutego 2021 r., od ośmiu miesięcy w ujęciu m/m mamy polepszenie (spadek) Indeksu, co niewątpliwie jest sygnałem pozytywnym, zachęcającym banki do udzielania tych kredytów. Na uwagę zasługuje również historycznie niski odczyt Indeksu dla kredytów ratalnych. W okresie 12-miesięcznym wartość Indeksu polepszyła się (spadła) o 0,12 p.p. Głównym powodem jest to, że z kredytu ratalnego coraz częściej korzystają osoby o wysokich dochodach i wysokiej wiarygodności kredytowej. Kredyt ratalny staje się więc dla banku bardzo bezpiecznym produktem kredytowym – wyjaśnia główny analityk BIK.

Kredyty mieszkaniowe – spadki miesiąc do miesiąca

W listopadzie br. w porównaniu z listopadem 2020 r., na rynku kredytów mieszkaniowych odnotowaliśmy nadal dodatnie dynamiki zarówno wartości (+31,3%), jak i liczby udzielonych kredytów (+15,2%). W okresie styczeń – listopad 2021 r. już ponad połowa (57,1%) wartości udzielonych kredytów to kredyty z przedziału kwotowego powyżej 350 tys. zł. Same kredyty powyżej 500 tys. zł stanowią 27,9% łącznej akcji kredytowej i udział ten co miesiąc rośnie.

Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych określających wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego, w okresie styczeń – listopad 2021 r. widać duże zróżnicowanie. Najwyższe dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym, dotyczyły kredytów z dwóch przedziałów tj.: od 350 do 500 tys. zł i powyżej 500 tys. zł, odpowiednio w ujęciu liczbowym (+46,4%) i (+88,8%) oraz wartościowym (+47,4%) i (+93,8%).
W pozostałych przedziałach zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym dynamiki nie przekroczyły (+25%). A w przypadku kredytów niskokwotowych w przedziale do 150 tys. zł dynamiki były na poziomie 3,5% (liczbowo) oraz 4,8% (wartościowo).

Wyniki listopadowej akcji kredytowej w zakresie kredytów mieszkaniowych są odzwierciedleniem popytu z września oraz października 2021 r.

Dla kredytów mieszkaniowych listopad 2021 r. był dobry w porównaniu zarówno do listopada 2020 r. (+31%), jak i listopada 2019 r. (+41%). Na tym optymistycznym obrazie mamy jednak kilka rys.

– Po pierwsze, po ośmiu z rzędu miesiącach o wartości miesięcznej akcji kredytowej powyżej 7,5 mld zł, listopadowa akcja kredytowa jest niższa i wynosi 7,19 mld zł. Po drugie, w ujęciu liczbowym m/m o 15,4% spadła liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych – stwierdził prof. Rogowski.

Listopad br. to kolejny miesiąc, w którym kontynuowana jest hossa w wysokokwotowych kredytach mieszkaniowych. Widać to w średniej wartości udzielanego kredytu, która w listopadzie 2021 r. osiągnęła kolejną rekordową wartość tj. 340,7 tys. zł i była wyższa o 13,9% od średniej z listopada 2020 r.

Kolejny rekordowy wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego to bezpośredni efekt dalszego wzrostu cen nieruchomości.

– W mojej opinii kolejne miesiące będą bardzo ciekawe na rynku kredytów mieszkaniowych, bowiem na wartość akcji kredytowej będą oddziaływać dwa przeciwstawne zjawiska. Z jednej strony wysoce prawdopodobna jest kontynuacja trendu wzrostowego cen nieruchomości. Przy rosnącej inflacji i braku alternatyw inwestycyjnych przy akceptowalnym poziomie ryzyka, coraz więcej osób może chcieć zainwestować posiadane oszczędności na rynku nieruchomości. Już od pewnego czasu widać wzrost liczby transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości. Wyższe ceny nieruchomości w konsekwencji będą skutkowały koniecznością zaciągania kredytów na jeszcze wyższe kwoty. To może jednak być utrudnione z uwagi na dwa czynniki negatywnie wpływające na zdolność kredytową. Pierwszym z nich są wyższe, po październikowej, listopadowej oraz grudniowej podwyżce, stopy procentowe – wyższe niż przed pandemią. Drugim zaś ograniczenie zgodnie z Rekomendacją KNF okresu kredytowania do 25 lat na potrzeby szacowania zdolności kredytowej. W konsekwencji może to oznaczać brak zdolności kredytowej na tak wysokie kwoty dla części kredytobiorców. Jeżeli dodamy do tego jeszcze konieczność wzrostu wysokości wkładu własnego to niewątpliwie wpłynie to na ograniczenie dostępności kredytu dla części kredytobiorców. W listopadzie liczba udzielonych kredytów jest najniższa od marca br. Drugim zjawiskiem, które raczej pozytywnie może wpłynąć na akcję kredytową w kolejnych miesiącach jest wzrost wynagrodzeń, który zwiększy zdolność kredytową. Przy czym nie można abstrahować od wpływu Polskiego Ładu na poziom dochodu rozporządzalnego. Dla części osób będzie on powodował wzrost wynagrodzeń, dla części będzie neutralny (ulga dla klasy średniej), jednak dla lepiej zarabiających będzie on powodował spadek dochodów – puentuje prof. Rogowski.

Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w listopadzie 2021 r. wyniósł 0,51%. W ostatnich 12 miesiącach (od listopada 2020 r. do listopada 2021 r.) jakość portfela nieznacznie pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,06 p.p.).

– W pierwszym okresie pandemii do listopada 2020 r. jakość portfela kredytów mieszkaniowych polepszyła się. Wpłynęło na to kilka czynników, m.in.  moratoria kredytowe zaproponowane przez banki w pierwszych miesiącach pandemii, które w dużym stopniu zmitygowały wzrost ryzyka kredytowego związanego z niepewną sytuacją części zadłużonych gospodarstw domowych. Od grudnia 2020 r. do marca 2021 r. wartość Indeksu pogarszała się (rosła). Od kwietnia br. Indeks odnotowuje niewielką zmienność (trend boczny) i stabilizację na poziomie około 0,5%.

Jak już sygnalizowałem w komentarzach do wcześniejszych Newsletterów czynnikiem, który może niekorzystnie w przyszłości wpłynąć na jakość portfela kredytów mieszkaniowych jest trzykrotna już podwyżka stóp procentowych. Bowiem prawie cały portfel kredytów mieszkaniowych to kredyty na zmienną stopę. W mojej opinii w 2022 r. należy oczekiwać kolejnych podwyżek. Obecnie rynek prognozuje 3 miesięczną stopę w grudniu 2022 r. na poziomie 3,18% (FRA 12×15). Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty udzielone pomiędzy marcem 2020 r. a wrześniem 2021 r. czyli w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych. W okresie tym udzielono łącznie 383,53 tys. kredytów na wartość prawie 118 mld zł. Dużym zagrożeniem byłaby więc cała seria kolejnych podwyżek stóp procentowych, która ustanowiłaby stopy procentowe na poziomie dużo wyższym niż przed pandemią – ostrzega prof. Rogowski.

Karty kredytowe – nadal nie ma powrotu do sytuacji sprzed pandemii

W listopadzie 2021 r. banki wydały 44,6 tys. kart kredytowych na łączną kwotę przyznanych limitów 335 mln zł.

– W okresie styczeń – listopad 2021 r. pomimo efektu niskiej bazy sprzed roku, nadal mamy w ujęciu liczbowym ujemną dynamikę, która wynosi (-19,2%). W ujęciu wartościowym mamy dodatnią dynamikę (+3,1%). Podobnie jak w pozostałych produktach kredytowych dodatnie dynamiki dotyczą jedynie wyższych przedziałów kwotowych – powyżej 4 tys. zł. Należy pamiętać, że limity kartowe są po kredytach gotówkowych drugim najbardziej ryzykownym produktem kredytowym (wartość Indeksu Jakości w listopadzie wyniosła 3,04%) – mówi prof. Rogowski z BIK.