Jesień to dobry czas na poszukiwanie działki

Większość Polaków mieszka w domach – wynika z szacunków Eurostatu. Co więcej, z każdym rokiem odsetek mieszkańców domów rośnie kosztem tych, którzy wybrali mieszkania w bloku. Jeszcze w 2005 roku ponad połowa Polaków mieszkała w mieszkaniach. Jednak już w 2007 roku sytuacja się odwróciła, a najnowsze dane (za 2013 rok) pokazują, że w domach mieszka ponad 55% Polaków. Powodem może być wzrost zamożności oraz chęć ucieczki z zatłoczonych, małych mieszkań do przestronniejszych domów, nawet kosztem dłuższych dojazdów do pracy. Nie powinno to dziwić skoro często za cenę mieszkania dwu- trzypokojowego w mieście wojewódzkim można już sfinansować zakup działki i budowę domu pod miastem.

Pod koniec roku łatwiej o okazję

Jeśli ktoś chciałby wiosną przyszłego roku przystąpić do budowy wymarzonego domu, nie ma wcale wiele czasu na przygotowania. Po pierwsze trzeba bowiem znaleźć i kupić odpowiednią działkę. Końcówka roku jest dobrym momentem na taką decyzję. Gdy dzień jest krótki i wszędzie zalega śnieg mało kto rozgląda się za działką, a mniejszy popyt może skłonić właścicieli do większej elastyczności przy negocjacjach.

Przygotowując się do budowy domu należy oczywiście ustalić jakim budżetem dysponujemy. Podczas samej budowy z różnych, nieprzewidzianych często, powodów koszty mogą wzrosnąć. Dlatego kupując działkę należy ściśle ustalić jaką maksymalną kwotę chcemy na ten cel przeznaczyć zachowując pewną kwotę na nieprzewidziane wydatki w przyszłości.

Ceny działek budowlanych w zależności od lokalizacji znacząco się różnią. W gronie miast wojewódzkich najdroższe parcele budowlane są oczywiście w Warszawie, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio prawie 700 zł. O ponad 300 złotych tańsze są grunty przeznaczone pod budowę w Poznaniu, Gdańsku i Krakowie. Najtańsze działki są natomiast w Zielonej Górze (124 zł/m kw.), Rzeszowie (152 zł/m kw.) i Olsztynie (169 zł/m kw.). Dużo mniej trzeba oczywiście zapłacić za działki położone poza miastem. Należy również pamiętać, że średnia cena metra będzie najwyższa w przypadku najmniejszych działek. Im większa powierzchnia tym przeciętna cena spada.

Warto zrobić badania geologiczne

Poszukując działki pod budowę domu należy uwzględnić nie tylko jej lokalizację, kształt, powierzchnię czy uzbrojenie. Warto także zadbać o to, aby teren pod budowę był możliwie płaski. Kolejną kwestią jest zbadanie jakości gruntu. Warto w tym celu zrobić profesjonalne badanie geotechniczne gruntu, dzięki któremu dowiemy się jak głęboko są wody gruntowe oraz jakie podłoże znajduje się na danym terenie. W efekcie unikniemy budowy domu w miejscu, gdzie nie powinien on powstać. Zagrożenia są poważne. Budując dom na nieodpowiednim podłożu narażamy się bowiem na zalewanie piwnicy, pękanie ścian, a w skrajnym przypadku nawet katastrofę budowlaną. Koszt przebadania gruntu zależy m.in. od lokalizacji nieruchomości, liczby odwiertów i ich głębokości (głębsze, gdy chcemy mieć dom podpiwniczony).W efekcie wydać na ten cel można od tysiąca do nawet kilku tysięcy złotych. Przy nieskomplikowanej budowie badanie gruntu nie powinno jednak kosztować więcej niż 1,5 tys. zł.

Spotkajmy się wcześniej z projektantem

Niezbędnym etapem przygotowywania naszej budowy będzie sporządzenie projektu. Może być on gotowy lub robiony indywidualnie. Cena takiej usługi w pierwszym przypadku wynosi przeważnie od 1,5 do 4 tys. zł. Ponadto wprowadzenie zmian w gotowym projekcie kosztuje dodatkowo kilkaset złotych. Niestety ciężko jest znaleźć projekt domu, który w pełni odpowiadałby przyszłemu właścicielowi. W związku z tym nierzadko wynajmuje się architekta, aby ten przygotował projekt indywidualny. W tym wypadku koszty są jednak wyraźnie wyższe. Stawki wahają się w granicach 50-200 zł/m kw. lub alternatywnie 2-5% wartości inwestycji.

Warto wcześniej rozpocząć procedurę administracyjną

Bardzo ważnym etapem przygotowań jest oczywiście uzyskanie pozwolenia na budowę. Aby o nie wystąpić należy uzyskać w gminie wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub, jeśli takowy nie istnieje, decyzji o Warunkach Zabudowy. Uwaga! Dokumenty te nie powinny być obce osobie, która kupuje działkę. To one mówią bowiem jak zabudować można daną działkę, a więc odpowiadają na pytanie, czy na konkretnej parceli inwestor będzie mógł zbudować wymarzony dom.

Chcąc uzyskać pozwolenie na budowę trzeba też dysponować mapą geodezyjną do celów projektowych (w skali 1:500), wcześniej wspomnianym projektem, który zaadaptowano stosownie do wymagań przyszłego właściciela, gminnej polityki przestrzennej i możliwości działki. Architekt powinien także oznaczyć na mapie planowany układ komunikacyjny, układ zieleni i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków. Składając wniosek o pozwolenie na budowę należy również załączyć oświadczenie o dostawie mediów i warunki techniczne podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i cieplnej. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć w starostwie powiatowym w formie formularza urzędowego.

Obecnie trwają w Sejmie prace nad projektem zmiany w ustawie o prawie budowlanym, które mają ułatwić i przyspieszyć proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach znieść wymóg uzyskania pozwolenia na budowę.

Jakub Potocki
Lion’s House