Dziś kontra jutro, czyli renta hipoteczna vs. odwrócona hipoteka

Renta hipoteczna a odwrócony kredyt hipoteczny

Choć obie formy często są mylone ze sobą, to istnieje kilka znaczących różnic między nimi. Podstawową różnicą pomiędzy odwróconym kredytem hipotecznym a rentą hipoteczną jest moment, w którym nieruchomość przechodzi w posiadanie instytucji finansującej. Kluczową cechą odwróconej hipoteki jest prawo kredytodawcy do dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy.

– Renta hipoteczna oznacza natomiast przeniesienie prawa własności na instytucję już w momencie podpisania umowy, oraz notarialne zagwarantowanie emerytowi możliwości dożywotniego użytkowania mieszkania. Rozwiązanie to nie wymaga zatem zabezpieczenia hipotecznego – mówi Jacek Kasperczyk, analityk Comperia.pl.

Odwróconą hipoteką zajmować będą mogły się banki, ewentualnie, w przyszłości, ubezpieczyciele. Rentę hipoteczną dają z kolei fundusze specjalizujące się w takiej usłudze, niepodlegające wielu regulacjom, np. Komisji Nadzoru Finansowego. Także umowa o odwrócony kredyt hipoteczny będzie, przynajmniej w pewnym stopniu, ujednolicona. Tymczasem umowę o rentę hipoteczną każdy fundusz formułuje sam.

Odwrócona hipoteka będzie podlegała gwarancjom rządowym, a niewykorzystana część świadczenia po śmierci beneficjenta produktu zostanie zaproponowana spadkobiercom, podobnie jak możliwość wykupienia mieszkania (do roku czasu na zwrócenie wypłaconych przez kredytodawcę transz).

Co więcej, nawet jeśli nieruchomość pozostanie „w rękach” banku, i ten ją sprzeda, to różnica między wysokością roszczenia a wartością nieruchomości trafia do spadkobierców. Tutaj może jednak rodzić się pewien finansowy problem. Choć nie jest to przesądzone, ale można mieć realne obawy, że banki jako instytucje niezajmujące się obrotem nieruchomościami, nie będą chciały poświęcać dużej ilości czasu szukaniu kupca na mieszkanie. Być może sprzedadzą je po okazyjnej cenie, pokrywając w szczególności swoje wydatki związane z wypłatą świadczeń emerytowi. Tym samym spadkobiercy beneficjenta nie zyskają tyle, ile warta była nieruchomość.

– W przypadku renty hipotecznej jest jednak jeszcze gorzej, bo spadkobiercy zupełnie tracą prawa do nieruchomości. Ewentualnie beneficjent, oczywiście kosztem swojej niższej renty, ma możliwość zapisania dziedziczącym określonej kwoty spadku. Różnic w zasadach odwróconej hipoteki, a renty hipotecznej jest jeszcze więcej. – dodaje Jacek Kasperczyk z Comperii

Rentę hipoteczną proponuje aktualnie w Polsce kilka funduszy. Odwrócony kredyt hipoteczny nie jest na razie stosowany w Polsce, ponieważ brakuje przepisów prawnych regulujących tę kwestię. Dokładnie – żaden dokument nie zabrania takich usług, ale w praktyce na przeszkodzie stoją w szczególności niektóre przepisy prawa cywilnego. Dlatego prace nad ustawą o odwróconej hipotece trwają w Ministerstwie Finansów.

Zapisane w projekcie ustawy

Początkowo, według założeń do tego dokumentu, minimalny wiek osoby, która mogłaby skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego wynosił 60 lat. Ostatecznie zrezygnowano z ustalania wieku minimalnego, nie wykluczając jednak, że dolną granicę wiekową ustali Komisja Nadzoru Finansowego. Pułap 60 lat wydaje się być jednak rozsądnym limitem, stosowany jest on w innych krajach (choć np. w Stanach Zjednoczonych dolna granica to 62 lata). W przypadku renty hipotecznej brak oczywiście jakichkolwiek odgórnych regulacji, ale Fundusz Familia, Fundusz Hipoteczny Dom czy Fundusz Senior solidarnie wymagają przynajmniej 65 lat.

Także inne sformułowania w założeniach do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nie zostały sprecyzowane, ale zapewne ostateczna wersja tego dokumentu zawierać będzie więcej istotnych szczegółów. Niemniej odwróconą hipotekę będzie można spłacić wcześniej (gdyby ktoś się „rozmyślił”), a sposób kalkulacji kwoty kredytu czy współczynnik LTV (kwota kredytu do wartości nieruchomości) nie będzie określony – choć i w tej materii będzie mogła oddziaływać Komisja Nadzoru Finansowego, troszcząc się o jak najniższe ryzyko kredytowe.

– Ktoś stwierdzi, że o opłacalności odwróconej hipoteki czy renty hipotecznej nie może być mowy, skoro w ich ramach można dostać jedynie około 50 proc. wartości nieruchomości. – zauważa Jacek Kasperczyk – To tylko połowiczna prawda – a wszystko rozbija się o niebagatelną różnicę. W przypadku renty hipotecznej faktycznie można skorzystanie z niej porównać do sprzedaży mieszkania za połowę jego wartości, tylko z prawem do zamieszkiwania go aż do śmierci. – dodaje.

Ale już w przypadku odwróconej hipoteki, po śmierci beneficjenta to do jego spadkobierców trafia „reszta”, czyli cena, za jaką bank sprzedał nieruchomość, pomniejszona o kwotę wypłaconą emerytowi i odsetki. Tak naprawdę zatem jedynym profitem banku z odwróconego kredytu hipotecznego są odsetki, a nie np. połowa wartości mieszkania.

Faktycznie jednak lepszym określeniem dla obu produktów (a w szczególności dla odwróconej hipoteki) jest „uwolnienie części wartości mieszkania”. Jeśli emeryt nie chce lub nie ma komu zapisać mieszkania po śmierci, może aż do końca swoich dni czerpać korzyść finansową ze swej nieruchomości, nadal ją zamieszkując. To pomoże mu podnieść komfort życia w trakcie jego jesieni.

Trudno szacować, ile dokładnie pieniędzy co miesiąc z tytułu odwróconej hipoteki będą mogli otrzymać Polacy. To zależy od zbyt wielu czynników – nie tylko od danej instytucji, ale też chociażby od wartości nieruchomości czy wieku klienta. Za granicą jednak współczynnik LTV wynosi maksymalnie 50 proc.

Można więc prognozować, że mniej więcej połowa wartości nieruchomości trafi do beneficjenta w formie jednorazowej „raty”, lub comiesięcznych świadczeń albo linii kredytowej (a właściwie sporo mniej, bo bank pobierze swoje oprocentowanie od takiego odwróconego kredytu hipotecznego, czyli jeszcze pomniejszy kwotę wypłacaną emerytowi). Co ważne, zarówno odwrócona hipoteka, jak i renta hipoteczna, są świadczeniami dożywotnimi (zawieranymi na czas nieokreślony).

Także fundusze hipoteczne często unikają podawania proponowanych przez siebie kwot rent hipotecznych, poniższe wyliczenie wykonano na podstawie orientacyjnych cen Funduszu Hipotecznego DOM.

Natomiast według wstępnych szacunków Comperii dotyczących odwróconej hipoteki (mając na względzie fakt, że dokładniejsze wyliczenia będzie można przeprowadzić, dopiero gdy na naszym rynku pojawią się pierwsze takie produkty), 65-latek będzie mógł liczyć na nieco wyższe profity (o 100 zł) niż w przypadku renty hipotecznej.

Renta hipoteczna może być z pewnością pewną ulgą finansową dla emerytów, ale należy mieć wobec takich ofert spory dystans. Polacy zresztą takowym mogą się pochwalić – choć skorzystało z renty już ok. 2 tys. osób, i ta liczba będzie rosnąć, to nadal spora grupa emerytów tego produktu się boi. Można przypuszczać, że wejście w życie ustawy o odwróconej hipotece, oraz pojawienie się ofert tej usługi, nie wywoła olbrzymiej fali zapytań o „uwolnienie wartości swojej nieruchomości”.