Inwestor kontra gmina, czyli jak radzić sobie z niekorzystnymi uchwałami. Część pierwsza

Podstawy prawne

Według art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Podjęta uchwała, innymi słowy, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie muszą zostać wykazane w złożonej skardze.

Jeszcze przed sądem

Nie można jednak od razu kierować sprawy na drogę sądową. Należy dać radzie gminy szansę na dobrowolne usunięcie przesłanek naruszających przepisy prawa jakie znalazły się w kwestionowanej uchwale.

Inwestor kwestionujący podjętą przez  gminę decyzję w składanym przez siebie wniosku powinien jednoznacznie wskazać jakich uchybień dopuścił się organ i w jakim stopniu doszło do naruszenia prawa. Rada gminy po rozważeniu argumentów zaprezentowanych w tego rodzaju piśmie może przychylić się do komentarza inwestora, może również odmówić wprowadzenia jakichkolwiek zmian do treści swojej uchwały. Jeśli organ gminy wybierze tę drugą opcję osoba skarżąca zgodnie z prawem ma czas 30 dni na wniesienie skargi do sądu, licząc od dnia otrzymania odmownego stanowiska rady. Jeśli natomiast rada gminy w ogóle nie zdecyduje się na ustosunkowanie do wniosku inwestora i na jego pismo nie odpowie, to skarga na uchwałę organu gminy będzie uznana za ważną, jeżeli zostanie wniesiona w ciągu 60 dni licząc od dnia złożenia wezwania do rady gminy – wyjaśnia Bartosz Antos  z portalu www.grunttozysk.pl. A zatem brak odpowiedzi ze strony gminy nie doprowadzi ani do opóźnień, ani do zablokowania sprawy. Nawet jeśli osoba skarżąca skieruje wezwanie do usunięcia naruszającej jego interes uchwały, a zaraz potem bezpośrednio do sądu, taka sprawa będzie od razu rozpatrywana, co potwierdza wiele orzecznictw sądowych – dla przykładu to NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 673/14).

Interes prawny skarżącego

Warto jeszcze wyjaśnić kwestię prawidłowego rozumienia zawartej w art. 101 ustawy o samorządzie gminnym przesłanki o naruszaniu interesu skarżącego. Jakie konkretnie zapisy w podjętej przez radę gminy uchwale mogą do takiego naruszenia prowadzić? Po pierwsze należy mieć świadomość, że każdemu na postawie przepisów prawnych przysługują pewne znacznie różniące się od siebie uprawnienia. Dlatego naruszenie interesu prawnego należy przede wszystkim łączyć z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy jakiejś ustawy (przykładowo zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny) lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości.

Przy składaniu skargi do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że jego interes prawny naruszony został w sposób bezpośredni i realny. Chodzi o to, by rzeczowo uargumentować stopnień ingerencji decyzji w sytuację inwestora. Przykładowo jeśli gmina uchwala w drodze decyzji nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, bez podania żadnego uzasadnienia, działka inwestora pozbawiona zostaje możliwości zabudowy, to właściciel ma pełne prawo do zaskarżenia uchwały gminy.

Wiele kłopotów przysparza także inwestorom utożsamianie pojęcia interesu prawnego z interesem faktycznym. Ten drugi nie jest bowiem w ogóle brany pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosków zaskarżających uchwałę rady gminy. A więc przykładowo osoba, która zawarła umowę przedwstępną dotyczącą kupna pewnej nieruchomości, na której podobnie jak w poprzednim przykładzie na skutek nowych ustaleń planu nie da się nic wybudować, nie może skierować swojej skargi do sądu administracyjnego, ponieważ decyzja gminy nie narusza żadnego przepisu, który miałby chronić interes takiej osoby. Podpisanie umowy przedwstępnej bowiem nie jest jednoznaczne z otrzymaniem przez kupującego prawa własności do nieruchomości – innymi słowy umowa przedwstępna nie daje praw do rozporządzania nieruchomością.

W kolejnej części poradnika: czy inwestor może zaskarżyć naruszające jego interes studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Saveinvest Sp. z o. o.,
www.grunttozysk.pl