Hipoteki: w 2013 roku gorzej niż po Lehman Brothers

W przyszłym roku nie uda się bankom sprzedać 200 tys. kredytów, co można uznać za wielkość trzymającą rynek w pewnej normie. Liczba  kredytów sięgnie ok. 170 tys., o co najmniej 15 proc. mniej niż w mijającym właśnie 2012 r. Będzie też niższa niż w wyjątkowo trudnym dla klientów 2009 r. Tym razem jednak szczególnego zapału do pożyczanie nie widać nie tyle po stronie banków, co właśnie samych klientów.

Rynkowi kredytów mieszkaniowych nie sprzyja co najmniej pięć kluczowych elementów.

Jeden z najważniejszych to spowolnienie gospodarcze. Spadająca dynamika  wzrostu PKB, już od pewnego czasu przekłada się na nastroje klientów i niechęć do zadłużania się. W przyszłym roku wraz z przybliżaniem się zmian PKB do zera obawy przed kredytami jeszcze się powiększą. Na kredytowe nastroje wpłynąć mogą w szczególności doniesienia z pierwszych stron gazet o zwolnieniach w dużych firmach. A to już po części się zaczęło – głośno o zwolnieniach w bankach czy w fabryce Fiata. Na umiarkowany popyt wpływa również oczekiwanie spadku cen nieruchomości. Kto może zwleka z decyzją w nadziei, że za kilka miesięcy kupi to samo mieszkanie kilka procent taniej. Na dodatek część potencjalnych klientów, nawet jeśli bardzo chcą kupić mieszkanie na kredyt, blokują wysokie wymagania rekomendacji S i T nadzoru finansowego.

Słabe prognozy dla rynku kredytów mieszkaniowych, to również konsekwencja zakończenia w 2012 r. programu Rodzina na Swoim. Zanosi się, że w 2012 r. sprzedanych zostanie około 45 tys. kredytów z dopłatami do odsetek (kilka kolejnych tysięcy będzie jeszcze wypłacanych w styczniu). Osoby zainteresowane kredytami z dopłatami przyspieszały decyzje kredytowe, popyt, który w normalnych warunkach rozkładałby się bardziej równomiernie w większym stopniu przypadł na mijający rok. Rynek odczuje to bolesną pustką szczególnie w drugim i trzecim miesiącu 2013 r.

Piątym elementem hamująco działającym na rynek stał się zapowiadany nowy program pomocy przy zakupie pierwszego mieszkania. Osoby, które mają szanse na skorzystanie z dopłaty do nowego mieszkania, będą czekały na wdrożenie programu Mieszkanie dla Młodych. Poczekają do połowy roku, ale niewykluczone, że do 2014 r.  W decyzyjnej zamrażarce znajdzie się ok. kilkanaście tysięcy kredytów.

Na mocno zachmurzonym niebie nad rynkiem kredytów mieszkaniowych widać też przebłyski słońca. Kredytom przede wszystkim pomogą niższe stopy procentowe niż w 2012 r. Gdy WIBOR 3M wahał się przez większą część 2012 r. w granicach 5 proc. to oczekiwania rynkowe stawki trzymiesięcznego WIBOR-u na przyszły rok spadają grubo poniżej 4 pkt. proc.  Tymczasem oprocentowanie niższe o 1 pkt. proc. sprawia, że rata kredytu obniża się o 10 proc. Zmiana jest niebagatelna. Trzeba się jednak liczyć z sytuacją, że część spadku oprocentowania kredytów skonsumują same banki podwyższając marże.

Wiatru w kredytowe żagle może  też dostarczyć  poluzowanie rekomendacji nadzoru finansowego. W perspektywie jest likwidacja dwóch głównych ograniczeń w dostępie do kredytów. Pierwszy to limit raty kredytu do dochodów do maksimum połowy wpływów, jeśli nie przekraczają one średniego wynagrodzenia w przedsiębiorstwach, czy do progu 65 proc. jeśli wpływy te są wyższe. Komisja Nadzoru Finansowego właściwie już zdeklarowała się za zmianą, trwają jednak ustalenie kolejnych szczegółów nowelizowanej Rekomendacji T. Po nowelizacji Rekomendacji T, przyjdzie kolej na Rekomendację S. Tutaj ma paść druga istotna bariera ograniczenia dostępu do kredytów mieszkaniowych – maksymalny okres liczenia zdolności kredytowej. Zostanie wydłużony lub zniesiony. Zgodnie z obecnymi zasadami klient musi wykazać się zdolnością do spłaty kredytu w 25 lat, nawet jeśli bierze kredyt na dłuższy okres.  Szacuje się, że rekomendacje T i S razem utrudniają dostęp do finansowania nieruchomości niemal 15-20 proc. potencjalnych klientów. Zmiany niestety nie zaczną obowiązywać od początku roku.

Halina Kochalska
Open Finance

Rok 2013 według analityków Open Finance

Spowolnienie gospodarcze przyniesie ze sobą coraz niższe zyski z lokat, kurczącą się liczbę chętnych na kredyty hipoteczne i lokaty ustrukturyzowane oraz dalszy spadek cen mieszkań w I połowie roku. A jasne strony? Rosnące zyski z funduszy, hossa na warszawskim rynku akcji i dobre wyniki z zapadających lokat ustrukturyzowanych. Dowiedz się jak będzie wyglądał przyszły rok według analityków Open Finance.

Zapowiadana i oczekiwane w I półroczu spowolnienie gospodarcze będzie miało swoje konsekwencje dla finansów Polaków. Pewne procesy już się rozpoczęły i spodziewamy się ich kontynuacji, a nawet przyspieszenia. Mowa przede wszystkim o spadku stóp procentowych, który będzie coraz mocniej wpływał na wysokość oprocentowania lokat. Spadnie również oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale – w szczególności w I połowie roku – nie wpłynie to na ożywienie na rynku kredytowym. Obawy przed utratą pracy i kryzysem nie pozwolą na odważne decyzje, mimo że niskim stopom procentowym towarzyszą też najniższe od lat ceny nieruchomości. Dopiero druga połowa roku może okazać się pod tym względem lepsza.

Poprawę w gospodarce już teraz dyskontuje giełda. Szanse na hossę są spore, zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku. Później oczekiwania na poprawę w gospodarce zostaną zweryfikowane z rzeczywistością i przekonamy się, czy były podstawy do poprawy na giełdzie. Do tego czasu tempa mogą nabrać napływy do funduszy, czemu sprzyjać będzie także spadek oprocentowania lokat i wzrost zainteresowania agresywniejszymi formami inwestycji. Natomiast lokaty strukturyzowane mogą tracić klientów m.in. za sprawą działań regulatora, który chce uczynić tę kategorię produktów inwestycyjnych bardziej przejrzystą.