Hipoteki: słaby 2012 rok i jeszcze słabszy 2013

Siódmy kwartał z rzędu liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych jest mniejsza niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W IV kw. 2012 r. działające na polskim rynku banki udzieliły 44,2 tys. kredytów o łącznej wartości 8 mld zł. Porównując do III kw. ubiegłego roku jest to mniej o odpowiednio 12,2 i 23,9 proc. – wynika z danych zebranych przez Open Finance z 19 banków działających na rynku. Trzeba zaznaczyć, że są to wyniki i tak lepsze niż po trzecim kwartale ubiegłego roku, w którym to spadki wyniosły 21,1 proc. liczbowo i 29,3 proc. wartościowo. Czwarty kwartał 2012 r. był siódmym z rzędu spadkowym. Z tak długim okresem negatywnych wyników nie mieliśmy do czynienia od początku przygotowywania raportów przez Open Finance (2007 r.).

W porównaniu do III kw. 2012 r. liczba kredytów spadła o 3,1 proc., była też niższa od tej z I i II kw., były to więc najgorsze trzy miesiące na rynku.

Łącznie w 2012 r. udzielono 183,2 tys. kredytów na zakup nieruchomości, co w ujęciu 12-miesięcznym jest najgorszym wynikiem od okresu zakończonego w czwartym kwartale 2009 r., więc od równych trzech lat. Także w tym ujęciu jest to siódmy z rzędu przypadek gdy odnotowaliśmy spadek. W stosunku do 2011 r. rynek zmniejszył się o 37,9 tys. kredytów, co oznacza spadek o 17,2 proc.

Niezmiennie trwa agonia kredytów walutowych. W IV kw. 2012 r. udzielono 234 takich pożyczek, podczas gdy kwartał wcześniej było to 576 kredytów, a rok wcześniej 8,2 tys. Spadek rok do roku wynosi 97,2 proc. Wycofywanie banków z tej działki obserwujemy od początku 2011 r., aktualnie mamy do czynienia z finiszem tego procesu, bo udział pożyczek walutowych w rynku spadł już do poziomu 0,53 proc.

Większość banków całkowicie zrezygnowała z tego rodzaju produktów, z ankiety OF za IV kwartał wynika, że sprzedawało je jeszcze pięć banków, z czego do jednego należała połowa rynku. W żadnej z instytucji udział kredytów walutowych nie przekraczał jednak 10 proc., podczas gdy jeszcze w poprzednim kwartale było tak w trzech bankach.

Zgodnie z oczekiwaniami, ostatni kwartał 2012 r. był za to eksplozją popularności kredytów z rządową dopłatą w ramach programu Rodzina na Swoim. Łączna sprzedaż takich kredytów wyniosła 15,8 tys. sztuk, a wartość – 2,72 mld zł. Zważywszy na to, że w czterech poprzednich kwartałach ani razu nie przekroczono bariery 2 mld zł, to jest to wynik naprawdę dobry. Aczkolwiek w 2011 r. dwukrotnie był on bliski 3 mld zł, więc ostatni kwartał wcale nie był rekordowy pod tym względem.

Wysoka sprzedaż RnS w poprzednim kwartale (rok do roku liczba kredytów wzrosła o dwie trzecie) miała jedną przyczynę: wygasanie programu. Wnioski o kredyt można było składać tylko do końca grudnia i banki oczekiwały wzmożonego ruchu w tym segmencie. Udział kredytów RnS w całości rynku w ciągu kwartału wzrósł z 24,5 do 35,77 proc., co było najwyższym odsetkiem w historii programu.

Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w IV kw. 2012 r. wyniosła 8 mld złotych. W porównaniu do poprzedniego kwartału to spadek o 9 proc., ale już porównując do IV kw. 2011 r. mamy do czynienia z dużo poważniejszą obniżką, bo o 23,93 proc. Spadek wartości udzielonych kredytów jest większy od spadku ich liczby, czego przyczyną jest spadek cen mieszkań oraz rosnące wymagania banków dotyczące wkładu własnego. Średnia kwota kredytu hipotecznego obniżyła się z 209,9 tys. zł w IV kw. 2011 r. do 181,8 tys. zł w IV kw. 2012 r., tj. o 13,4 proc. W całym 2012 r. sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła niecałe 36 mld zł.

Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w czterech, spadła w 12, a w dwóch pozostała praktycznie na niezmienionym poziomie. W poprzednim kwartale wzrost zanotowało sześć instytucji, a jeszcze na początku 2012 roku dodatnią dynamiką mogło pochwalić się dziewięć banków.

Jednocześnie nadal obserwujemy wzrost koncentracji rynku kredytowego – dwa największe banki udzieliły w IV kw. 2012 r. ponad połowę (52 proc.) wszystkich kredytów. Rok wcześniej było to 38 proc.

Komentarz i prognoza

Czwarty kwartał 2012 r. stał pod znakiem postępujących spadków sprzedaży kredytów hipotecznych. Jedyny wyłom nastąpił w przypadku Rodziny na Swoim, ale było to spowodowane wygaszaniem programu. Wprawdzie kurczenie rynku nie jest tak nagłe jak w 2009 r., gdy trzy razy z rzędu spadki przekroczyły 30 proc., ale czas trwania procesu jest już dłuższy.

Jedną z przyczyn gorszych wyników jest gremialne wycofywanie się banków z kredytów walutowych spowodowane wejściem w życie nowelizacji rekomendacji S. Aktualnie udział kredytów walutowych w rynku spadł do 0,5 proc. i ich znaczenie staje się już marginalne.

Nie bez znaczenia jest też ogólna sytuacja w gospodarce. Z jednej strony banki są ostrożniejsze w udzielaniu kredytów, a z drugiej część potencjalnych kredytobiorców rezygnuje z pożyczki bojąc się pogorszenia sytuacji materialnej.

W naszej ocenie nic nie wskazuje na to, by fortuna kredytowa miała się odwrócić szybciej niż w połowie tego roku. Wszystko zależy od tego, kiedy w życie wejdą znowelizowane rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które mają doprowadzić to poluźnienia polityki kredytowej banków. Pierwsze półrocze będzie wg naszych prognoz dużo słabsze od pierwszych sześciu miesięcy 2012 r., w drugiej połowie roku wyniki z 2012 i 2013 mają szanse być podobną. Wg naszych przewidywań 2013 r. zamknie się liczbą 165-175 tys. kredytów hipotecznych.

Jedyną dobrą wróżbą dla rynku są obniżki stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej dokonała już pięciu cięć, łącznie o 150 punktów bazowych. W efekcie jeszcze więcej spadł WIBOR i oprocentowanie kredytów, a wzrosła zdolność kredytowa klientów.

Marcin Krasoń
Open Finance