Comperia – Szymon Ostrowski: Ile naprawdę kosztuje kupno nieruchomości…?

Koszty kredytowe

Sama możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, to w obecnej sytuacji nie lada szczęście. Jeśli jednak uda nam się przekonać bank, że poradzimy sobie z comiesięcznymi ratami, będziemy musieli przygotować się na inne wydatki.

– Prowizja za udzielenie kredytu – koszt ten ponosimy jeszcze przed samą wypłatą kredytu. Wysokość prowizji jest różna. Może wynieść nawet 3 proc. Jeśli zdecydujemy się kupić w banku dodatkowy produkt, np. konto bankowe, czy kartę kredytową, istnieje możliwość obniżenia tego kosztu. Prowizję należy wpłacić z własnej gotówki.

– Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki bronią się przed pożyczaniem na 100 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc nie wniesiemy wymaganej przez bank kwoty z własnej kieszeni, a bank zdecyduje się mimo to pożyczyć nam pieniądze, będziemy musieli zapłacić za ubezpieczenie. Od czego? No właśnie nie wiadomo. Nie ma przepisu. Który obliguje banki do ustanawiania takiego zabezpieczenia, więc nie wiadomo po co ten koszt. Ale skoro płacić trzeba, to trzeba. Absolutny brak możliwości negocjacji na tej płaszczyźnie.

– Ubezpieczenie nieruchomości – oczywiście ważne będzie dostarczenie do banku polisy potwierdzającej ubezpieczenie nieruchomości. Często banki oferują specjalne ubezpieczenia grupowe w pakiecie z kredytem i zaprzyjaźnionym towarzystwem ubezpieczeniowym. Oferty te warto porównać ze stawkami panującymi na rynku, ale ubezpieczenie grupowe zwykle jest najtańszą opcją dostępną na rynku.

– Koszty ustanowienia hipoteki – hipoteka po podstawowe zabezpieczenie kredytu o musi być wpisana do księgi wieczystej. W tym przypadku nie ma możliwości negocjacji. Po zmianach prawnych, od 20 lutego nie istnieje już podział na hipotekę kaucyjną i zwykłą. Teraz mamy jeden rodzaj hipoteki umownej – po prostu. Nawiązuje do modelu dawnej hipoteki kaucyjnej i zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe oraz odsetki, koszty postępowania i inne świadczenia uboczne wskazane w dokumencie będącym podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Dla klientów banków oznacza to, że biorąc kredyt na przykład na kupno lokalu, nie będą musieli ustanawiać dwu hipotek: zwykłej na zabezpieczenie kapitału kredytu i kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek kapitałowych, odsetek za opóźnienie, prowizji, kosztów manipulacyjnych, kosztów dochodzenia roszczenia itp. Wystarczy, że klient ustanowi jedną hipotekę zabezpieczającą całość roszczeń kredytowych.

Koszty transakcji

Choć narzekamy na agencje nieruchomości, to i tak znaczna większość klientów korzysta z ich usług kupując mieszkanie lub dom.

• Prowizja dla agencji nieruchomości – standardowo prowizja agencji wynosi 2,5 proc. plus VAT. Możliwe jest wynegocjowanie niższej prowizji.
• Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości z aktu notarialnego i jest nienegocjowalna. Pobiera ją od razu notariusz, który później przekazuje ją do urzędu skarbowego.
• Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Maksymalne stawki notarialne określa rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości. Oczywiście kancelarie notarialne w pierwszej kolejności podają te górne stawki, ale nie bój się ich negocjować. Notariusze również konkurują ze sobą, więc upusty rzędu 20 – 30 proc. są możliwe do uzyskania.
• Odpisy aktu notarialnego – bardzo często pomijany koszt, a może być bardzo znaczący – nawet do kilkuset złotych w przypadku kilku odpisów. Z reguły potrzebny jest nam 1 lub 2 odpisy (do własnego użytku oraz do banku lub sądu). Kupujący nie jest zobowiązany płacić za odpis, którego potrzebuje sprzedający.
• Opłata za założenie księgi wieczystej – opłata w sądzie wieczysto-księgowym, którą musimy ponieść, jeśli nieruchomość, którą kupujemy nie posiada księgi wieczystej (np. dla nieruchomości kupowanej od dewelopera). Bądź opłata za wpis właściciela do księgi wieczystej – niezależnie od tego, czy księga dla danej nieruchomości istnieje czy nie, to wpis właściciela do II działu księgi wieczystej jest dla nas dodatkowym kosztem.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu (wartość transakcji 100 i 300 tys. zł):

Koszty związane z zakupem mieszkania (wartość transakcji 100 i 300 tys. zł):

Szymon Ostrowski

www.comperia.pl