Koniec deficytu mieszkaniowego?

DEFICYT MIESZKANIOWY = LICZBA GOSPODARSTW DOMOWYCH – LICZBA ISTNIEJĄCYCH MIESZKAŃ

W 2010 roku Główny Urząd Statystyczny opublikował raport, w którym prognozowano systematyczny wzrost liczby gospodarstw domowych. W 2011 roku miało ich być w Polsce 14.571 tys. Opierając się na tej prognozie, deficyt mieszkaniowy w 2011 roku wyniósłby ok. 1 mln mieszkań, a jego koniec nastąpiłby dopiero na przełomie 2017 i 2018 roku. Prognoza GUS bazowała jednak na liczbie ludności faktycznej pochodzącej jeszcze z 2002 roku, kiedy przeprowadzono poprzedni Narodowy Spis Powszechny. Jak się niedawno okazało, była ona obarczona dużym błędem.

Według najnowszych danych z Narodowego Spisu Powszechnego przeprowadzonego w 2011 roku, które GUS udostępnił 29 stycznia br., prognoza z 2010 roku była zbyt optymistyczna. Liczba gospodarstw domowych w Polsce na koniec marca 2011 roku wyniosła 13.572 tys. To o prawie 1 mln mniej, niż jeszcze rok wcześniej było prognozowanych!

Gospodarstwa domowe tworzyło 38 291 tys. osób (99,4% ludności kraju), a średnia liczba osób przypadających na jedno gospodarstwo domowe wyniosła 2,82. Oznacza to, że deficyt mieszkaniowy był na poziomie ok. 76,6 tys. mieszkań, przy czym należy zaznaczyć, że GUS w obliczeniach dotyczących liczby gospodarstw domowych wziął pod uwagę faktyczną liczbę ludności.

Począwszy od 2011 roku GUS publikuje dwa stany ludności: rezydującą i faktyczną.

– Kategoria ludności rezydującej jest bardziej istotna z punktu widzenia rynku mieszkaniowego niż kategoria ludności faktycznej – mówi Tomasz Kołodziejczyk, pełnomocnik zarządu redNet Property Group. – Kategoria  ta obejmuje bowiem stałych mieszkańców, z wyjątkiem osób przebywających poza miejscem zamieszkania przez okres co najmniej 12 miesięcy, bez względu na miejsce przebywania w kraju czy za granicą, a także osoby przebywające czasowo przez okres co najmniej 12 miesięcy, przybyłe z innego miejsca w kraju lub z zagranicy. Są więc to osoby, które przez rok lub dłużej związane są z jakimś miejscem, a więc prawdopodobne jest, że osiedlą się w nim na dłużej.

Według danych GUS na koniec marca 2011 roku liczba ludności rezydującej wyniosła 37.244 tys. osób. Zakładając, że gospodarstwa domowe tworzy 99,4% ludności kraju oraz, że średnia liczba osób przypadających na jedno gospodarstwo domowe to 2,82, obliczono liczbę gospodarstw domowych na poziomie 13.127,8 tys. Przyjmując do obliczeń liczbę ludności rezydującej, już w marcu 2011 roku mieliśmy do czynienia z końcem deficytu mieszkaniowego i nadwyżką mieszkań w wysokości  ok. 367,6 tys. mieszkań.

Sprawdziliśmy, jak kształtowałby się deficyt mieszkaniowy, gdybyśmy do obliczeń przyjęli faktyczną, nie rezydującą, liczbę ludności.

Na koniec 2011 roku faktyczna liczba ludności w Polsce według danych GUS wyniosła 38 538,5 tys. osób. Zakładając, że gospodarstwa domowe tworzy 99,4% ludności kraju oraz, że średnia liczba osób przypadających na jedno gospodarstwo domowe to 2,82, obliczono liczbę gospodarstw domowych na poziomie 13.584,1 tys. Stan zasobów mieszkaniowych na koniec 2011 roku obliczono na podstawie wyników NSP z marca 2011; dodano do nich liczbę mieszkań oddanych w kolejnych III kwartałach 2011 roku i odjęto liczbę mieszkań wyburzonych w tym okresie.

W okresie od kwietnia do grudnia 2011 roku, według danych GUS, w Polsce oddano do użytkowania 103.454 mieszkania. Średni odsetek wyburzeń w latach 2003-2008 wyniósł 0,11%. Wobec powyższego przyjęto, iż w ciągu trzech kwartałów 2011 roku wyburzono ok. 11,1 tys. mieszkań, a zasoby mieszkaniowe na koniec 2011 roku wyniosły 13.587,8 tys. lokali.

DEFICYT MIESZKANIOWY(ludn. fakt. 2011) = 13 584,1 tys. – (13 495,4 tys. + 103,5 tys. – 11,1 tys.) = – 3,7 tys.

W związku z powyższym, na koniec 2011 roku mieliśmy do czynienia z końcem deficytu mieszkaniowego  obliczonego także według liczby ludności faktycznej.

Czy to oznacza, że problemu mieszkaniowego w kraju już nie ma?

– Otóż nie – mówi Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group. – Nadwyżka mieszkań w kraju jest wypadkową sytuacji na lokalnych rynkach. Na niektórych z nich wciąż występuje deficyt mieszkaniowy. Na bardziej szczegółowe informacje musimy poczekać do czasu publikacji przez GUS wyników NSP 2011 dla miast. Co więcej, deficyt ilościowy nie uwzględnia jakościowej struktury mieszkań. Zgodnie z NSP 2011, w Polsce co piąty lokal pochodzi z czasów przedwojennych, a ponad połowa istniejących zasobów mieszkaniowych została wybudowana w latach 1945-1988, z czego znaczny odsetek przypada na mieszkania  z tzw. „wielkiej płyty”. Charakteryzują się one wysokimi kosztami eksploatacji, remontów, a także niskim komfortem akustycznym i brakiem garaży podziemnych.

Należy zauważyć, że w rządowym dokumencie przyjętym przez Radę Ministrów oraz Sejm RP w dniu 4 marca 2011 roku pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” duży nacisk kładziony jest na likwidację problemu deficytu mieszkaniowego w Polsce. Rząd w opracowaniu posługuje się jednak definicją statystycznego deficytu mieszkaniowego, czyli różnicą pomiędzy ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań zamieszkałych. Ministerstwo Infrastruktury oszacowało wysokość deficytu na 2010 rok na poziomie ok. 1,85 mln mieszkań, jednak w swoich założeniach przyjęło wzrost  liczby gospodarstw domowych i liczby mieszkań zgodnie z prognozami GUS, które, jak już wiemy, nie spełniły się.

– Kategoria statystycznego deficytu mieszkaniowego nie uwzględnia mieszkań niezamieszkałych przez osobę zameldowaną – tłumaczy Tomasz Kołodziejczyk. – Wśród tych mieszkań znajdują się lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, które w rzeczywistości zwiększają ogólną podaż mieszkań, zmniejszając tym samym zapotrzebowanie na wybudowanie nowych.

Wysokość statystycznego deficytu mieszkań zwraca  więc uwagę głównie na problem niedostatecznej dostępności mieszkań. Przyczyną tej sytuacji jest nie tyle brak oferty, co przede wszystkim brak odpowiednich zasobów finansowych, nieodpowiednia struktura oferty oraz niewystarczająca liczba mieszkań socjalnych.

Źródło: redNet Property Group