Emmerson – Szymon Jungiewicz: Przyszłość rynku nieruchomości: mniejsze mieszkania, więcej domów
Liczba oraz struktura ludności w istotny sposób decydują o długoterminowych zmianach na rynku nieruchomości. Główną tendencją demograficzną, jaka będzie miała miejsce w naszym kraju w nadchodzących 25 latach jest stopniowe zmniejszanie się liczby ludności. W 2035 r. będzie nas o ponad 2 miliony mniej niż obecnie.
Prognoza liczby ludności dla Polski, wg ekonomicznych grup wieku (w tys.)
W powyższej tabeli przedstawiono spodziewane zmiany populacji poszczególnych, tzw. ekonomicznych grup wiekowych w Polsce. W 2035 r. populacja niepracujących, najmłodszych Polaków zmniejszy się o jedną piątą, natomiast liczba ludności w wieku 18 – 44 lat, a więc największej aktywności zawodowej ulegnie zmniejszeniu o jedną trzecią. W tym samym czasie liczba mieszkańców naszego kraju w wieku emerytalnym zwiększy się o połowę. Co ciekawe w nadchodzących 25 latach, mimo spadku liczby ludności, nastąpi wzrost liczby komórek społecznych. Będzie to wynikiem procesu zwiększania się liczby jedno oraz dwuosobowych gospodarstw domowych.
Gospodarstwa domowe w latach 2010 – 2035
Wskazane procesy demograficzne niewątpliwie spowodują duże zmiany w polskiej gospodarce. Przede wszystkim bardziej potrzebne staną się usługi skierowane do osób starszych, takie jak: opieka medyczna, domy spokojnej starości itp. Zmiany te będą również miały istotny wpływ na rozwój sytuacji na rynku nieruchomości.
Wydaje się, że samo zmniejszanie się liczby ludności nie zahamuje rozwoju rynku mieszkaniowego w naszym kraju, zwłaszcza biorąc pod uwagę zakładany wzrost liczby gospodarstw domowych. Należy pamiętać, że w chwili obecnej w Polsce panuje znaczny deficyt mieszkań, a wraz z postępującym rozwojem gospodarczym, w przyszłości większa część społeczeństwa będzie mogła pozwolić sobie na zakup własnego lokum. Jako negatywny czynnik wpływający na popyt na nieruchomości mieszkaniowe, może być za to traktowane wspomniane już zmniejszenie liczby osób w wieku 18 – 44 lat. Trzeba pamiętać, że to właśnie takie osoby pracując napędzają gospodarkę i to głównie one posiadają zdolność finansową wystarczającą do zakupu nieruchomości.
W perspektywie kolejnych 25 lat można z kolei spodziewać się przyśpieszenia rozwoju budownictwa jednorodzinnego. Wniosek taki można wysnuć z jednej strony na podstawie wspomnianego zwiększania się liczby osób w wieku emerytalnym w całej populacji oraz procesu przenoszenia się osób w wieku średnim i starszych na wieś i tereny podmiejskie do domów jednorodzinnych. Większość z nich po zakończeniu pracy zawodowej woli spędzać czas z dala od miejskiego zgiełku, taka sytuacja widoczna jest również w krajach Europie Zachodniej.
Poza tym bez wątpienia na zmianę struktury rynku mieszkaniowego wpłynie stopniowe zmniejszenie się liczby osób w przeciętnym gospodarstwie domowym. W chwili obecnej największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale mieszkalne z tzw. segmentu popularnego. Są to 2-, i 3- pokojowe mieszkania o średniej wielkości. Fakt, że za 25 lat znaczna część wszystkich gospodarstw domowych będzie się składać z jednej bądź dwóch osób, powinien zmienić tą sytuację. Po pierwsze wydaje się, że lokale składające się z 3 i więcej pomieszczeń będą mniej poszukiwane, niż ma to miejsce obecnie. Z kolei w miarę upływu czasu powinna rosnąć popularność kawalerek.
Szymon Jungiewicz
Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
