Jak zarządca budynku może ułatwić inwestowanie w nieruchomości?

Coraz popularniejsze jest kupowanie mieszkań jako inwestycji, czy to nowych czy starych. Mieszkania z reguły znajdują się w jakimś większym budynku, którym ktoś zarządza. Zadaniem każdego zarządcy nieruchomości jest utrzymanie jej w jak najlepszym stanie technicznym, z zachowaniem bezpieczeństwa mieszkańców i innych użytkowników. Zarządca lub administrator powinien znać budynek i regularnie go kontrolować. Dlatego warto rozmawiać i korzystać z jej/ jego wiedzy na różnych etapach inwestowania w mieszkanie.

Przed zakupem mieszkania

Przed zakupem konkretnej nieruchomości mieszkaniowej warto zadzwonić i zapytać zarządcę o kilka rzeczy, które pozwolą nam lepiej zaplanować remont, określić koszty bieżących opłat, potencjalne problemy z sąsiadami. Warto mieć upoważnienie od osoby sprzedającej mieszkanie lub skorzystać z usług pośrednika, który może takie dane zbierać. O co warto pytać?

• Jaka jest skala zadłużenia w danym budynku – jeśli powyżej 20% mieszkań nie ma uregulowanych na czas opłat, to pozostali mają wyższe koszty i nie ma szans na remonty. To również wskazuje na spadający prestiż budynku.
• Warto zapytać o przeprowadzone i planowane remonty części wspólnych – klatki schodowe, ocieplenie budynku, dachu, wentylacja – wygląd wejścia i całego budynku wpływa na wartość mieszkania.
• Czy to strefa objęta ustawą o rewitalizacji – na pewno dowiemy się od notariusza, ale wynikają z tego określone obowiązki dla właścicieli, np. remont elewacji, na warszawskiej Pradze podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej itp.
• Czy planowane są wymiany większych instalacji (prąd, podłączenie do miejskiego ciepła, może budynek garażowy spółdzielni?). Obecnie w budynkach z lat 60/70 aluminiowe instalacje elektryczne wymieniane są na nowe miedziane ze względu na zagrożenie pożarowe i kruszenie się starych kabli. Czasem też dostarczana do mieszkań moc jest na obecne zapotrzebowanie stanowczo za mała.
• Możliwości ubiegania się o dodatkowe fundusze, np. na wymianę pieców węglowych na inny rodzaj ogrzewania, wymiana okien dofinansowana przez spółdzielnię? Samorządy mają coraz więcej lokalnych programów, są możliwości z funduszy ochrony środowiska, warto pytać i rozmawiać, może zarządca coś podpowie.
• Udostępnienie projektów instalacji i samego mieszkania i budynku – ważne do planowania zmian. Jeśli nie ma – szczególnie w mniejszych wspólnotach – to trzeba będzie kiedyś zrobić inwentaryzację budynku. Czyli koszty i przeglądy.
• Jaka jest polityka rozliczania mediów: czy raczej są nadpłaty czy niedopłaty za ogrzewanie, wodę i inne media? W niektórych spółdzielniach i wspólnotach po sezonie grzewczym może być nawet 1000 zł do dopłaty za ogrzewanie, inne wolą mieć płynność i z reguły mieszkańcy mają nadpłaty za media. To ważne w dłuższej perspektywie, pokazuje też jakość zarządzania.

Po kupieniu mieszkania

Po kupnie mieszkania sporo jest spraw do załatwienia, w tym przede wszystkim te podstawowe, dotyczące opłat. Czyli ustalamy z zarządcą lub spółdzielnią:

• sposób kontaktu (np. jak i komu dostarczać wysokość opłat), czy można wskazać dane kontaktowe lokatora (zdarzają się specjalne formularze, wtedy przegląd kominów i odczyt liczników dzwoni do mieszkańca, nie właściciela).
• jakie zmiany i remonty trzeba zgłaszać, co z gruzem i innymi gabarytami – są budynki, gdzie jest zorganizowany wywóz „gabarytów” raz na miesiąc lub dwa, są wyznaczone miejsca na kontenery do remontów – warto pytać, może się zaoszczędzi.
• jak i z kim rozmawiać o elektryce, hydraulice, instalacji grzewczej, kominowej, podłączeniach teletechnicznych – zawsze najlepiej lokalną instalację zna ktoś, kto ją na bieżąco serwisuje i remontuje. Dla takich ekip nie jest problemem nawet spuszczenie wody z kaloryferów na jeden cieplejszy dzień w zimie:)..
• Udzielajmy się: zebrania, ale i kontakt z administratorem czy zarządcą – osoby znające się na nieruchomościach to wciąż rzadkość. A można ustalić: e-opłaty, zmiany regulaminów, zmiany w zarządzaniu parkingami, wiaty na rowery, schowki, nawet informacje o kolejnych mieszkaniach na sprzedaż.

Sprzedaż lub wynajem

Jeżeli chcemy wynająć lub sprzedać mieszkanie to informacje od zarządcy też mogą się nam bardzo przydać i uzupełnić nasza ofertę.

• Możliwość zlecenia obsługi najmu – trzeba pytać, już się zdarza, że zarządca całej nieruchomości z kimś od najmu współpracuje i może polecić lokalną obsługę.
• Od zarządcy bierzmy informacje, które mogą podkreślić zalety naszej nieruchomości, np. zajęcia dla dzieci albo dla wszystkich w klubie osiedlowym, hali sportowej, przedsięwzięcia do budżetów partycypacyjnych atrakcyjne dla mieszkańców (siłownie, wybiegi dla psów, lokalne targi, ciekawe organizacje).
• A często można też dostać kontakt do chętnego na zakup inwestora od razu od zarządcy.
• Zostawiajmy swój numer telefonu administratorowi albo zarządcy, jeśli coś będzie nie tak w naszym lokalu, szybko się o tym dowiemy. To wg opinii mieszkaniczników najbardziej efektywny sposób wykrywania agencji towarzyskich i zbyt częstych imprez.

Nie traktujmy zarządcy czy spółdzielni jako wroga, który nam utrudnia różne rzeczy, ale raczej jako kogoś, kto dbając o cały budynek musi pogodzić czasem bardzo różne interesy jego mieszkańców i właścicieli, biorąc pod uwagę również przepisy prawa z różnych dziedzin dotyczących nieruchomości. Czasem w spokojnej rozmowie da się wiele wyjaśnić i ustalić, i obie strony będą miały z tego wymierne korzyści.

Artykuł opublikowany za zgodą Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”.

Tytuł i śródtytuły pochodzą od redakcji aleBank.pl.