Fundusze doceniają atuty Polski

Jakie są niezaprzeczalne atuty Polski w porównaniu z czeskim rynkiem?

Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska: Polska to kraj, który daje co najmniej tyle możliwości inwestorom co Czechy. Dlatego pozycja Polski – jako lidera rynków inwestycyjnych Europy Środkowo-Wschodniej – w długim terminie nie wydaje się być zagrożona przez naszych południowych sąsiadów. Kluczowa jest bowiem wielkość rynku wewnętrznego oraz liczba nowych i istniejących projektów. Ósma pozycja Polski wśród gospodarek Unii Europejskiej, kilkadziesiąt dużych miast, czterokrotnie większa liczba konsumentów niż w Czechach, przeszło 350 tysięcy absolwentów uczelni wyższych rocznie, którzy mogą w przyszłości stanowić wykwalifikowaną kadrę – to wszystko skłania do inwestowania również w Polsce.

W Czechach jest drożej niż w Polsce?

W porównaniu z Polską ceny nieruchomości komercyjnych w Czechach są nieco wyższe. Największe różnice dotyczą nieruchomości o przeznaczeniu handlowym, położonych przy głównych ulicach. Stopa kapitalizacji – dla rekordowych transakcji – wyniosła w Czechach poniżej 4 proc. To oznacza, że przy założeniu jednakowej ceny, dochód przynoszony przez taką nieruchomość w Czechach, a co za tym idzie początkowa rentowność inwestycji, jest nawet o 25 proc. niższa, niż mogłaby być osiągnięta w Polsce. Może być to jednak kompensowane wzrostem czynszów w przyszłości.

Czechy, podobnie jak Polska, mogą się też pochwalić dobrymi wynikami gospodarczymi. 

W trzecim kwartale 2017 roku skorygowany sezonowy wzrost gospodarczy w Czechach wyniósł 5 proc. względem analogicznego okresu 2016 roku. Niskie bezrobocie, najmniejsze w Unii Europejskiej – wynoszące 2,7 proc. oraz wzrost wynagrodzeń – o 2,8 proc., uwzględniając inflację, a także wzrost konsumpcji, były kluczowe dla rozwoju poszczególnych sektorów rynku nieruchomości w Czechach.

Polska jednak także nie ma się czego wstydzić. W III kwartale 2017 r. wzrost PKB wyniósł 4,7 proc., a bezrobocie spadło poniżej 7 proc.

Politycznie Czechy są dziś stabilniejsze od Polski?

Sytuacja polityczna w Czechach jest stabilna. Analitycy nie przewidują, że mogłyby tam w najbliższych latach pojawić się przepisy utrudniające inwestowanie w nieruchomości. W październiku 2017 roku do władzy doszła centroprawicowa partia ANO, co pozwala oczekiwać, że prowadzona w tym kraju polityka będzie prorynkowa i sprzyjająca przedsiębiorczości.

Z perspektywy inwestorów krajowych, w tym prywatnych, atutem Czech jest także relatywnie niski koszt finansowania. Stopa referencyjna została wprawdzie niedawno podniesiona, jednak wciąż wynosi nieznaczne 0,5 proc.

Jakie były najbardziej znaczące transakcje w Czechach?

Dominował sektor handlowy, podobnie jak w Polsce. Dwie największe transakcje nabycia pojedynczych centrów handlowych dotyczyły zakupu Olympii Brno przez Deutsche EuroShop za 374 mln euro oraz centrum handlowego Letnany przez CBRE GI za 226 mln euro – od Tesco. Duże znaczenie miały także zakupy pakietowe – np. portfela nieruchomości należącego do CBRE GI – przez CPI.

W efekcie w pierwszych trzech kwartałach 2017 roku zawarto transakcje opiewające na ponad 2,6 miliarda euro, w tym 400 milionów euro w ostatnim kwartale. Analitycy nie oczekują jednak powtórzenia tego wyniku w najbliższym czasie, ponieważ na czeskim rynku brakuje atrakcyjnych nieruchomości wystawionych na sprzedaż.

Tymczasem w Polsce, w trzecim kwartale 2017 roku, inwestorzy wydali na nieruchomości komercyjne nieco ponad 800 mln euro. Część analityków oczekuje u nas rekordu na koniec roku, ale z drugiej strony inwestorzy skarżą się na nieprzewidywalność prawa.

Ze względu na interpretacje opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości, a także trudny w ocenie ekonomicznej wpływ procedowanych ustaw o dużym znaczeniu dla rynku nieruchomości komercyjnych – z perspektywy inwestorów – Polska może uchodzić za relatywnie trudniejszy rynek niż ten u naszych południowych sąsiadów.

Ryzyko polityczne należy jednak odpowiednio wycenić. Na razie nie doprowadziło ono do zauważalnej korekty stóp kapitalizacji czy też spowolnienia. Dlatego 2017 rok ma szansę okazać się zbliżony pod względem wolumenu inwestycyjnego do ubiegłego roku, w którym zawarto transakcje inwestycyjne na 4,6 miliarda euro.

Co jeszcze ma znaczenie dla inwestorów, chcących ulokować kapitał w Polsce?

Rosnąca siła nabywcza i ciągle niezagospodarowany potencjał wielu polskich miast są katalizatorami rozwoju aktywności deweloperów handlowych. W mijającym roku mieliśmy do czynienia z otwarciami kilku obiektów o dużej skali, rzadziej spotykanymi w Czechach. Zadebiutowały takie centra jak Galeria Północna w Warszawie, Wroclavia we Wrocławiu czy Serenada w Krakowie. Ciekawostką jest to, że w przypadku tego ostatniego obiektu – jeszcze przed otwarciem – podpisana została umowa przedwstępna jego sprzedaży południowoafrykańskiemu inwestorowi – NEPI Rockcastle.  

Jakie są prognozy dla rynku handlowego na przyszły rok?

W 2018 roku oczekujemy w Polsce kolejnych dużych centrów – m.in. Forum Gdańsk, Gemini Park Tychy czy Nowej Stacji w aglomeracji warszawskiej. Tymczasem czescy deweloperzy koncentrują się na formatach typu convenience, czyli na obiektach w mniejszych miejscowościach.

U naszych południowych sąsiadów podaż nowych projektów o większej skali wzrośnie po 2019 roku, kiedy planowane jest kilka dużych otwarć. W Polsce do tego czasu może już dojść do sfinalizowania kilku znaczących transakcji, których przedmiotem będą nowe obiekty.

Na rynku biurowym Polska ma silniejszą pozycję niż Czechy?

Tak, w Polsce mamy więcej wysokiej jakości budynków biurowych stanowiących dobry produkt inwestycyjny. I to nie tylko w Warszawie, lecz także w miastach regionalnych.

Centra BPO i SSC odgrywają coraz większą rolę w tworzeniu nowego popytu na przestrzeń biurową w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, a Polska jest największym graczem w tym sektorze. W naszym kraju działalność prowadzi prawie czterokrotnie więcej firm z sektora SSC niż w Czechach.

Atrakcyjność inwestycyjną biur wynajętych filiom globalnych korporacji potwierdzają zawarte w ostatnich kwartałach transakcje – np. nabycie przez fundusz NIAM biurowca Axis w Krakowie od firmy Skanska czy kupno przez fundusz Triuva wrocławskiego biurowca Greenday od GLL przy stopie kapitalizacji, która – nie przekraczając 6 proc. – przybliżyła miasta regionalne do poziomu notowanego w Warszawie.

Jędrzej Suchowolec

Cresa Polska