Instrumenty finansowania nieruchomości: Wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce

Kazimierz Kirejczyk
Partner Zarządzający, Prezes Zarządu REAS Sp. z o.o.

Wysoka sprzedaż jest efektem wspierania popytu przez szereg jednocześnie występujących czynników. Niskie stopy procentowe poprawiają zdolność kredytową osób pragnących zaciągnąć kredyty hipoteczne. Niskie dochody z lokat i perspektywa dłuższego utrzymania się oprocentowania lokat na niskim poziomie wspierają także silnie napływ inwestorów kupujących mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Ważne jest z pewnością również bogactwo ofert: potencjalnym nabywcom łatwiej jest znaleźć mieszkanie odpowiadające ich potrzebom i możliwościom. I wreszcie – last but least – rachunki powiernicze na wczesnym etapie budowy dają poczucie bezpieczeństwa osobom kupującym mieszkanie.

Sprzedaż w 2014 roku wzrosła r/d/r o blisko 20 proc. Jeśli, co wydaje się bardzo prawdopodobne, w 2015 roku sprzedaż na 6 rynkach zbliży się do 50 tysięcy lokali, to będzie to oznaczać wzrost o ok. 16 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, ale już o prawie 39 proc. w porównaniu z rokiem 2013.

Wśród czynników wpływających na rynek szczególne znaczenie ma wsparcie popytu programem MdM, do którego po blisko dwóch latach działania deweloperzy dopasowali nową ofertę we wszystkich dużych miastach.

Przypomnijmy, że aby deweloper mógł – do września 2015 roku, kiedy nastąpiła zmiana programu – sprzedać mieszkanie nabywcy pragnącemu skorzystać z dotacji, musiało ono spełnić dwa kluczowe warunki:

• powierzchnia użytkowa lokalu nie mogła przekroczyć limitu ustalonego dla większości nabywców na 75 m2, zaś dla nabywców z trójką lub większą liczbą dzieci – 85 m2
• cena zakupu brutto (z VAT-em) nie mogła być wyższa od limitu.

O ile warunek dotyczący powierzchni był niezmienny i dotyczył całego kraju, o tyle limit ceny jest ustalany odrębnie dla 48 obszarów w kraju, a ponadto podlega trudnym do przewidzenia zmianom co pół roku. Jego bazą jest krytykowany już od wielu lat tzw. wskaźnik kosztów odtworzeniowych metra kwadratowego, teoretycznie mający odzwierciedlać rzeczywiste koszty wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania, nazywany także potocznie „wskaźnikiem wojewody”, ponieważ wojewodowie mają ostateczne zdanie w kwestii jego wysokości. W praktyce jednak wskaźnik ten różni się znacząco w miastach o bardzo podobnej strukturze i charakterystyce technicznej inwestycji, a także cenach gruntów inwestycyjnych.

W przypadku działalności deweloperskiej proces przygotowania inwestycji do realizacji, obejmujący wybór działki pod inwestycję, negocjacje ze sprzedającym teren, często uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, następnie opracowanie dokumentacji i uzyskanie pozwolenia na budowę trwa przy sprzyjających okolicznościach około dwóch lat. Zatem uzależnienie sprzedaży mieszkań od czynnika podlegającego częstym i nieprzewidywalnym zmianom oznaczało znaczny problem dla deweloperów aktywnych w segmencie niewielkich i niedrogich mieszkań. Mechanizmy wpływania przez program MdM na rynek były i są różne. Chronologicznie, najpierw na uczestników rynku zaczęły oddziaływać zapowiedzi uruchomienia programu. Dla przykładu, w Poznaniu deweloperzy mogli z dość wysokim prawdopodobieństwem spodziewać się bardzo wysokiego, a zatem korzystnego dla sprzedających wskaźnika. W związku z tym wyhamowali wyraźnie w 2013 roku proces uruchamiania sprzedaży nowych inwestycji. Za to w pierwszym kwartale 2014 roku, kiedy dopłaty stały się dostępne, uruchomili sprzedaż ponad 1600 lokali, a zatem więcej niż w całym 2013 roku, kiedy to wprowadzono do sprzedaży nieco ponad 1100 jednostek. W tym mieście także nabywcy wyraźnie wstrzymali się z zakupami w 2013 roku, czekając na nową ofertę dostępną do kupienia z dopłatą. Zjawisko ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów oraz wstrzymywania się przez nabywców z zakupami mieszkań było zauważalne w mniejszym stopniu także w innych miastach.

Od początku 2014 roku limity cenowe ustalone w ramach programu MdM stały się czynnikiem silnie wpływającym na sprzedaż i ceny. Wpływ ten był jednak silnie zróżnicowany w poszczególnych miastach. Wynikało to z relacji między cenami na lokalnym rynku a wysokością limitu.

W konsekwencji bardzo ...