Hipoteki: składka ubezpieczeniowa jak cztery raty kredytowe

Osoba, która latem 2007 r. kupowała na kredyt we franku szwajcarskim nieruchomość za 300 tys. zł jest dziś bankowi winna 419 tys. zł, prawie o 40 proc. więcej niż na początku. Wyższy poziom zadłużenia to efekt rosnącego kursu franka, który od chwili zaciągnięcia kredytu wzrósł o ponad połowę. Wysokość raty dla wielu klientów nie jest takim problemem jak właśnie poziom zadłużenia. W związku ze spadkiem stóp procentowych w Szwajcarii i oprocentowania kredytów we franku, miesięczna rata jest na podobnym poziomie co na początku okresu kredytowania. Aktualny stan zadłużenia ma zaś znaczenie w dwóch przypadkach: naliczania ubezpieczenia niskiego wkładu oraz chęci sprzedaży mieszkania. Postanowiliśmy sprawdzić ten pierwszy przypadek i policzyć, z jakim dodatkowym obciążeniem trzeba się liczyć.

Na rynku jest kilka sposobów ubezpieczania niskiego wkładu. Czasami jest to podwyższona marża, czasami comiesięczna składka, ale najpopularniejsze rozwiązanie to ubezpieczenie kwoty ponad 80 proc. wartości mieszkania. Tu jednak występują dwie metody liczenia: wg stanu zadłużenia w złotych i we frankach. W aktualnej sytuacji, gdy kurs CHF/PLN jest znacznie powyżej początkowego, metoda pierwsza jest dla klientów znacznie mniej korzystna.

Sprawdziliśmy to na przykładzie sytuacji klienta, który w 2007 r. pożyczył na mieszkanie 300 tys. zł bez wkładu własnego. Osoba taka otrzymała marżę kredytową w wysokości 1 p.p. Do obliczeń przyjęliśmy, że składka wynosi 3,5 proc. Dla kalkulacji w polskiej walucie składka wyniesie ok. 6300 zł, a we frankach niewiele ponad 1150 złotych.

Z czego wynika tak ogromna różnica? Chodzi o podstawę liczenia niskiego wkładu własnego. Jeśli od początku do końca wkład własny liczymy w złotych, za podstawę bierzemy poziom zadłużenia wyliczony w złotych i porównujemy go do kwoty zaciągniętego kredytu w złotych. Pożyczaliśmy 300 tys. zł, kwota wolna od ubezpieczenia to 80 proc., czyli 240 tys. zł. Wszystko co ponad 240 tys. zł wymaga ubezpieczenia. Aktualny poziom zadłużenia to 419 tys. zł, więc ubezpieczyć trzeba kwotę 179 tys. zł. Dla składki w wysokości 3,5 proc. koszt dla klienta to 6,3 tys. zł. Lipcowa rata takiego kredytu wyniosła ok. 1650 zł, co oznacza, że w przypadku obowiązku zapłacenia polisy ubezpieczeniowej, klient będzie musiał wyłożyć niemal czterokrotność miesięcznego obciążenia kredytowego.

Metoda druga wygląda inaczej, bo owo bezpieczne 80 proc. liczymy we frankach. Klient z przykładu pożyczył w 2007 r. 136,6 tys. franków, kwota wolna od ubezpieczenia (80 proc. tego ) wynosi więc 109,3 tys. franków. Na dzień dzisiejszy poziom zadłużenia to 118,7 tys. franków, ubezpieczyć należy więc 9,3 tys. franków. Uwzględniając kurs z 6-proc. spreadem do ubezpieczenia mamy 33 tys. zł.
3,5-proc. składka od tej kwoty wyniesie 1156 zł.

Stawki ubezpieczenia zależą od banku, bo np. niektóre banki za kwotę bezpieczną od ubezpieczenia uważają 90 proc. wartości nieruchomości, wówczas koszt dla klientów jest niższy. Jedno jest wspólne: ubezpieczenia niskiego wkładu własnego są nieodłącznym elementem kredytów hipotecznych, bo nie każdy klient może sobie pozwolić na kredyt z niskim LtV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2012 r. co drugi udzielany kredyt miał LtV wyższe niż 80 proc. Natomiast dane Komisji Nadzoru Finansowego pokazują, że w przypadku ponad 250 tys. kredytów już udzielonych aktualne LtV przekracza 100 proc., a dla 140 tys. kredytobiorców przekroczona została wartość 120 proc. I to właśnie ci klienci, z najwyższym aktualnym LtV mogą obawiać się pisma z banku z wezwaniem do przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Marcin Krasoń
Open Finance