Forum FN: Jaka szansa na boom budowlany?

Stefan Bratkowski
Dziennikarz, pisarz

Reagan rozkręcił półpaństwowe systemy kredytowe, które wydawały się niewyczerpane, aż po paru dziesięcioleciach, w pełni skomercjalizowane, zwariowały z chciwości. Z końcem 2007 r. – zgodnie z przewidywaniami fachowców – nie było już komu jednak sprzedać nowych domów i willi, rynek się zamknął, koniunktura się załamała, wirtualne walory giełdowe diabli wzięli, a tysiące zadłużonych Amerykanów stanęło wobec konieczności spłacania „prawdziwymi” pieniędzmi kredytów pobranych w pieniądzu wirtualnym.

W Polsce jednak boom budowlany jest nie tylko możliwy. Jest wręcz konieczny. Polska jedyna w Europie potrzebuje tylu nowych mieszkań i to nieporównywalnie więcej niż ktokolwiek gdzie indziej (poza Trzecim Światem). Żeby dorównać standardom zachodnioeuropejskim, zbudować trzeba u nas nie trzy, a pięć, sześć milionów mieszkań. Nie takich po parę kajut. Nie na sprzedaż. Do wynajmu. Tanich w dostępie – po prostu czynszowych, dla młodego pokolenia, dla zapewnienia jego mobilności, tak, by młodzi ludzie mogli zmieniać miejsce pobytu dla pracy, nie czekając, aż praca przyjdzie tam, gdzie kupili mieszkanie na własność. I żeby mieli gdzie chować dzieci. Na własność buduje się w świecie wille, samodzielne domki, „szeregowce”, pałacyki, ale nie mieszkania, które można zmieniać. Przeciętny Amerykanin zmienia miejsce zamieszkania w ciągu życia sześć razy; 70 proc. Szwajcarów, obywateli najbogatszego kraju Europy, rezyduje w mieszkaniach wynajętych. To „realny socjalizm” sprzedawał ciasne mieszkanka na własność, żeby zdjąć z rynku „nawis inflacyjny”. Zostawił nam mieszkanie jako nieruchomość, jako lokatę oszczędnościową, na dobitek niezbyt pewną, bo nie wiemy, jakie mieszkanie i gdzie będzie dobrą lokatą, a zwłaszcza – jak długo.

W gospodarce rynkowej ciasne mieszkanko, parę kajut, wobec perspektywy dużych mieszkań do wynajmu, jest jako lokata ekonomicznym nonsensem. A dziś polski rynek budownictwa mieszkań „własnościowych” nasycił się tylko trochę później niż w USA, gdzie i wcześniej przyszła recesja. Koło napędowe gospodarki przestało działać. Dziś nasze banki przemyśliwują o małych kredytobiorcach, mniej zamożnych, budujących (kupujących, zaciągających kredyty) na 40-metrowe mieszkania – bo tylko na tyle metrów kwadratowych będzie ich stać. Te nowej produkcji kajuty będą równie bezwartościową lokatą. Jako nieruchomości o niskiej wartości też nie obiecują kokosów obrotowi nieruchomościami.

Nie waham się stwierdzić, że hasło „rodzina na swoim” to nie tylko ekonomiczny, ale i politycznospołeczny nonsens. Jak wiemy, już samo pożądanie samochodów ograniczyło rozrodczość w Europie – wydatek na zakup i eksploatację samochodu wygrywa z wydatkami na dziecko. Wiele młodych rodzin z Europy w ogóle nie liczy na radość posiadania dziecka.

Taką samą rolę odgrywa konieczność spłaty kredytu na „własnościowe” mieszkanie – przy wieloletniej perspektywie spłaty „własność” ta bezsensownie swymi kosztami kredytu ogranicza polską rozrodczość, musi wygrywać z wydatkami na dziecko. Jednocześnie zadłuża społeczeństwo. Przy dość łatwo udzielanych kredytach stwarza to niebezpieczeństwo takie, jak w USA i Niemczech, gdzie już wprawdzie nie budują mieszkań, a prywatne domy, domki i wille – ale przy spadku koniunktury bliska bankructwa bywa nawet i połowa rodzin w kraju…

Powtórzę raz jeszcze: jesteśmy jedynym krajem w Europie, który potrzebuje tylu mieszkań – co stwarza zarazem wyjątkową szansę, oznacza bowiem szansę na długotrwały boom gospodarczy: budownictwo mieszkaniowe to nie tylko praca, zatrudnienie, ale i popyt na wszystko, co dla wyposażenia mieszkania potrzebne. I tylko przy takiej liczbie budowanych mieszkań wynajem będzie tani – inwestorzy, spłacając długoterminowy kredyt hipoteczny z pobieranych czynszów, nie będą musieli czynszów co rusz podnosić, jak to robią dla kosztownej spłaty kredytów krótkoterminowych. A swoje zarobią. Polskie doświadczenia międzywojenne, jak też powojenne francuskie, brytyjskie i niemieckie potwierdzają tę diagnozę.

Kredyty na boom budowlany

Boom budowlany, napędzający gospodarkę, przy braku pieniądza na kredyty, wydaje się złudzeniem. Zwłaszcza, że na to, by co roku budować pół miliona mieszkań, by uruchomić na 10-12 lat boom budowlany, trzeba dla budownictwa czynszowego, inaczej niż dla własnościowego, kredytu długoterminowego. Można oprzeć go na nieruchomościach, objętych organizacją kredytu hipotecznego. Długoterminowego, żeby go spłacać nie ze sprzedaży mieszkań, lecz z pobieranych przez lata czynszów.

Spotykałem w USA kredyty nawet i 40-letnie, i niezbyt wysoko oprocentowane, ale to na rynku zamożnych, spokojnych banków. Lokowały one część swoich środków w długoterminowych, pewnych zobowiązaniach dobrze ustawionych życiowo, sprawdzonych klientów, którzy dla spłaty kredytu zabezpieczonego nieruchomością nie potrzebowali gry giełdowej (inaczej niż ci, którzy teraz padli). Takich banków nie mamy. Naszym bankom, nawet z ich nadpłynnością, nieumiejętnością kredytowania, brakowałoby środków na takie lokaty. Innymi słowy, źródła tych środków trzeba szukać gdzie indziej.

Pytanie więc, czy można stworzyć dla polskiego budownictwa możliwości kredytowe? Otóż tak, pod warunkiem, że da się sprzedać dla zgromadzenia środków kredytowych papiery wartościowe wiarygodnego emitenta, wysoko ocenione przez giełdę i chętnie kupowane przez szeroką publiczność. Dochody ze sprzedaży takich papierów mogą być podstawą kredytów. Takimi papierami mogą być papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu, poszukiwane szczególnie w warunkach niepewności i wahań kursów. Dzięki temu można je sprzedawać w małych odcinkach – nawet drobnemu nabywcy – jako lokatę oszczędnościową. Takimi papierami były i być mogą „listy zastawne”, papiery publiczne organizacji kredytowej, przynoszące nabywcy stały dochód w postaci wypłacanych regularnie odsetków. Nic nie stoi na przeszkodzie, byśmy tego rodzaju papierów wartościowych użyli i dzisiaj.

Niemniej, kiedy mówiłem jednemu ze swoich zawodowych wychowanków o polskiej instytucji długoterminowego kredytu hipotecznego (polskiego wynalazku), uznał to za powrót do za-przeszłości. Za anachronizm.

Otóż tą naszą za-przeszłością, „anachronizmem”, była zdrowa, doś...