Karty na stół, czyli o tym, jak rok 2025 zakończył erę tajemnic na polskim rynku nieruchomości

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl

Osiągnięcie niespotykanej dotąd jawności jest zasługą nie jednej, lecz trzech kluczowych ustaw, które w ciągu zaledwie kilku miesięcy fundamentalnie zreorganizowały zasady gry. Ale uwolnienie danych to dopiero połowa sukcesu – prawdziwa totalna transparentność wymaga od nas wszystkich czegoś więcej niż tylko darmowego dostępu: wymaga kompetencji.

Przez wiele lat polski rynek pierwotny charakteryzował się znaczną asymetrią informacyjną, która faworyzowała deweloperów. Strategia niepodawania cen ofertowych wprost była powszechnym problemem. Aby uzyskać informację o cenie, klient musiał dzwonić, prosić, a najlepiej umówić się na spotkanie w biurze sprzedaży – był to celowy mechanizm budowania przewagi informacyjnej.

Jednocześnie dostęp do cen transakcyjnych, niezbędnych do obiektywnej weryfikacji wartości rynkowej nieruchomości, był ograniczony. Dane z powiatowych rejestrów cen nieruchomości (RCN) były płatne, a ich udostępnianie było niejednolite, co utrudniało masową analitykę i świadome decyzje zakupowe.

Rok 2025 przyniósł strukturalną zmianę poprzez jednoczesne wzmocnienie transparentności na obu kluczowych płaszczyznach:

• ofertowej – obowiązkowa jawność cen ofertowych na rynku pierwotnym, włącznie z całą historią cenową;
• transakcyjnej – zniesienie opłat za dostęp do RCN i utworzenie rządowego portalu Dane o Obrocie Mieszkaniami (DOM), liberalizującego dostęp do cen transakcyjnych.

Już niedługo ceny będą jawne, a dane transakcyjne uwolnione, rynek przechodzi więc od modelu tajemnic do pełnej weryfikowalności. To realna siła dla kupujących, ale też potężne wyzwanie dla całego sektora, który musi przystosować się do nowych realiów.

Jawność cen ofertowych

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), wchodząc w życie etapami od 11 lipca 2025 r., radykalnie zwiększyła przejrzystość na rynku pierwotnym, narzucając deweloperom bezwzględny obowiązek publikowania pełnej i rzetelnej informacji o każdej inwestycji. Przepisy te były wdrażane etapowo: najpierw objęły nowe inwestycje rozpoczęte po dacie wejścia w życie ustawy, a od 11 września 2025 r. obowiązek jawności cen objął już wszystkie oferowane mieszkania i domy, niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży.

To koniec z pustymi ogłoszeniami i negocjacjami w próżni. Deweloperzy mają teraz jasno określone, co muszą ujawnić na swoich dedykowanych stronach internetowych, tj.:

• cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oraz pełną cenę (brutto) za każdy oferowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny oraz za pomieszczenia przynależne (miejsce postojowe, komórka);
• wszelkie pozostałe świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera, co eliminuje ukryte koszty, które wcześniej często wychodziły na jaw dopiero w ostatnich fazach transakcji;
• historię cen danego lokalu. I to jest największa zmiana w relacji deweloper-nabywca. Teraz potencjalny nabywca może weryfikować politykę cenową dewelopera, co znacząco wzmacnia jego pozycję negocjacyjną i chroni przed manipulacją cenową.

Obowiązek jawności cen ofertowych znacząco zwiększa przejrzystość i wprowadza większą ochronę konsumentów. Nowe regulacje mają potencjał ograniczania tendencji deweloperów do częstego i gwałtownego podnoszenia stawek. Jawne ceny eliminują możliwość różnicowania ceny w zależności od subiektywnej oceny klienta (np. jego świadomości rynkowej czy desperacji związanej z szybkim zakupem) – praktyki uznawanej za nieuczciwą. Potencjalni nabywcy zyskują możliwość łatwego porównania ofert, co skraca proces poszukiwania nieruchomości i ogranicza konieczność kontaktu z biurem sprzedaży jedynie po to, by poznać cenę wyjściową. W rezultacie, gdy różnice cenowe między inwestycjami są niewielkie, w procesie podejmowania decyzji zakupowej znaczenia nabierają atrybuty pozafinansowe, takie jak lokalizacja, infrastruktura czy dostępność usług.

Jednak jawność cen nie jest wolna od wad. Po pierwsze, klient widzący wysoką cenę wyjściową może zrezygnować z kontaktu, tracąc szansę na bezpośrednie wynegocjowanie rabatu lub dodatkowych korzyści. Po drugie, przepisy nie definiują jednolitego, obligatoryjnego standardu prezentacji danych. Klient wciąż samodzielnie musi analizować poszczególne oferty, co jest czasochłonne i wymaga sporego nakładu pracy. I po trzecie, pełna widoczność cenników konkurencji ułatwia monitorowanie rynku deweloperom, co może prowadzić do nieformalnego ujednolicania ofert i w niektórych segmentach, gdzie podaż jest niska, paradoksalnie osłabić presję konkurencyjną i sprzyjać ...