Gdyby nie ograniczenia w obrocie ziemią rolną, hektar kosztowałby 20 proc. więcej
40,5 tys. zł – tyle wart jest przeciętny hektar ziemi rolnej – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS za 4 kwartał 2019 roku. To o niecałe 1,6 tys. zł więcej niż rok wcześniej. 4-proc. wzrost, z którym mamy obecnie do czynienia, jest umiarkowany. W latach 2005 – 2016 średni wzrost cen opiewał na około 15-16% w skali roku. Dochodziło nawet do sytuacji, w których w ciągu roku przeciętny hektar drożał o 30%.
Czytaj także: Uwolnienie gruntów rolnych uspokoi ceny mieszkań?
W dużej mierze za takimi wzrostami stał popyt generowany przez inwestorów. Wielu posiadaczy kapitału decydowało się na zakup hektarów w celach stricte inwestycyjnych. Jedni chcieli zarabiać na samym wzroście ceny ziemi, inni na dopłatach bezpośrednich, a celem kolejnej było tzw. odrolnienie. Chodzi o doprowadzenie do sytuacji, w której na działkach, na których dotychczas można było tylko sadzić, siać lub kosić, dozwolona została zabudowa. Pompowało to wyceny ziemi, co na dłuższą metę generowało ryzyko pęknięcia bańki spekulacyjnej. Kres temu inwestycyjnemu eldorado położyła nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w połowie 2016 roku.
Ziemia dla rolnika
Wprowadziła ona zasadę, zgodnie z którą, nabywcami ziemi rolnej mogli być przede wszystkim rolnicy indywidualni. W uproszczeniu były to osoby, które miały nie więcej niż 300 ha, na których samodzielnie gospodarowały i mieszkały w okolicy posiadanych działek przynajmniej od 5 lat. Jeśli ktoś nie był rolnikiem, to mógł kupić jedynie 30 arów ziemi rolnej (50 arów, jeśli na działce były zabudowania rolnicze). Jeśli ktoś chciał kupić więcej, musiał dostać specjalne pozwolenie z KOWR. Mało tego, po zakupie działki nie można było jej sprzedać przez 10 lat no chyba, że na sprzedaż zgodę wydał sąd.
Pod koniec 2019 roku przyszedł czas na liberalizację prawa. W myśl nowelizacji osoby nie będące rolnikami mogą kupować działki rolne o powierzchni mniejszej niż hektar. Na terenie administracyjnym miast wprowadzono możliwość zakupu nieograniczonej liczby działek – o ile żadna z nich nie ma hektara. Poza granicami miast – jeśli ktoś kupi nawet w kilku transakcjach łącznie więcej niż 1 ha gruntów rolnych, to będzie w rozumieniu ustawy zobowiązany prowadzić powstałe w wyniku zakupu ziemi gospodarstwo rolne. Jeśli tego nie zrobi, KOWR ma prawo odkupić ziemię po cenie rynkowej.
Czytaj także: Łatwiejszy zakup ziemi rolnej. Nowe przepisy wchodzą w życie >>>
Skrócony został też okres, przez który trzeba samodzielnie gospodarować na kupionych hektarach mieszkając przy tym na terenie gminy. Dotychczas było to 10 lat. Po zmianach wystarczy 5 lat. Jeśli będziemy chcieli działkę sprzedać wcześniej – niezbędna jest zgoda szefa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Oczywiście w dalszym ciągu, jeśli ktoś chce kupić dużą działkę, aby rozpocząć na niej swoją przygodę z rolnictwem, to może to zrobić o ile dostanie zgodę wspomnianego wcześniej KOWR.
Ziemia mogła być droższa
Nie ulega wątpliwości, że wprowadzone ograniczenia doprowadziły do tego, że ziemia rolna przestała być postrzegana jako atrakcyjne aktywo inwestycyjne. Skutkiem tego był spadek liczby zawieranych transakcji, ale też wspomniany wcześniej spadek dynamiki wzrostu cen hektarów. Jest niemal pewne, że bez tych regulacji ceny ziemi rosłyby w szybszym tempie. Jest to tym bardziej możliwe, skoro Polacy mają dziś bardzo ograniczone możliwości inwestowania w sposób bezpieczny, który przy tym dawałby szanse na zachowanie wartości zainwestowanego kapitału. Jeszcze kilka lat temu właśnie tak postrzegana była inwestycja na rynku ziemi.
Z szacunków HRE Investments wynika, że bez wprowadzonych ograniczeń w obrocie ziemią, przeciętny hektar mógłby być dziś o około 20% droższy niż jest, czyli zbliżać się już do wyceny na poziomie 49 tys. zł za hektar.
Jak obliczyliśmy przeciętną wartość hektara?
Pod uwagę bierzemy ceny transakcyjne gruntów ornych, które co kwartał publikuje GUS. Urząd określa przy tym ceny w zależności od przydatności rolniczej gruntu. Dzięki temu możliwe jest określenie ceny przeciętnego hektara na danym terenie z uwzględnieniem zasobów ziemi o różnej przydatności rolniczej na terenie województw i w skali całego kraju. Tym samym stworzona przez nas miara czyści średnie ceny obliczane przez GUS dla całego kraju o wpływ tego, że akurat w danym kwartale dużo sprzedano ziemi słabej – co obniżałoby przeciętną cenę transakcyjną dla Polski – lub odwrotnie – wzięciem cieszyły się żyzne gleby, co powodowałoby, że rosłaby średnia cena transakcyjna raportowana przez urząd.
