Konferencje i szkolenia: Sprawozdanie z VI Kongresu Finansowania nieruchomości mieszkaniowych w krajach Europy Środkowowschodniej – cz.1

Agnieszka Gołębiowska
Specjalista ds. Relacji z Klientami Centrum AMRON

Pierwszy dzień Kongresu poświęcony był ocenie bieżącej sytuacji w sektorze finansowania nieruchomości mieszkaniowych w kontekście globalnego kryzysu na rynkach finansowych oraz analizie konsekwencji tego kryzysu dla środowisk związanych z finansowaniem nieruchomości.

W drugim dniu Kongresu uwaga prelegentów skupiona była na szeroko rozumianym bezpieczeństwie finansowania hipotecznego, zarówno z perspektywy kredytobiorcy, jak i kredytodawcy oraz bezpieczeństwa źródeł finansowania hipotecznego.

SESJA INAUGURACYJNA

Kongres tradycyjnie już otworzył Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich, podkreślając znaczenie Kongresu jako forum kompleksowego podsumowania doświadczeń i ocenę bieżącej sytuacji w Polsce w kontekście kryzysu finansowego. Finansowanie nieruchomości, będące najważniejszym z działów gospodarczych, ma i będzie miało kapitalne znaczenie dla rozwoju gospodarki. W krajach, w których budownictwo mieszkaniowe i realizacja projektów infrastrukturalnych przebiega sprawnie, skutki kryzysu okazały się relatywnie niegroźne. Prezes Związku Banków Polskich podkreślił znaczenie rozwiązań systemowych oraz ponadpolitycznych strategii rozwoju rynku mieszkaniowego, a także szczególną rolę państwa w kształtowaniu polityki mieszkaniowej. Zwrócił także uwagę na znaczenie wspierania systemów oszczędzania na cele zdrowotne, edukacyjne, emerytalne, a zwłaszcza mieszkaniowe. Jego zdaniem wysoki poziom oszczędności gwarantuje stabilność gospodarki i odporność na zawirowania związane z sytuacjami kryzysowymi. Aspekt oszczędności został również podkreślony w związku z podniesionymi kwestiami ekologicznymi i problemami związanymi ze zmianami klimatycznymi. Prezes Pietraszkiewicz zaakcentował potrzebę odpowiedniej edukacji społeczeństwa, zmiany programów emerytalnych oraz promocji ochrony środowiska. Sektor bankowy w tym aspekcie może odegrać bardzo istotną rolę, wspierając efektywne rozwiązania promujące ideę oszczędzania – powiedział prezes ZBP.

OLGIERD DZIEKOŃSKI I PIOTR STYCZEŃ, MINISTERSTWO INFASTRUKTURY

Ministerstwo Infrastruktury reprezentowali: Podsekretarz Stanu – Olgierd Dziekoński oraz Podsekretarz Stanu – Piotr Styczeń, którzy przedstawili aktualny stan prac legislacyjnych nad regulacjami prawnymi stymulującymi rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz mającymi na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Minister Dziekoński w swym wystąpieniu szczególną uwagę poświęcił polityce urbanizacyjnej, wyzwaniom polskiej urbanizacji i promocji działań wspierających energooszczędność, m.in. certyfikatów energetycznych.

Definiując wyzwania globalne stojące przed polityką urbanizacyjną, Minister Dziekoński podkreślił w szczególności deficyt środków w budżetach publicznych i, co za tym idzie, ograniczoną zdolność sektora publicznego do inwestowania w infrastrukturę publiczną, starzenie się społeczeństw i związane z tym zmiany charakteru struktury urbanizacyjnej oraz konieczność uwzględnienia potencjalnych transferów ludności, niehierarchiczną i zdecentralizowaną strukturę zarządzania rozwojem (Partnerstwo Publiczno-Prywatne wskazane zostało jako przykład nowego mechanizmu zarządzania rozwojem, w którym udział mają środki publiczne), globalny rynek transferu kapitału oraz znaczenie zmian klimatycznych i rolę energii w budowie i utrzymaniu budynków oraz infrastruktury.

Wśród wyzwań dla działań w Polsce Minister Dziekoński wymienił:

• brak zasobów mieszkaniowych o odpowiednim standardzie oraz nieunikniony rozwój urbanizacji wraz ze wzrostem dobrobytu społecznego – zdaniem Ministra Dziekońskiego wraz ze wzrostem PKB wzrastać będzie trwała i silna presja urbanizacyjna, bez względu na rodzaj polityki rządu wobec sektora mieszkaniowego
• istniejące dysproporcje społeczno-ekonomiczne i związane z nimi migracje wewnętrzne – z przewagą „do obszarów miejskich” i „do obszarów bardziej skoncentrowanej zabudowy”, stąd potrzeba rozwoju transportu publicznego oraz lokalnych sfer usług publicznych w strefach koncentracji urbanizacji
• pogłębiający się chaos przestrzenny – fragmentaryzacja zabudowy (niedoinwestowanie obszarów śródmiejskich, rozpraszania się zabudowy, likwidacja terenów zieleni w obszarach zurbanizowanych, zawłaszczanie terenów rolnych) oraz narastająca segregacja ekonomiczna i społeczna stanowią rezultat słabości struktur instytucjonalnych.

Prace legislacyjne resortu infrastruktury związane z systemem kształtowania przestrzeni w Polsce dotyczą m.in. zmian w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zakładających zintegrowaną procedurę sporządzania planów miejscowych oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, wprowadzenie miejscowych przepisów urbanistycznych oraz standardów urbanizacyjnych, wprowadzenie podatków powiązanych z planowaniem miejscowym, nowe zasady prognozowania rozwoju lokalnego oraz wskaźniki monitorowania tego rozwoju. Trwają również prace legislacyjne nad rozwiązywaniem problemów mieszkaniowych, dotyczące m.in. najmu okazjonalnego, ułatwień w dochodzeniu do własności lokali mieszkalnych, zmian w programie „Rodzina na Swoim” czy wsparcia równoległego tworzenia zasobów mieszkaniowych przez gminy. Projekt ustawy o polityce miejskiej państwa i współpracy jednostek samorządu terytorialnego w tym zakresie zakłada kształtowanie racjonalnej struktury funkcjonalno-przestrzennej, ochronę dziedzictwa kulturowego, podnoszenie spójności systemu osadniczego, poprawę ładu przestrzennego, a także powołanie nowej instytucji – Komitetu do Spraw Polityki Miejskiej Państwa. Projekt ustawy o publicznym transporcie zbiorowym określa zasady organizacji transportu, plany transportowe, opłaty i pomoc publiczną w tym zakresie. Trwają również prace nad propozycją wprowadzenia nowych regulacji ustawowych aktywizujących proces budowy osiedli miejskich i rewitalizacji miast.

Minister Dziekoński wskazał na ważną z punktu widzenia polskiej polityki urbanizacyjnej zmianę paradygmatu z planowania na planowe zarządzanie urbanizacją, zakładającą nowe narzędzia i zintegrowane podejście do polityki urbanizacyjnej. Zmiana ta niesie ze sobą wzmocnienie społecznego kontekstu rozwoju, redefinicję celu publicznego w zakresie gospodarki nieruchomościami, zmiany w procedurach i standardach urbanistycznych, a także w strukturze i organizacji procesu inwestowania, a także jego finansowania. Niezwykle istotna jest również szczególna rola samorządu terytorialnego w realizacji polityki miejskiej – wzmocnienie struktur samorządowych nastąpi poprzez delegację kompetencji i wzmocnienie finansów samorządowych oraz poprawę współpracy samorządów z władzą centralną oraz między samorządami.

Minister Piotr Styczeń w swym wystąpieniu przedstawił sposób przełożenia założeń teoretycznych na szczegółowe rozwiązania legislacyjne i prawne formy oprzyrządowania systemu finansowego dotyczącego mieszkalnictwa i budownictwa mieszkaniowego.

Stan aktualny, zdaniem Ministra Stycznia dowodzi, że polskie budownictwo, zwłaszcza budownictwo mieszkaniowe, jest odporne na zawirowania globalne, co potwierdza porównywalność wyników ekonomicznych w tym sektorze i zachowania pewnych trendów w bieżącym roku w porównaniu z latami ubiegłymi.

Udział środków publicznych w kreowaniu budownictwa mieszkaniowego, w tym kierowanych środków publicznych do „lewarowania” zdolności kredytowej nabywców lokali, można podzielić na kilka segmentów: wspieranie budownictwa własnościowego, wspieranie budownictwa spółdzielczego (marginalnego co do ilości oddawanych lokali, ale niezwykle istotnego z punktu widzenia zarządzanych zasobów); wspieranie budownictwa społecznego inicjowanego przez samorządy lokalne, wspieranie budownictwa komunalnego rozumianego jako realizacja mierzalnych i wykazywanych w statystykach, lokalnych potrzeb mieszkaniowych, a także wspieranie budownictwa socjalnego wynikającego z konieczności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tych, którzy nie radzą sobie w warunkach gospodarki wolnorynkowej.

Minister Styczeń, podczas swego wystąpienia, przedstawił podstawowe założenia nowego systemu budownictwa społecznego, opartego na koncepcji społecznego dochodzenia do własności mieszkania przy wsparciu budżetu, kierowanego do średniodochodowej części społeczeństwa. Istotnym elementem nowego systemu jest również rozszerzenie definicji zasobu mieszkaniowego gminy, co pozwoli na bardziej elastyczne wydatkowanie środków publicznych, w tym samorządowych, na to budownictwo. Redefinicja elastyczności zasobów mieszkaniowych umożliwi gminie na swobodniejsze – w zależności od potrzeb i społecznych interesów – inwestowanie w budownictwo komunalne i socjalne. Koncepcja nowego systemu budownictwa społecznego zawiera również nową definicję budownictwa socjalnego jako budownictwa celowego, realizującego cel zaspokojenia potrzeb społeczności lokalnej oraz budownictwa o charakterze mieszanym, eliminującym tworzenie enklaw, gdzie różne grupy ludzi mieszkają w tych samych zasobach.

P. Styczeń odniósł się również do projektu Narodowego Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego, który w intencji jego twórców i zwolenników byłby długoterminowym panaceum na problemy mieszkaniowe. Zdaniem Ministra, rozwiązania systemowe, zakładające jednolite stanowisko wobec ogólnopolskiej polityki mieszkaniowej nie sprawdziły się w przeszłości i koszty prób planowania w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego ponosimy do dziś. Efektywność tworzenia zespołów źródeł finansowania budownictwa wymaga zróżnicowanego, wektorowego podejścia i docierania do wybranych segmentów tego budownictwa. Polityka państwa powinna tworzyć możliwości precyzyjnego, punktowego adresowania środków publicznych i monitorowania ich wykorzystania. Minister Styczeń zadeklarował się jako zdecydowany i konsekwentny zwolennik precyzyjnego i segmentowego oddziaływania państwa na ściśle określone segmenty rynku mieszkaniowego, gdyż – jak stwierdził – sytuacja w budownictwie mieszkaniowym jest pochodną stanu gospodarki narodowej, a nie odwrotnie.

Do wystąpień przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury odniósł się Roman Nowicki, Przewodniczący Kongresu Budownictwa, broniąc koncepcji Narodowego Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego. Stwierdził on, iż działania poszczególnych rządów są podporządkowane zasadzie kadencyjności i interesom politycznym, stąd koncepcje rozwoju mieszkalnictwa zmieniają się po każdych wyborach. Wieloletnie programy, które wdrażane były w krajach europejskich, miały na celu dyscyplinowanie prac rządu i określanie horyzontów czasowych dłuższych niż kadencja – każdy rząd, wnosząc coś od siebie do polityki mieszkaniowej, musiał podporządkować się określonej wizji, przyjętej i przedyskutowanej w debacie publicznej i wspartej opiniami ekspertów. Obecnie w polskiej polityce mieszkaniowej panuje bałagan, nowe inicjatywy kończą się wraz z upływem kadencji Parlamentu, a stan zasobów mieszkaniowych i nakłady na rozwój budownictwa mieszkaniowego są niewspółmierne do potrzeb – Polska jest ostatnia w Europie jeśli chodzi o liczbę mieszkań użytkowanych na 1000 mieszkańców, zaś nakłady finansowe na polskie budownictwo wynoszą w Polsce – 0,08 proc. PKB, podczas gdy w Europie odsetek ten wynosi przeciętnie ok. 2 proc. Stąd próba uporządkowania tego tematu w horyzoncie długofalowym – konieczne jest sięgnięcie do europejskich doświadczeń, zaplanowanie polityki i programu działań, w tym legislacyjnych, na okres minimum 10 lat.

Profesor Leszek Pawłowicz z Gdańskiej Akademii Bankowej podsumował wystąpienie przedstawicieli rządu, wskazując trzy istotne wymiary polityki mieszkaniowej. Pierwszym jest wymiar przestrzenny, opisany przez ministra Dziekońskiego, gdzie konieczna jest pewna dawka interwencjonizmu państwa rozumianego jako planowe zarządzanie. Drugi wymiar – wymiar czasowy – narażony jest na większe zagrożenie zaszkodzenia przez władze publiczne. Profesor Pawłowicz przypomniał, że rynek nieruchomości, podobnie jak inne rynki, podlega cyklom koniunkturalnym, przy czym cykle na rynku nieruchomości są nieregularne i często przez polityków wydłużane i pogłębiane. Naturalnym wskazaniem dla władzy centralnej jest działanie antycykliczne, nie zaś procykliczne. W tym kontekście, zdaniem Profesora Pawłowicza, dopłaty do odsetek od kredytów hipotecznych, w sytuacji inflacji na rynku nieruchomości (wzrost cen mieszkań w tempie dwucyfrowym w skali roku) i przy niskim poziomie stóp procentowych, są przykładem szkodliwej działalności władzy centralnej, marnotrawieniem środków publicznych i w istocie działaniem na szkodę społeczeństwa. Profesor podkreślił, iż stymulowanie budownictwa jest konieczne, bo budownictwo mieszkaniowe pełni rolę motoru napędowego gospodarki, ważne jest jednak, aby podejmowane działania były przemyślane tak, by niwelować, a nie pogłębiać cykle. Wreszcie, odwołując się do trzeciego, społecznego wymiaru polityki mieszkaniowej, profesor Pawłowicz podkreślił rolę koncepcji współwłasności oraz zaznaczył, że jest to rozwiązanie funkcjonujące w świecie – warto sięgnąć do sprawdzonych modeli. Profesor Pawłowicz przywołał propozycję dyrektora Saniewskiego, zgodnie z którą prócz budownictwa czynszowego, wł...