Inflacja w 15 lat może pochłonąć prawie połowę przychodu z nieruchomości

Raz wynegocjowana atrakcyjna stawka za najem nieruchomości może za rok lub kilka lat okazać się już niewysoka. Jest to efekt działania inflacji, która pokazuje jak topnieje z czasem realna wartość otrzymywanych przychodów. Najłatwiej zobrazować działanie inflacji na przykładzie. Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 8% tej kwoty, czyli 20 tys. zł.

Gdyby kwota ta była stała przez okres 15 lat, a co roku inflacja wynosiłaby 2,5% (cel inflacyjny Rady Polityki Pieniężnej), to złotówka otrzymana w ostatnim roku miałaby aż o 29,2% mniejszą siłę nabywczą niż dziś. Realną wartość przychodu w ostatnim roku można więc dziś oszacować na niespełna 14,2 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby inflacja przekraczała cel inflacyjny (2,5%) i wynosiła tyle ile średnio w ostatnich 5 latach, czyli 3,5%. Wtedy realna wartość przychodu w ostatnim okresie umownym wynosiłaby jedynie 12,4 tys. zł, czyli o 38,2% mniej niż dziś.

Problem ten jest rzadko spotykany na rynku najmu lokali mieszkalnych. Powód jest prosty – umowy są tam najczęściej podpisywane na roczne okresy i na taki właśnie czas ustalana jest stawka czynszu. Inaczej jest w przypadku umów długoterminowych. Wtedy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na to, aby stosowana była waloryzacja o inflację. Stosowne klauzule znaleźć można w umowach podpisywanych przez inwestorów w projektach typu „condo” np. w Mielnie, Władysławowie, Szklarskiej Porębie czy Kołobrzegu. Przypomnijmy, że ten model inwestycyjny polega na zakupie na własność pokoju w hotelu i wynajęciu go firmie zarządzającej obiektem, która wypłaca czynsz o często z góry określonej wartości (od 5 do 10% wartości nieruchomości rocznie). Podobne rozwiązanie stosuje też giełdowa spółka Czerwona Torebka, która sprzedaje lokale użytkowe w tworzonej obecnie na terenie całej Polski sieci pasaży handlowych i od razu wynajmuje je na podstawie 15-letniej umowy od nowych nabywców płacąc za najem 8% wartości nieruchomości w skali roku.

Im wyższa inflacja, tym lepiej

Waloryzacja najczęściej jest przeprowadzana z wykorzystaniem wskaźnika inflacji obliczanej przez GUS (CPI) lub Eurostat (HICP). Które rozwiązanie jest lepsze? Niewielkie różnice w metodologii badania poziomu zmian cen skutkują tym, że bardziej atrakcyjnym dla inwestora rozwiązaniem może być rozwiązanie stosujące GUS-owską inflację. Tak przynajmniej pokazują dane historyczne. GUS obliczył bowiem na przykład, że licząc od grudnia 2011 roku do grudnia 2012 roku inflacja wyniosła 2,4%. Analogiczna miara oszacowana przez Eurostat wyniosła jedynie 2,2%. Wyższy jest też wskaźnik średniorocznej inflacji oszacowany na podstawie danych GUS dla okresu ostatnich trzech i pięciu lat.

Różnica w nazwie warta 4,3 tys. zł

Choć różnice między tymi wartościami są niewielkie, to w perspektywie 10 lat łączna rozbieżność w przychodzie z wynajmu mogłaby okazać się już spora. Przyjmijmy więc znowu, że roczny przychód z wynajęcia lokalu użytkowego wartego 250 tys. zł wynosi 20 tys. zł rocznie. Natomiast średnioroczna inflacja oszacowana przez GUS w całym horyzoncie naszego badania wyniosła 3,52% w skali roku, a Eurostat oszacował wskaźnik na 3,37% rocznie. W takim wypadku przez 15 lat trwania umowy inwestor, którego czynsz był aktualizowany z wykorzystaniem inflacji obliczanej przez GUS otrzymałby w formie przychodu łącznie o niespełna 4,3 tys. zł więcej, niż ten którego przychód byłby aktualizowany na podstawie danych Eurostatu.

Bartosz Turek
Lion’s House