Konferencje i szkolenia: Sprawozdanie z VI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w Krajach Europy Środkowowschodniej – cz. 2

Drugiego dnia konferencji prezentowane były doświadczenia międzynarodowe w zakresie zapobiegania kryzysom na rynkach finansowych, opinie praktyków w zakresie polityki prokonsumenckiej, sposoby wykorzystania zasobów informacyjnych i refinansowania.

Jako pierwszy głos zabrał Michael Borish, Dyrektor Canadian Mortgage Housing Corporation, informując o doświadczeniach Kanady, w porównaniu z USA, w trakcie obecnego kryzysu.

Kanada ma system, który jest mocno zintegrowany z systemem amerykańskim. Nie odnotowano żadnych strat. Generalnie banki nie zostały mocno wyeksponowane na ryzyko hipotek w USA. W ocenie Kanadyjczyków, nie ma potrzeby zmiany systemu finansowego. Istotna jest obserwacja fundamentalnych zasad i zachowanie rozsądku.

Doświadczenia USA i innych rynków przed wystąpieniem kryzysu, w ocenie M. Borisha pokazały, że sekurytyzacja nie jest złym rozwiązaniem. Kiedy w USA wdrożono i rozwijano ten system okazało się, że jest to bardzo korzystne dla gospodarstw domowych.

Zadłużenie gospodarstw domowych jest większe w USA niż w Kanadzie. Z tego powodu w Stanach Zjednoczonych była wyższa akceptacja ryzyka i innowacji. Kanada jest bardziej zorientowana na kapitał i znana z konserwatywnego podejścia do zadłużania się. Istniejący system podatkowo-regulacyjny jest tak skonstruowany, że bardziej zachęca do zbierania kapitału i ograniczania nadmiernego zadłużenia. Natomiast w USA jest odwrotna sytuacja. Zasadnicze różnice między tymi rynkami to:

• Podatki. W Kanadzie nie ma zwolnień podatkowych i dlatego nie zadłuża się tak wiele osób. Na tym rynku jest dużo więcej ubezpieczeń kredytów hipotecznych niż w USA. Wynika to z tego, że kredyty ubezpieczane są na 100 proc. wartości, przy istotnym udziale rządowego ubezpieczyciela, który ma prawie 50-proc. udział w rynku. Osoba, która nie ma wkładu własnego większego niż 20 proc., musi mieć ubezpieczenie. Banki nie udzielą kredytu takiej osobie – wymagają ubezpieczenia.
• Ubezpieczenia jakości aktywów na rynku sekurytyzacji. Rozwiązanie to, dzięki automatyzacji rozliczeń, umożliwiło zmniejszenie ryzyka na rynku oraz ułatwiło zarządzanie i poprawiło jakość kredytów. Upadek Bearn Stern nastąpił w momencie, kiedy rynek default’u swap stanowił ok. 40 proc. światowego PKB. Był to, niestety, rynek nieuregulowany i znalazło się na nim wiele tego rodzaju ubezpieczeń. Ubezpieczenia i rynek default’u muszą być regulowane, tak jak i rynek finansowy. To, co stało się w USA, może wydarzyć się w każdym innym miejscu.
• Jakość kredytów. W Kanadzie aż 68 proc. to tzw. domy własnościowe. Jest to ważne dla polityki bezpieczeństwa. Doświadczyliśmy wzrostu kredytowego. Jakość kredytów jest stabilna, wzrost gospodarki wolniejszy, ale stabilny.
• Sekurytyzacja. Kiedyś finansowanie na rynku kanadyjskim opierało się głównie o depozyty. Wraz z rozwojem rynku, zdywersyfikowane było ryzyko w strukturze finansowania. Obecnie ok. 30 proc. kredytów hipotecznych finansowanych jest poprzez rynek papierów wartościowych. W USA udział ten wynosił w szczytowym momencie rozwoju prawie 65 proc.

W ostatnich latach zwiększono poziom sekurytyzacji w Kanadzie. Nastąpiło to, gdy banki zaczęły odczuwać problemy z dostępem do kapitału na różnych rynkach. Dokładnie to samo pojawiło się w USA i Europie. Ale w Kanadzie ten poziom był znacznie ostrzej regulowany i kontrolowany niż w USA.

Istotnym czynnikiem wpływającym na stabilność w Kanadzie jest zapewnienie pełnej ochrony konsumenta w ramach przejrzystości systemu. Banki podają wszystkie opłaty wymagane prawem. Szczególne wymogi chroniące przed nadmiernym zadłużeniem to limity dochodowe. W Kanadzie gospodarstwo domowe nie może być obciążone kredytem, jeśli rata spłaty przekracza 35 proc. dochodów gospodarstwa domowego. Kiedyś był to poziom 32 proc. Całość zadłużenia gospodarstwa domowego jest nieco wyższa i wynosi ok. 44 proc.

W wyniku kryzysu, na wszelki wypadek, zaostrzono kryteria bezpieczeństwa ubezpieczanych kredytów:

• Zmniejszono wymóg maksymalnego LTV przyjmowanego do ubezpieczenia – ze 100 do 95 proc.
• Maksymalny okres amortyzacji kredytu skrócono z 45 do 30 lat.
• W trakcie kredytowania dopuszcza się zwiększenie okresu spłaty kredytu, ale tylko do 35 lat.

Jakościowo portfel kredytowy w Kanadzie wygląda bardzo dobrze. Nie notuje się dużych strat. W Kanadzie nie ma arbitrażu regulacyjnego, który występuje w USA i na innych rynkach.

Katarzyna Poncyliusz zaprezentowała system AMRON, który został udostępniony bankom jesienią 2004 r. Obecnie jest wykorzystywany przez 30 banków komercyjnych oraz 165 spółdzielczych. Od września 2007 r. z AMRON korzysta Narodowy Bank Polski, a od lipca 2008 r. w Systemie uczestniczy pierwsze towarzystwo ubezpieczeniowe, TU EUROPA SA. W sierpniu 2009 r. ZPB podpisał umowę o dostępie do AMRON z Prokuraturą Krajową.

Uczestnictwo w Systemie AMRON umożliwia systematyczne monitorowanie rynku nieruchomości. Wiarygodne i rzetelne informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości ułatwiają podejmowanie decyzji związanych z finansowaniem nieruchomości oraz pozwalają wzbogacać ofertę produktową banku,, przy skróceniu procesu decyzyjnego i racjonalizacji kosztów obsługi kredytobiorców. Informacja taka stała się szczególnie cenna w obliczu sięgających również polskiego rynku skutków amerykańskiego kryzysu hipotecznego.

Zaletą Systemu AMRON jest pomoc w monitorowaniu i ponownej wycenie wartości nieruchomości – zgodnie z wymogami nadzorczymi oraz Dyrektywą CRD. Rozwój AMRON jest systematycznie raportowany do Komisji Nadzoru Finansowego, a aktywność banków w Systemie jest weryfikowana przez nadzór w trakcie przeprowadzanych inspekcji.

Na koniec 2009 r. w Systemie AMRON zgromadzono ponad 740 tys. danych o transakcjach na nieruchomościach. Liczba pobieranych raportów miesięcznie kształtuje się na poziomie ponad 130 tys. Z dostępu do AMRON korzysta bezpośrednio ponad 2200 certyfikowanych użytkowników.

Realizowana od kwietnia 2008 r. generalna przebudowa Systemu pozwoliła na udostępnienie bankom w styczniu 2009 r. nowej, bezpieczniejszej, poszerzonej funkcjonalnie wersji Systemu AMRON II, ze zmienioną strukturą bazy danych i nowymi technologiami dostępu. W roku 2009 realizowany był kolejny, II etap przebudowy AMRON, wzbogacający System o dodatkowe moduły analityczne, w tym również o moduł map cyfrowych GIS, wraz z warstwami prezentującymi dane makro- i mikroekonomiczne. Przebudowa Systemu pozwala na jego otwarcie i pozyskiwanie danych z pozabankowych źródeł danych dotyczących rynku obrotu nieruchomościami.

W listopadzie 2009 r. opublikowany został pierwszy „Ogólnopolski Raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości”, przygotowany przez Centrum AMRON i Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP.

Centrum AMRON podjęło w roku 2009 działania służące dalszemu poszerzaniu zasobów bazodanowych. Przeprowadzono akcję pilotażową wśród wybranych starostw w zakresie możliwości pozyskiwania dla Systemu AMRON danych z rejestrów prowadzonych przez jednostki samorządu terytorialnego. Podpisano umowę o zasileniu bazy AMRON z jedną z najbardziej renomowanych firm zajmujących się wyceną nieruchomości. Przygotowana też została atrakcyjna oferta współpracy z AMRON dla rzeczoznawców majątkowych.

Podjęte przez ZBP działania przyniosły pozytywny efekt w zakresie pozycjonowania nowej marki – Centrum AMRON. Powinno to skutkować rosnącym zainteresowaniem AMRON przez innych, niebankowych uczestników rynku i przełożyć się również na odpowiedni wynik finansowy funkcjonowania Centrum AMRON w roku 2010.

Mariusz Wyżycki, wiceprezes Biura Informacji Kredytowej, dokonał wprowadzenia informując, że BIK zaczynał zbieranie danych właśnie od próby przygotowania informacji nt. kredytów mieszkaniowch. Obecnie prowadzone analizy pozwalają identyfikować klientów mających problemy ze spłatą, ale również przewidzieć, którzy będą je mieli w przyszłości. Sektorowi bankowemu w ciagu ostatniego roku przybył milion klientów, ale w tym 300 tys. klientów złych.

Krzysztof Stankiewicz z BIK informował o zjawisku nieterminowego regulowania zobowiązań. W BIK udało się zdefiniować tzw. przekredytowanego klienta. Do tej kategorii zaliczani są ci, którzy zaczynają spłacać jeden kredyt innymi kredytami, a ich miesięczne dochody są mniejsze niż miesięczne raty. Główną przyczyną tego zjawiska jest zbyt liberalna polityka kredytowa. Banki za bardzo uprościły drogę do kredytu, a zobowiązania dotyczą nie tylko kredytów hipotecznych. Wśród przedkredytowanych klientów są tacy, co do których liczba zapytań przekraczała 100. I to oni mogą stanowić dla banków problem.

W bazie BIK przeanalizowano klientów przekredytowanych wg kryterium dochodowego (dochód mniejszy od miesięcznych rat). Z analizy wynikało, że „stanardowy” przekredytowany klient ma osiem aktywnych rachunków bankowych, limitów kredytowych i kredytów hipotecznych, podczas gdy pozostali klienci – po trzy kredyty. Średnio, do BIK trafia około 12 zapytań o klientów przekredytowanych, o pozostałych – po 5. Średnie wykorzystanie limitów kredytowych przez klientów przekredytowanych wynosi prawie 97 proc., przez pozostałych – 27 proc. Średnia rata klienta przekredytowanego to 2 tys. zł, pozostałych – 523 zł. Łączne saldo do spłaty klientów przekredytowanych to 93 tys. zł, klientów pozstałych – 14 tys. zł. Od grudnia 2007 do września 2009 roku nastąpił wzrost grupy klientów z dużą liczbą rachunków – od 40 do 140 tys. W grupie klientów mających 10 i więcej rachunków stwierdzono przyrost z 7 tys. do 60 tys. Jeden z tych rachunków jest regulowany nieterminowo. Obecnie jakość portfela takich klientów pogarsza się i przekracza 40 proc. Saldo ich zadłużenia wynosi ok. 10 mld zł.

Sprawdzono, jak klienci posiadający wiele rachunków, spłacają swoje zobowiązania. 91 proc. klientów, którzy mają jeden rachunek, spłaca swoje zobowiązania bez opóźnień. Ci, którzy mają osiem rachunków, na koniec sierpnia 2009 r. w ok. 67 proc. spłacało zobowiązania terminowo.

Zjawisko przekredytowania klientów może być w Polsce traktowane jako nowe. To, że ktoś jest teraz dobrym klientem, nie znaczy, że tak będzie zawsze. Należy sprawdzać jego sytuację w bazach zewnętrznych, takich jak np. BIK. Solidny i lojalny klient to będzie coraz rzadsze zjawisko, gdyż coraz więcej osób może zmieniać bank.

...