Konferencje i szkolenia: IX Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Obrady zorganizowano w ramach kilku sesji tematycznych:

Rozwój rynku mieszkaniowego w krótkiej i długoterminowej perspektywie.

Jak Finansować projekty deweloperskie? Scenariusze rozwoju sytuacji na rynku deweloperskim dyskusja panelowa.

Wpływ polityki rządu na rozwój instrumentów finansowania potrzeb ludności na rynku mieszkaniowym.

Długoterminowe źródła refinansowania portfeli hipotecznych.

Zarządzanie informacją kluczem do oceny ryzyka kredytowego.

Alternatywne źródła finansowania budownictwa mieszkaniowego na wynajem.

Wśród gości i prelegentów znaleźli się wybitni specjaliści doskonale znający problemy rynków związanych z nieruchomościami. Jak co roku, Kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości” włącza się w to ważne nie tylko w Polsce wydarzenie. W następnym wydaniu „FN”, tradycyjnie, opublikujemy sprawozdanie z Kongresu. Tym razem też poprosiliśmy wykładowców o przygotowanie obszernych streszczeń ich wystąpień. Pierwsze z nich publikujemy.

dr Krzysztof Czerkas

Systemowe działania na rzecz przezwyciężenia zjawiska cykliczności na polskim rynku mieszkaniowym w czasie kryzysu – próba analizy

Sesja I

ROZWÓJ RYNKU MIESZKANIOWEGO W KRÓTKIEJ I DŁUGOTERMINOWEJ PERSPEKTYWIE

Polski rynek mieszkaniowy ma obecnie prawie wszystkie cechy dojrzałego rynku nieruchomości. Występują na nim typowe cyklu koniunkturalne. Obserwacja tendencji na tym rynku wskazuje na utrzymujący się od 2008 roku spadek koniunktury, co może być ilustrowane spadkiem cen, spadkiem ilości transakcji kupna-sprzedaży, pogorszeniem się kondycji deweloperów mieszkaniowych, ograniczeniem ilości wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów, szczególnie w ostatnich kilku miesiącach.

Nie należy jednak zapominać, że potencjał polskiego rynku mieszkaniowego jest bardzo duży. Polska, jako szósty pod względem liczby ludności kraj Unii Europejskiej, ma jeden z gorzej rozwiniętych rynków mieszkaniowych pod względem istniejących zasobów mieszkaniowych. Poziom najbardziej syntetycznego miernika sytuacji mieszkaniowej, jakim jest liczba mieszkań na 1000 mieszkańców, w ostatniej dekadzie nieco się poprawił, zwłaszcza w sześciu największych miastach. Szacowano, że wskaźnik ten w 2011 r. wyniósł zaledwie około 360 mieszkań. Jest to wskaźnik o blisko 20 proc. niższy niż średnia europejska, która wynosiła ok. 445 mieszkań. Liczba gospodarstw domowych w Polsce zdecydowanie przewyższa dostępny zasób mieszkaniowy, który jest w sporej części zdekapitalizowany. Statystycznie na jedną osobę w Polsce, pomimo tendencji wzrostowej, nadal przypada mniejsza powierzchnia (ok. 25 m2) niż w pozostałych krajach UE, gdzie przeciętna powierzchnia jest ok. 40 proc. wyższa. Zadłużenie polskich gospodarstw domowych w relacji do PKB jest niewielkie co wskazuje na możliwości zaciągania kredytów hipotecznych przez polskie gospodarstwa domowe. Fakt ten może być czynnikiem wzrostu popytu na mieszkania w przyszłości.

Problemem polskiego rynku mieszkaniowego jest w tej chwili nadpodaż mieszkań na skutek ograniczenia dostępności kredytu hipotecznego i pogorszenia nastrojów społecznych (spadek tempa wzrostu PKB, wzrost bezrobocia), co nie sprzyja zakupom mieszkań. Nadpodaż mieszkań szacowana jest na około 60 tys. mieszkań, czyli wynosi tyle, ile ponad półroczna produkcja mieszkań w Polsce. W odniesieniu do kredytów hipotecznych pojawił się problem długoterminowych pasywów w polskim sektorze bankowym finansujących akcję kredytową. Tych pasywów o długoterminowym charakterze w polskim sektorze brakuje, a fakt ten ogranicza akcję kredytową. Dowodem na ograniczenie dostępności kredytu hipotecznego jest stagnacja na rynku kredytów hipotecznych. Rozwiązanie problemu nadpodaży mieszkań jest konieczne, bo nadpodaż mieszkań powoduje problemy finansowe deweloperów mieszkaniowych oraz banków finansujących deweloperów i szerzej, sektor budowlany.

Przezwyciężenie doraźnego problemu nadpodaży mieszkań oraz osiągnięcie poprawy koniunktury na polskim rynku mieszkaniowym wymaga systemowych działań antycyklicznych rządu RP, Banku Centralnego i KNF, oprócz działań banków i deweloperów mieszkaniowych w sferze mikro.

Możliwymi działaniami antycyklicznymi ze strony rządu RP mogłyby być:

• kontynuacja prac nad programem MdM, który ma zastąpić program Rodzina na Swoim
• zniesienie barier prawnych dla rozwoju rynku najmu mieszkań, w tym rynku najmu mieszkań przez deweloperów mieszkaniowych
• polityka prorodzinna sprzyjająca przyrostowi naturalnemu, co powinno uruchomić demograficzne czynniki wzrostu popytu
• powrót ulg i ułatwień podatkowych związanych z zakupem lub budową mieszkań na wynajem
• zniesienie tzw. podatku Belki i promocja długoterminowego oszczędzania, np. w formie reaktywowanych kas mieszkaniowych
• wykorzystanie gwarancji BGK do finansowania projektów w obszarze budownictwa komunalnego
• zmiany w ustawie o ochronie nabywcy w projektach deweloperskich w kierunku ograniczenia jej represyjności
• likwidacja inwestorskiego toru przeszkód.

Możliwymi działaniami antycyklicznymi ze strony Banku Centralnego (NBP) mogłyby być:

• obniżki stóp procentowych, co zwiększa dostępność kredytu
• zgoda na skup papierów wartościowych opartych o hipotekę i wykorzystywanie tych papierów w transakcjach lombardowych, co dałoby zasilenie banków w długoterminową płynność.

Możliwymi działaniami antycyklicznymi ze strony KNF mogłyby być:

• działania tworzące ramy prawne na rzecz funkcjonowania w Polsce różnych klas papierów wartościowych opartych o kredyty hipoteczne. Rozszerzyłoby to możliwości długoterminowego finansowania przez banki akcji kredytowej w odniesieniu do kredytów hipotecznych i budownictwa na wynajem.
• liberalizacja Rekomendacji S i T, co powinno poprawić dostępność kredytów hipotecznych dla ludności.

Doświadczenia krajów anglosaskich (USA) pokazują, że przezwyciężanie zjawisk cykliczności na rynku mieszkaniowym musi być ze strony rządów, banków centralnych i regulatorów sektora bankowego czynione rozważnie, aby nie doprowadzić do destabilizującej życie gospodarcze bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nie jest łatwo o rządowe programy dotyczące budownictwa mieszkaniowego, gdy trwa walka ...